1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи земельного участка гк рф

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).

Этот договор является:

— консенсуальным — считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

— возмездным — продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

— двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) — каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 — 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 — 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. ст. 550, 554 — 556 ГК и комментарии к ним).

2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:

во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Читать еще:  Договор купли продажи земельного участка гк

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.

3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.

В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).

4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. ст. 554 и 555 и комментарий к ним).

Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. ст. 558, 561 ГК).

5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. ст. 549 — 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. ст. 559 — 566 ГК).

Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.

Составление и заключение договора купли-продажи земельного участка

Обзоры КонсультантПлюс

Верховный суд опубликовал обзор по коронавирусу № 1 и № 2

Договор купли-продажи на землю — это правоустанавливающий документ, по которому право собственности на недвижимое имущество переходит от покупателя к продавцу.

Законодательное регулирование

В соответствии с K=6; P=1; T=Гражданским кодексом РФ], договор о продаже земельного участка заключается как в простой письменной форме, так и в нотариальной, и подлежит обязательной госрегистрации, как соглашение о купле-продаже недвижимости.

Особенности заключения соглашения в отношении земли указаны в ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Что такое договор купли-продажи

Это правоустанавливающий документ, он является одним из оснований возникновения права собственности. В ряду подобных документов договор купли-продажи земельного участка без строений отличается от прочих наличием объекта — земельного участка. По этому соглашению продавец передает, а покупатель получает право собственности на землю за установленную законом плату. По ст. 556 ГК РФ, передача недвижимой вещи оформляется отдельным документом — передаточным актом (но чаще всего на практике используется название акт приема-передачи).

Когда заключается

Когда один субъект, физическое или юридическое лицо имеет намерение купить землю, а второй субъект продать принадлежащую ему собственность, заключается соответствующее соглашение.

Где заключается

Место заключения определяется сторонами, законодательных требований в этом отношении нет. Если такой договоренности нет, местом заключения является место жительства или нахождения (для организации) оферента, то есть лица, являющегося инициатором подписания сделки. По ГПК РФ, место заключения имеет значение при рассмотрении судебных споров.

Какие документы понадобятся

Для составления соглашения и регистрации в государственных органах потребуются следующие документы:

  • заявление в Росреестр. Оно составляется специалистом госоргана и подписывается в момент подачи документов на госрегистрацию: в результате договор купли-продажи земельного участка в Росреестре будет зарегистрирован;
  • само соглашение;
  • документы, при помощи которых проводится идентификация личности или юрлица (паспорт, свидетельство о регистрации и т. д.);
  • подтверждение полномочий представителей;
  • правоустанавливающий документ (в виде соглашения о переходе собственности) или хотя бы правоподтверждающий — сейчас это выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт (по ст. 37 ЗК РФ, продавать разрешается только участки, поставленные на государственный кадастровый учет);
  • акт приема-передачи;
  • квитанция или чек, подтверждающие уплату госпошлины;
  • согласие супруга, если имущество общее, заверенное нотариально.
Читать еще:  Доверенность на куплю продажу квартиры

Оформление

Законодательно порядок заключения не определен, но есть вполне логичные этапы построения взаимодействия:

  1. Определение намерения заключить соглашение о передаче объекта.
  2. Согласование условий: цены, наличия ограничений (собственник-продавец обязан предоставить всю имеющуюся информацию, в противном случае впоследствии покупатель вправе заявить об уменьшении покупной цены).
  3. Оформление контракта: кто его составляет — определяют стороны, можно обратиться к нотариусу или профессиональному юристу.
  4. Составление комплекта бланков в регистрирующий орган.
  5. Уплата госпошлины.
  6. Подача комплекта.
  7. Получение выписки из ЕГРН в качестве подтверждения госрегистрации перехода права собственности.

Правила составления

Если вы решили не обращаться к профессионалам и подготовить контракт самостоятельно, внимательно прочитайте, как заполнить договор купли-продажи участка и на какие аспекты обратить внимание.

Максимально точно укажите реквизиты участников сделки (для физлиц — Ф.И.О., дату рождения, адрес, паспортные данные; для юрлиц — полное наименование, ИНН, юрадрес, данные регистрации юрлица, фактический адрес, полномочия представителя, правоспособность юрлица).

В описании участка укажите кадастровый номер, адрес (почтовый, а если его нет — описание местоположения, не позволяющее его толковать двояко), площадь (по документам или по кадастровому плану), категорию и целевое назначение земли.

Цена указывается обязательно, если ее нет — контракт признается незаключенным. Разрешается установить цену за единицу площади.

Сформулируйте порядок и срок оплаты.

Передачу земли оформите передаточным актом (подготовьте его либо одновременно с соглашением, либо после его подписания).

Условия расторжения

Судебная практика показывает, что если продавец намеренно обманул покупателя (например, стороны подписали договор купли-продажи земельного участка под ИЖС, но позже выяснилось, что строительство невозможно), по п. 3 ст. 37 ЗК, контракт можно расторгнуть, и покупатель вправе потребовать возмещения убытков. В этом случае либо составляется соглашение о расторжении, либо, если стороны не готовы решить вопрос мирно, иск в суд.

Образец заполнения договора купли-продажи земельного участка

Используя образец, не забудьте поменять реквизиты и вписать условия контракта.

Расходы при оформлении

НК РФ устанавливает, что необходима уплата госпошлины за совершение регистрационных действий: 2000 рублей — для физического лица, 22 000 — для юридического. Придется заплатить и за заказ документов: выписки о праве собственности, об ограничениях и т. д.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

Новая редакция Ст. 549 ГК РФ

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет — недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия (см. § 8 настоящей главы).

2. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве.

Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Читать еще:  Какие документы нужны при покупке квартиры

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Другой комментарий к Ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК (см. комментарий к ней) следует, что речь идет о материальных, физически осязаемых, неразрывно связанных с землей объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость — особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Купля-продажа недвижимости — наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д.

В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждений, то они могут отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставными документами этих учреждений деятельности и учтенное на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

В качестве продавца недвижимости может выступать представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки, а также лица, получившие такие права по договору (например, комиссионеры по договору комиссии).

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому общие положения купли-продажи недвижимости применяются к купле-продаже предприятия как особой разновидности недвижимости. Вместе с тем нормы, регулирующие куплю-продажу предприятия (см. комментарии к ст. 559 — 566), являются специальными по отношению к общим положениям о купле-продаже недвижимости, и в случае расхождения преимущество будут иметь первые.

Договор купли-продажи земельного участка 2020 года: скачайте образец бланка для заполнения в Word и PDF

Договор купли-продажи земельного участка – одна из разновидностей договора по соглашению о купле-продаже объекта недвижимости. При подписании этого документа одна из сторон (продавец) обязуется предоставить земельный участок с конкретными характеристиками, а вторая сторона (покупатель) обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Как заполнять договор купли-продажи земельного участка?

Форма договора на продажу земельного участка должна отвечать требованиям Гражданского кодекса России. В документе указываются следующие сведения:

  • Город и дата составления договора.
  • Данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания). Для юридических лиц – их реквизиты и данные о представляющем их интересы лице.
  • Предмет договора с описанием продаваемого участка (при наличии – дома): расположением, кадастровым номером, метражом и т. д.
  • Информация об оплате (сумма сделки, способ и реквизиты перечисления, порядок расчета с залогодержателем и т. д.).
  • Информация об обременениях объекта недвижимости.
  • Информация об обязательствах покупателя и продавца.
  • Прочие сведения, существенные для данной сделки.
  • Реквизиты сторон.

Договор продажи земельного участка с домом или без дома заверяется подписями продавца и покупателя и проходит государственную регистрацию. Нотариальное заверение документа осуществляется на добровольных началах и не является обязательным.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×