0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи в ипотеку

Как оформить договор купли-продажи с ипотекой

Последние изменения: Январь 2020

Приобретение недвижимости – дополнительная ответственность, поскольку подобные сделки совершаются обычными гражданами крайне редко и требуют значительной суммы финансовых вложений. Договор купли-продажи с ипотекой, с одной стороны, является дополнительной подстраховкой кредитной организации в отношении продавца, а с другой требует повышенного внимания в части взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем.

Особенности заключения договора купли-продажи с ипотекой

В отличие от стандартной покупки жилья, купля-продажа квартиры по ипотеке обязывает продавца и покупателя к заключению двух договоров: предварительного и основного, тексты которых по сути идентичны, условно аналогичны «черновику», проверяемому кредитной организацией – третьему участнику сделки, и «чистовику», подписываемому сторонами при одобрении залогодержателем.

Процедура оформления поэтапно включает:

  1. Поиск желаемой квартиры покупателем, согласование условий сделки с продавцом и подготовка предварительного соглашения для согласования с кредитными организациями.
  2. Выбор банка – залогодержателя и предложение текста соглашения. Обычно банки предлагают типовые шаблоны. Договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка, образец которого допускает отклонения от стандарта, обычно вносит изменения:

    в порядок оплаты относительно конкретной даты перечисления кредитных денежных средств на расчётный счёт продавца; в изменения формы расчётов посредством использования индивидуальной банковской ячейки.
    оплатой первоначального взноса покупателем-залогодателем; внесением кредитных денежных средств банком-залогодержателем после регистрации сделки.

Договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной (Сбербанк) (83,0 KiB, 95 hits)

Закладная по ипотеке (образец) (64,5 KiB, 70 hits)

Документы предоставлены для ознакомления. Настоятельно рекомендуем при обращении в банк использовать договора, предоставляемые юристами банка. И прочитывать внимательно каждый пункт.

Третьи лица и кредит

Банк может отказать заёмщику в выдаче кредита при наличии третьих лиц, имеющих право на законное пользование. Условие проверки информации и отсутствие сторонних лиц кредитные организации перекладывают на будущего залогодателя. В числе зарегистрированных и незарегистрированных лиц в реализуемой квартире могут числиться граждане, требующие пристального рассмотрения и внимания вследствие обстоятельств:

  1. Приватизация квартиры. Прописанные на момент проведения приватизации, давшие согласие на проведение приватизационного процесса без включения в состав собственников могут проживать фактически. Если у продавца право собственности появилось путём приватизации, то нужно потребовать справку о зарегистрированных лицах на момент её проведения.
  2. Завещательный отказ. Это ситуация, когда у продавца правоустанавливающим документом на квартиру является свидетельство о праве на наследство по завещанию, но с оговоркой на пожизненное проживание третьего лица. Необходимо изучить свидетельство, так как при совершении завещательного отказа информация будет прописана.
  3. Договор ренты. Рентополучатели могут пожизненно получать оплату по заключённому соглашению. Обычно рентодателями являются люди преклонного возраста, не имеющие родственников и не способные позаботиться о себе.
  4. Приобретение недвижимости с материнским капиталом. Группу риска открывают несовершеннолетние дети и наличие у продавца договора купли-продажи в ипотеку, поскольку в случае приобретения квартиры без кредитных средств информация об использовании материнского капитала будет указана.

Согласие второй половины

С 2017 года допускается купля-продажа совместно нажитого имущества супругами в браке без формального согласия второй стороны, несмотря на оспариваемость сделок.

Право на единоличное распоряжение супруг имеет при следующих обстоятельствах:

    приватизация квартиры без участия второго супруга; вступление в наследство по закону или завещанию; получение по дарственной; фактическое приобретение по договору купли-продажи без ипотеки до вступления в брак или погашение ипотечного кредита до момента регистрации в ЗАГСе; приобретение за личные средства, требующие документального подтверждения (получение подарка, наследства, реализация личного имущества с последующим капиталовложением средств в недвижимость и т.д.).

В практической жизни возникают ситуации, требующие подстраховки. Например, приобретение квартиры за денежные средства было произведено в 2015 году, а в паспорте, выданном в 2018 году, отсутствуют штампы о семейном положении. За указанный период при вступлении в брак с последующим разводом и потерей паспорта информация о браках и разводах не отражается. Для подтверждения необходимо затребовать справку из ЗАГСа об отсутствии изменений в семейном положении.

Аресты и долги

Теоретически обязательство по кредиторской задолженности имеет гражданин, а не продаваемое имущество, однако практически при реализации возникают нежелательные моменты, которые лучше обойти.

Выписка из реестра ЕГРН покажет арест имущества при наличии, обременения и наложенные запреты. Отсутствие задолженности по коммунальным услугам отражается в справке, выданной соответствующими службами или через многофункциональный центр. Наличие или отсутствие долга необходимо учесть при оформлении договора ипотеки квартиры.

Если существует задолженность у продавца перед коммунальными службами, то при оформлении сделки можно выбрать два варианта:

  1. Погашение долга с указанием сроков, предоставление платёжного документа и получение справки с отсутствием задолженности.
  2. Приобретение квартиры совместно с «нажитыми долгами». Существенное снижение цены может заинтересовать покупателя, однако кредитование на покрытие долгов по коммунальным платежам кредитная организация не произведёт.

Отсутствие арестов и ограничений проверяет банк вне зависимости от действий покупателя, поскольку при невозможности или отказе от погашения ипотечного кредита, финансовая организация не сможет реализовать имущество, полученное от залогодателя.

Проверка на банкротство

    изучить выписку из реестра на предмет обременений; потребовать информацию от гражданина о наличии кредитов, просрочек платежей и проанализировать по возможности кредитную историю; осуществить проверку продавца на сайтах судебных приставов, выбрав информацию по всем регионам, не ограничившись территорией проживания; зайти на сайт федерального реестра о банкротстве с целью уточнения информации о физическом лице – продавце.

В текст договора купли-продажи с ипотекой целесообразно включить условие об отсутствии производства о банкротстве и невхождении продаваемого имущества в конкурсную массу.

Порядок расчётов

Важно в тексте договора предусмотреть подробный алгоритм расчётов, поскольку обязательства по внесению платежей лежат и на покупателе в части первоначального взноса, и на банке-залогодержателе в части перечисления кредитных денежных средств.

Возможные варианты ответственности для виновных сторон:

    возврат аванса в двукратном размере продавцом; компенсация невозвращением перечисленных денежных средств покупателем.

При оформлении сделок иногда стороны отступают от соответствия цены в договоре от фактической стоимости, преследуя уменьшение сопутствующих платежей и иные цели. Договор купли-продажи по ипотеке с недофинансированием и перефинансированием содержит нюансы при расчёте с кредитным учреждением.

Передача ключей

Формальная передача, прописанная в договоре, отличается от фактического момента. В большинстве случаев для выезда продавца предоставляется две недели или фиксируется передача ключей конкретной датой. Переход недвижимости осуществляется по передаточному акту, перед подписанием которого покупателю следует проверить:

    техническое состояние квартиры; отсутствие кредиторской задолженности перед коммунальными службами; снятие с регистрации проживающих лиц.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Договор об ипотеке квартиры — трехстороннее соглашение, которое содержит положения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, а также порядок и сроки осуществления расчета. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Для получения кредита банку необходимо предоставить на проверку предварительный договор. Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только после получения согласия от банка.

Особенности договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

Порядок, условия, а также обязанности сторон по договору купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102 (далее ФЗ № 102). Условия заключения ДКП недвижимости установлены главой 30 ГК РФ.

При заключении ДКП квартиры в ипотеку необходимо учесть следующие особенности:

  • заключается два договора — кредитный договор с банком и ДКП между продавцом и покупателем, в котором содержится условие об ипотеке;
  • на основании кредитного договора банк перечисляет деньги, по договору купли-продажи регистрируется право собственности в Росреестре;
  • в ДКП будет условие об обременении квартиры — ипотека в силу закона (ст. 1 ФЗ № 102).

Соглашение является трехсторонним:

  1. Продавец, являющийся собственником квартиры.
  2. Покупатель, который также одновременно залогодатель приобретенного жилья.
  3. Банк, который обязуется предоставить кредитные средства для оплаты недвижимости и который получает ее в залог, после регистрации права собственности покупателя.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

ДКП квартиры в ипотеку составляется в простой письменной форме. Если квартира принадлежала полностью или частично несовершеннолетним, или у нее было несколько собственников, стороны должны заверить документ у нотариуса. Во всех остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно.

В соглашении о купле-продаже обязательно содержатся следующие пункты:

  • Сведения об участниках сделки — паспортные данные участников сделки, а также информация о кредиторе;
  • Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж, количество комнат);
  • Права и обязанности сторон;
  • Цена и порядок расчета;
  • Способ и сроки передачи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Предметом предварительного договора купли-продажи является обязанность сторон заключить основной договор в будущем. Документ также составляется в письменной форме в 2-х экземплярах.

Требования к составлению соглашения те же, что и к ДКП. Соглашение вступает в силу с момента подписания. Нотариального заверения не требуется.

В предварительном соглашении обязательно указываются:

  1. Паспортные данные участников сделки.
  2. Точные характеристики объекта.
  3. Дата заключения основного договора купли-продажи.
  4. Цена недвижимости.
  5. Порядок и срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность сторон за нарушение условий договора.
  7. Информация о денежном залоге или авансе.

Отличительной особенностью Сбербанка является то, что только по специально утвержденному им образцу, покупатель и продавец должны заключить предварительный ДКП и предоставить его на проверку в банк. Другие предварительные соглашения банк на рассмотрение не принимает.

Особенности оформления договора

В вводной части договора обязательно указывается номер лицензии банка, на основании которой он действует. Если соглашение будут подписывать доверенные лица от имени продавца или покупателя — указывается реквизиты доверенности.

В договоре указываются:

  • Обязанности сторон. На покупателя также возлагается обязанность ежегодно страховать заложенное имущество.
  • Порядок расчета. Сумма первоначального взноса и сумма предоставляемых банков кредитных средств.
  • Ответственность сторон. При неисполнении условий сделки, банк вправе наложить на покупателя штрафные санкции или обратить взыскание на квартиру.
  • Срок действия. Соглашение действует до полного исполнения обязательств покупателем.

Особенности покупки и продажи квартиры с обременением (находящейся в залоге у банка)

Если квартира находится в залоге у банка и ипотечный кредит по ней не выплачен полностью, продать такую недвижимость можно только с согласия банка. Первое, на что нужно обратить внимание — сумма, которая осталась невыплаченной. Банк может поставить условие о том, что продажа квартиры возможна только после уплаты 50% долга первоначальным собственником ипотеки.

Чтобы снять обременение ипотекой, участники сделки подписывают соглашение, в соответствии с которым покупатель выплачивает оставшуюся сумму долга по кредиту. Соглашение обязательно заверяется у нотариуса. После того, как банк выдает документы об уплате ипотеки, стороны могут заключить стандартный ДКП.

В случае, если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, после регистрации сделки продавец получает деньги через расчетный счет или банковскую ячейку. При этом покупатель должен оформить ипотеку в том же банке, в котором оформлен кредит продавца.

Также возможно переоформить ипотеку на покупателя недвижимого имущества. Однако, если у него плохая кредитная история или низкий уровень дохода, банк может не согласиться на переоформление.

Типовые договоры при ипотеке в различных банках

В 2019 году составить ДКП можно с помощью нотариуса, юриста или агентства недвижимости. Некоторые крупные банки для удобства клиентов устанавливают примерные бланки договора.

Остальные банки, такие как Газпромбанк и Россельхозбанк, не выдвигают жестких требований к соглашению о купле-продажи — стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет составлять документ или оплачивать услуги по его оформлению.

Блог риелтора. 3 часть. Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Краткое содержание:

Добрый день дорогие читатели и гости форума.

Сегодня я продолжаю цикл статей «Блог риелтора».

Ранее опубликованные статьи:

https://www.9111.ru/questions/777777777886072/ — часть 1

https://www.9111.ru/questions/777777777886681/ — часть 2

Ранее я обещал, что расскажу о сложной сделке состоящей из 8 объектов, с целым пакетом всяких ипотек, разрешений РОНО и прочих прелестей. Но по многочисленным просьбам, поступающим в личные сообщения, сегодня напишу про более интересную для всех тему, а именно: как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, проще говоря в ипотеке.

Последний раз такая сделка у меня прошла в начале февраля. В данной ситуации моим клиентом был Покупатель. Квартиру искали довольно долго, практически два месяца, даже на новогодние праздники умудрились посмотреть пару вариантов. Эту квартиру впервые посмотрели в конце декабря. Чисто технически квартира понравилась всем: место, этаж, планировка, ремонт, вид из окон, остающаяся мебель — все отлично. Цена примерно в рынке. Но учитывая такой «бонус в виде ипотеки» — предложение было неинтересно. Сразу оговорка, у меня клиент был с «прямыми деньгами», готовый хоть завтра выходить на сделку. Так же осложняющим фактором было то, что при стоимости квартиры в 7 млн рублей, долг по ипотеке составлял 3 млн, что весьма немало.

Схема проведения сделки купли-продажи:

Для таких сделок существует две формы проведения.

1. Переуступка долга. При этой схеме покупатель становится новым заемщиком по кредиту, к нему переходят все права и обязанности. Сделка полностью проводится в банке, составляется договор купли-продажи, составляется либо договор замены стороны в кредитном договоре, а зачастую полностью новый кредитный договор. Используется депозитарная ячейка либбо аккредитив для получения Продавцом остаточной стоимости. При общей внешней простоте, есть один осложняющий фактор — Покупатель должен устроить Банк в качестве заемщика, условия банка должны устроить Покупателя. Проще говоря, если Покупатель зарплатный клиент Сбера, условия банка ВТБ его явно не устроят в силу более высокой процентной ставки. Так же далеко не факт, что покупателю одобрят кредитный лимит в требуемом размере. Естественно, по такой схеме сделать перенос ипотеки в другой банк невозможно от слова «совсем».

2 схема: Сделка с согласия банка. Т.е. Берется две ячейки либо два аккредитива. В первую ячейку Кладется остаточная сумма по ипотеке, во вторую остаточная стоимость квартиры, подлежащая выплате продавцу. Составляется договор купли-продажи, где в числе прочего прописывается, что объект продается с согласия залогодержателя, что подтверждается заявлением № ___ от чч.мм.гг. Полный пакет с обязательным приложением заявления согласия подается на регистрацию в МФЦ. Такая схема начинается с получения согласия от банка. Пока этого согласия нет — все остальное бессмысленно.

Сделка:

Собственник никак не мог продать данную квартиру, потому что очень многие покупатели приходили без риелтора (таких называют самоделкины), слышали про ипотеку и сразу отказывались, считая это очень рискованной для себя схемой. Собственник так же не мог популярно и доступно объяснить как провести такую сделку. В итоге, когда я ему позвонил 1 февраля и предложил не 7 а 6 миллионов, но на сделку выходим «завтра», он сначала опешил от такой наглости, но спустя час перезвонил и пошли торги. 6700-6100-6500-6200-6400-6200-6300-6150. На 6200 сошлись. Проверка документов заняла буквально один день. Еще 5 дней на получение согласия банка и подготовку договора купли-продажи. Спустя неделю с не большим, мы в банке взяли две ячейки, разложили деньги по ячейкам, прописали формуляры, в которых указывалось что «сторона-2» получает единоличный доступ только по факту предъявления оригиналы выписки из ЕГРН на имя Покупателя без отметок о каких-либо ограничениях и залогах! Подписали договор, сдали на регистрацию. Через 13 дней получили документы на собственность на имя покупателя, открыли обе ячейки, пожали друг другу руки.

Сделка была относительно долгой и относительно сложной, все закончилось хорошо. Покупатель сэкономил порядка 800 000 рублей, получил юридически чистую квартиру. Продавец продал то, что не мог продать без малого полгода.

Предупреждение:

Если когда-то решите такие маневры производить самостоятельно, запомните одно: в таких вопросах неприменимы предварительные договора! Никаких задатков и авансов! Пока объект находится в залоге, любые юридические действия относительно права собственности, возможны только с согласия залогодержателя! Только так и никак иначе!

Надеюсь вам понравилось, жду ваших оценок и комментариев!

В ближайшее время выйдет очередная статья цикла, расскажу еще одну довольно интересную историю. Может быть и про 8 квартир в одной сделке!

Договор купли-продажи по ипотеке — как обезопасить себя от рисков

Договор купли-продажи по ипотеке — неотъемлемая, важнейшая часть сделки. Документ вводит ее в правовое поле. В договоре купли-продажи по ипотеке указывают переход права собственности, отмечают передачу денег, оговаривают нюансы получения недвижимости новым владельцем.

Сложная сделка с привлечением объемного капитала таит в себе очевидные риски. Как не потерять деньги и жилплощадь?

Ответ на поверхности: грамотно оформить договор купли-продажи. Разберем в статье, как должен выглядеть документ, какие существуют подводные камни и основные мошеннические схемы, на которые «ловят» граждан.

Ипотека: купля-продажа

На стадии строительства не оформляют договор купли-продажи. Такого рода контракты актуальны при взаимодействии сторон на вторичном рынке.

При этом юристы отмечают: купля-продажа — типовой процесс, который проходит с заключением договора вне зависимости от стоимости и разновидности объекта.

Более того, такие документы не требуют заверения нотариуса.

Получается, что разницы между продажей условного пылесоса и покупкой квартиры в ипотеку нет принципиальных различий? Не совсем так.

Права на собственность

Пылесос не требует специальных прав, чтобы его использовать. В то же время квартира делится на доли, в нее прописывают третьих лиц, на недвижимость могут претендовать люди «со стороны».

Важно: При этом ни одна проверка не сможет выявить 100% претендентов.

Любая сделка на вторичном рынке несет риск потери права собственности, если претендующий докажет законность своих требований в суде. В таком случае квартиру заберут, а ипотеку придется платить.

Оспаривание права собственности имеет свой срок давности. На это отводят три года с момента подписания договора. По прошествии этого срока можно окончательно перестать беспокоиться.

Третьи лица: типизация

Выбрав понравившийся вариант, покупатель вправе запросить выписку из домовой книги по конкретной квартире. Ее заказывают в Многофункциональном Федеральном Центре.

В полученной справке приведен список всех зарегистрированных жильцов. Сегодня банки требуют оставить квартиру «пустой» до заключения договора.

Законом предусмотрены варианты, когда на право пользования могут претендовать граждане, не прописанные на объекте и не имеющие в них долей:

  1. Лица, прописанные в квартире до ее приватизации, давшие на нее согласие без включения их в долю.
  2. В завещании могут быть оговорены условия передачи жилплощади в вечное безвозмездное пользование третьим лицам.
  3. Если жилье было куплено с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям, несовершеннолетние могут претендовать на квартиру.
  4. Получатели пожизненной ренты также могут оспорить переход права собственности.

Это основные моменты, на которые обязательно обращает внимание покупатель.

От того, насколько глубоко будет проработан вопрос третьих лиц зависит успешность сделки купли-продажи и спокойствие в дальнейшем. Однако продавец тоже рискует.

Как предусмотреть риски?

Важно отстаивать свои интересы и использовать все законные методы, чтобы обезопасить себя от рисков.

  1. Запросите выписку из домовой книги, которая подтвердит, что в жилплощади никто не прописан.
  2. Сделайте запрос на список лиц, которые были прописаны здесь до приватизации.
  3. Если выписать кого-то в ближайшее время невозможно, в договоре четко прописывают сроки снятия с учета. В дальнейшем это можно сделать только по решению суда.
  4. Приобретите страховку титула.

Это далеко не весь список, однако уже эти манипуляции позволят чувствовать себя спокойнее.

Обратите внимание: страховка титула — ответственная процедура. На нее идут не все компании, а сам процесс включает сбор комиссии, которая затем объявляет о решении. Не всем удается застраховать право собственности с первого раза.

Читать еще:  Как происходит передача денег при покупке квартиры
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×