10 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи при ипотеке

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: как оформить и на что обратить внимание

Необходимая юридическая формальность при покупке квартиры в кредит – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Это аналог стандартного договора при покупке квартиры, однако в этой бумаге указывается еще и то, что квартира приобретается на заемные деньги. Mesto.ru поможет разобраться в тонкостях вопроса.

Договор ипотеки при покупке квартиры составляется, когда квартира уже найдена, одобрена и сделка уже началась. Это трехсторонний документ: в нем фигурирует банк, покупатель жилья и продавец. После оформления один из трёх экземпляров документа передаётся в банк.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры при ипотеке?

Банк, который предоставляет кредит, дает каждому ипотечнику и юриста на сделку, который будет оформлять документы и составлять договор купли-продажи квартиры. Возможно, что риелтор со стороны продавца также предоставит свой вариант договора, однако согласовывать его все равно придется с банком.

В общем приближении, бумага должна содержать следующие пункты:

1. Предмет договора. Здесь говорится, что покупатель с помощью занятых у банка денег приобретает у продавца определенную квартиру (указывается адрес, площадь, количество комнат). Подсчитывается инвентаризационная стоимость жилья и пишется, за какую сумму квартира продается.

2. Гарантии. Пункт, в котором прописывается ответственность продавца (квартира не должна быть заложена, отчуждена по суду и т.п.), указывается, на каком основании продавец ею владеет (номер свидетельства). Прописывается, что на совести продавца нет долгов по коммунальным платежам.

3. Порядок передачи квартиры новому владельцу. Пункт, в котором указывается, когда квартира переходит во владение новому хозяину. Здесь также можно указать, через какое время ключи должны быть переданы покупателю.

4. Обязательства покупателя. Прописывается то, что квартира остается в залоге у банка, пока новый владелец не выплатит кредит.

Также в договоре фигурируют пункты «порядок расчета», «права и обязанности сторон», «срок действия» и прочие. Личная информация и покупателя, и продавца указывается в договоре детально (с паспортными данными).

Особенности оформления сделки купли — продажи недвижимости по договору ипотечного кредитования

Юридически термина «Ипотечная сделка» не существует. Так называют ряд связанных друг с другом сделок, результатом которых является договор ипотечного кредитования. Рассмотрим эти сделки подробнее.

ОСНОВНАЯ СДЕЛКА
Сделка купли-продажи недвижимого имущества, на приобретение которого банк дает кредит. Сторонами этой сделки являются покупатель (он же заемщик по ипотечному кредиту) и продавец недвижимости.

Сделка купли-продажи недвижимости оформляется при наличии следующего пакета документов:
1. Договор купли-продажи.
При подписании договора купли-продажи рекомендуется обратить внимание на следующие характеристики договора:
— реквизиты сторон сделки (т.е. продавца и покупателя). Прежде чем подписать договор, необходимо удостовериться в правильности указания паспортных данных. Если продавцов несколько, в качестве сторон по договору должны быть указаны все продавцы.
— раздел «Предмет договора». Здесь описывается приобретаемое имущество: точный адрес, технические характеристики (площадь, этаж, этажность, количество комнат и иные характеристики), документ, в соответствии с которым объект недвижимости принадлежит продавцу (с указанием вида собственности), цена приобретаемого объекта и пр. От правильности отраженных в разделе «Предмет договора» сведений зависит результат сделки купли-продажи. Все параметры должны совпадать с документами и соответствовать имеющейся договоренности с продавцом.
— раздел «Порядок расчетов между сторонами». В нем должно быть четко прописано: когда, каким образом, в каком количестве передаются деньги в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Сумма, указанная в этом разделе, должна совпадать с указанной в разделе «Предмет договора». Передача денежных средств должна сопровождаться платежным документом — в случае, если деньги перечислялись безналично через банк — или распиской продавца о получении денежной суммы. При нарушении сроков оплаты по договору покупатель несет ответственность (обычно это штрафные санкции), более того, это может стать причиной расторжения сделки купли-продажи. При проведении сделки купли-продажи через банк, функция контроля за соблюдением условий договора возлагается на банк.
— условия возникновения ипотеки на основании Федерального Закона «Об ипотеке». Смысл условия сводится к тому, что при регистрации права собственности заемщика на недвижимость, приобретаемую за счет кредитных средств, будет зарегистрирована также и ипотека (залог) в пользу банка-кредитора и для регистрации залога не потребуются отдельные договоры об ипотеке (залоге).
— раздел «Прочие условия». В этом разделе оговорены сроки снятия с регистрационного учета в приобретаемой недвижимости членов семьи продавцов. За нарушение срока продавец несет ответственность, в том числе материальную.

2. Акт приема-передачи недвижимого имущества.
Обязательным условием и логическим завершением сделки является оформление акта приема-передачи недвижимого имущества. Без подписания акта сделку можно считать несостоявшейся. В зависимости от конкретной ситуации (регулируется сторонами сделки купли-продажи) акт может подписываться одновременно с договором купли-продажи, либо в течение определенного времени после регистрации права собственности. Конкретный срок подписания прописывается в условиях договора купли-продажи.

3. Расписки (иные документы подтверждающие факт оплаты по договору).
Форма и сроки расчетов прописаны в специальном разделе в договоре купли-продажи. Подтверждением исполнения обязательств по оплате являются расписки, написанные продавцом с обязательным указанием суммы, даты получения денег, основания получения. Если расчет производится безналичным путем – подтверждающим документом является платежное поручение с отметкой банка об исполнении. Так как банк заинтересован в регистрации права собственности на заемщика, банк контролирует соблюдение сроков расчетов и наличие всех подтверждающих расчет документов.

Параллельно со сделкой купли-продажи клиент-заемщик заключает с банком кредитную сделку. Основными документами по такой сделке являются кредитный договор с приложением (графиком платежей) и закладная. С момента подписания кредитного договора и получения кредита у заемщика возникают перед банком обязанности по уплате кредита и процентов.

1. Кредитный договор – договор, сторонами которого являются клиент-заемщик (все созаемщики) и банк. Предметом такого договора является выдача банком кредита на определенных условиях: сумма кредита, срок кредита, ставка по кредиту. В договоре также указываются такие характеристики, как цель кредита, вид обеспечения по кредиту, порядок предоставления и гашения кредита. Неотъемлемой частью кредитного договора является график платежей. Кредитный договор заключается по типовой форме.

2. Закладная — ценная бумага, которая удостоверяет права банка-залогодержателя на получение платежей в счет гашения кредита и процентов и право залога приобретенного недвижимого имущества. Закладная — это производный документ от кредитного договора и все условия закладной соответствуют условиям кредитного договора. Закладная также подается на государственную регистрацию совместно с договором купли-продажи. Первым залогодержателем (т.е. держателем залога) является банк-кредитор. Но в последующем закладная может быть передана другому залогодержателю (в соотв. с Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ). При подписании всех документов клиент должен убедиться в правильности указания своих данных, условий кредита, согласованных ранее с банком.

Чтобы придать договору юридическую силу, т.е. стать фактическим собственником недвижимости – необходимо подать документы на государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Федеральный закон от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ).

Перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права:
1. Заявления на государственную регистрацию права и регистрацию ограничения (ипотеки) (п.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») (далее – Закон о регистрации) и п.2 ст.20 Закона об ипотеке) в том числе, заявления на государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации.

Читать еще:  Кто платит комиссию риэлтору при покупке квартиры

2. Документ об уплате государственной пошлины.
За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ)

3. Документ, удостоверяющий право лица осуществлять сделку:
— для физического лица – документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации).
— для представителя физического лица – документ, удостоверяющий личность, а также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации).
— для юридического лица – документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или копии учредительных документов юридического лица нотариально удостоверенные или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица. Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации, п. 3 ст. 11 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», п. 18 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219).
— для представителя юридического лица — документ, удостоверяющий его личность, а также документ, подтверждающий его полномочия, действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации).

4. Справка из органа технической инвентаризации (БТИ) о принадлежности и об отсутствии (наличии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав – в случае, если права на объект недвижимости ранее не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Договор купли-продажи, составленный в соответствии с действующим законодательством и подписанный сторонами.

6. Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества (ст.556 Гражданского кодекса РФ).

7. Кредитный или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

8. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложения (если права залогодержателя удостоверяются закладной) (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке).

В ряде случаев от заявителей потребуется также предоставление следующих документах:

9. Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом (ст.35 Семейного кодекса РФ).

10. Документы, подтверждающие права лица отчуждающего объект недвижимого имущества, прошедшие регистрацию в соответствии с действовавшим на момент их выдачи законодательством (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).

11. Решение полномочного органа юридического лица об отчуждении (приобретении) недвижимого имущества (ст. 78, 79 ФЗ «Об акционерных обществах»; ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

12. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (ст.37 Гражданского Кодекса РФ).

13. Разрешение (согласие) органами опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (ст.37 Гражданского Кодекса РФ).

14. Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц (ст.292 Гражданского Кодекса РФ).
Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Все необходимые для государственной регистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах: подлинник и копия.
При проведении правовой экспертизы возможно дополнительное истребование иных документов, если их представление на государственную регистрацию требуется в соответствии с действующим законодательством.

Как оформить договор купли-продажи с ипотекой

Последние изменения: Январь 2020

Приобретение недвижимости – дополнительная ответственность, поскольку подобные сделки совершаются обычными гражданами крайне редко и требуют значительной суммы финансовых вложений. Договор купли-продажи с ипотекой, с одной стороны, является дополнительной подстраховкой кредитной организации в отношении продавца, а с другой требует повышенного внимания в части взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем.

Особенности заключения договора купли-продажи с ипотекой

В отличие от стандартной покупки жилья, купля-продажа квартиры по ипотеке обязывает продавца и покупателя к заключению двух договоров: предварительного и основного, тексты которых по сути идентичны, условно аналогичны «черновику», проверяемому кредитной организацией – третьему участнику сделки, и «чистовику», подписываемому сторонами при одобрении залогодержателем.

Процедура оформления поэтапно включает:

  1. Поиск желаемой квартиры покупателем, согласование условий сделки с продавцом и подготовка предварительного соглашения для согласования с кредитными организациями.
  2. Выбор банка – залогодержателя и предложение текста соглашения. Обычно банки предлагают типовые шаблоны. Договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка, образец которого допускает отклонения от стандарта, обычно вносит изменения:

    в порядок оплаты относительно конкретной даты перечисления кредитных денежных средств на расчётный счёт продавца; в изменения формы расчётов посредством использования индивидуальной банковской ячейки.
    оплатой первоначального взноса покупателем-залогодателем; внесением кредитных денежных средств банком-залогодержателем после регистрации сделки.

Договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной (Сбербанк) (83,0 KiB, 95 hits)

Закладная по ипотеке (образец) (64,5 KiB, 70 hits)

Документы предоставлены для ознакомления. Настоятельно рекомендуем при обращении в банк использовать договора, предоставляемые юристами банка. И прочитывать внимательно каждый пункт.

Третьи лица и кредит

Банк может отказать заёмщику в выдаче кредита при наличии третьих лиц, имеющих право на законное пользование. Условие проверки информации и отсутствие сторонних лиц кредитные организации перекладывают на будущего залогодателя. В числе зарегистрированных и незарегистрированных лиц в реализуемой квартире могут числиться граждане, требующие пристального рассмотрения и внимания вследствие обстоятельств:

  1. Приватизация квартиры. Прописанные на момент проведения приватизации, давшие согласие на проведение приватизационного процесса без включения в состав собственников могут проживать фактически. Если у продавца право собственности появилось путём приватизации, то нужно потребовать справку о зарегистрированных лицах на момент её проведения.
  2. Завещательный отказ. Это ситуация, когда у продавца правоустанавливающим документом на квартиру является свидетельство о праве на наследство по завещанию, но с оговоркой на пожизненное проживание третьего лица. Необходимо изучить свидетельство, так как при совершении завещательного отказа информация будет прописана.
  3. Договор ренты. Рентополучатели могут пожизненно получать оплату по заключённому соглашению. Обычно рентодателями являются люди преклонного возраста, не имеющие родственников и не способные позаботиться о себе.
  4. Приобретение недвижимости с материнским капиталом. Группу риска открывают несовершеннолетние дети и наличие у продавца договора купли-продажи в ипотеку, поскольку в случае приобретения квартиры без кредитных средств информация об использовании материнского капитала будет указана.

Согласие второй половины

С 2017 года допускается купля-продажа совместно нажитого имущества супругами в браке без формального согласия второй стороны, несмотря на оспариваемость сделок.

Право на единоличное распоряжение супруг имеет при следующих обстоятельствах:

    приватизация квартиры без участия второго супруга; вступление в наследство по закону или завещанию; получение по дарственной; фактическое приобретение по договору купли-продажи без ипотеки до вступления в брак или погашение ипотечного кредита до момента регистрации в ЗАГСе; приобретение за личные средства, требующие документального подтверждения (получение подарка, наследства, реализация личного имущества с последующим капиталовложением средств в недвижимость и т.д.).

В практической жизни возникают ситуации, требующие подстраховки. Например, приобретение квартиры за денежные средства было произведено в 2015 году, а в паспорте, выданном в 2018 году, отсутствуют штампы о семейном положении. За указанный период при вступлении в брак с последующим разводом и потерей паспорта информация о браках и разводах не отражается. Для подтверждения необходимо затребовать справку из ЗАГСа об отсутствии изменений в семейном положении.

Аресты и долги

Теоретически обязательство по кредиторской задолженности имеет гражданин, а не продаваемое имущество, однако практически при реализации возникают нежелательные моменты, которые лучше обойти.

Выписка из реестра ЕГРН покажет арест имущества при наличии, обременения и наложенные запреты. Отсутствие задолженности по коммунальным услугам отражается в справке, выданной соответствующими службами или через многофункциональный центр. Наличие или отсутствие долга необходимо учесть при оформлении договора ипотеки квартиры.

Если существует задолженность у продавца перед коммунальными службами, то при оформлении сделки можно выбрать два варианта:

  1. Погашение долга с указанием сроков, предоставление платёжного документа и получение справки с отсутствием задолженности.
  2. Приобретение квартиры совместно с «нажитыми долгами». Существенное снижение цены может заинтересовать покупателя, однако кредитование на покрытие долгов по коммунальным платежам кредитная организация не произведёт.

Отсутствие арестов и ограничений проверяет банк вне зависимости от действий покупателя, поскольку при невозможности или отказе от погашения ипотечного кредита, финансовая организация не сможет реализовать имущество, полученное от залогодателя.

Проверка на банкротство

    изучить выписку из реестра на предмет обременений; потребовать информацию от гражданина о наличии кредитов, просрочек платежей и проанализировать по возможности кредитную историю; осуществить проверку продавца на сайтах судебных приставов, выбрав информацию по всем регионам, не ограничившись территорией проживания; зайти на сайт федерального реестра о банкротстве с целью уточнения информации о физическом лице – продавце.

В текст договора купли-продажи с ипотекой целесообразно включить условие об отсутствии производства о банкротстве и невхождении продаваемого имущества в конкурсную массу.

Порядок расчётов

Важно в тексте договора предусмотреть подробный алгоритм расчётов, поскольку обязательства по внесению платежей лежат и на покупателе в части первоначального взноса, и на банке-залогодержателе в части перечисления кредитных денежных средств.

Возможные варианты ответственности для виновных сторон:

    возврат аванса в двукратном размере продавцом; компенсация невозвращением перечисленных денежных средств покупателем.

При оформлении сделок иногда стороны отступают от соответствия цены в договоре от фактической стоимости, преследуя уменьшение сопутствующих платежей и иные цели. Договор купли-продажи по ипотеке с недофинансированием и перефинансированием содержит нюансы при расчёте с кредитным учреждением.

Передача ключей

Формальная передача, прописанная в договоре, отличается от фактического момента. В большинстве случаев для выезда продавца предоставляется две недели или фиксируется передача ключей конкретной датой. Переход недвижимости осуществляется по передаточному акту, перед подписанием которого покупателю следует проверить:

    техническое состояние квартиры; отсутствие кредиторской задолженности перед коммунальными службами; снятие с регистрации проживающих лиц.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

От рисков продавца и покупателя до заключения сделки: как происходит продажа-покупка квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция

Наиболее популярным способом покупки квартиры (или доли в ней) является оформление ипотеки на нее – только так большинство граждан имеют возможность обзавестись собственным жильем.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Эта сделка имеет множество особенностей по сравнению с обычным кредитованием – это касается как преимуществ, так и возможных рисков от ее оформления. Поэтому стоит рассмотреть данный способ покупки квартиры более подробно.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя

Оформление ипотеки – весьма ответственный шаг, причем отзывы об этой сделке со стороны клиентов весьма противоречивые.

К положительным сторонам можно отнести:

  • возможность быстро приобрести жилье, не дожидаясь, когда накопится нужная сумма;
  • длительный срок кредитования – до 30 лет, особенно в сравнении с обычным потребительским займом;
  • надежность сделки – перед выдачей кредита банк тщательно проверяет как самого заемщика, так и объект недвижимости на юридическую чистоту;
  • выгодное инвестирование – покупка недвижимости всегда была одним из наиболее надежных источников денежных вложений, ведь спрос на нее со временем только растет, а темпы инфляции почти всегда превышают банковский процент;
  • возможность вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за счет получения имущественного налогового вычета;
  • наличие различных государственных социальных программ кредитования – сюда относится, например, ипотека для военных, молодых семей или возможность погашения части долга за счет материнского капитала (о договоре купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом читайте тут).

Отрицательными моментами сделки являются:

    Большая переплата по процентам – даже если кредитная ставка небольшая, за столь длительный срок кредитования получится огромная сумма.

Например, при оформлении покупки квартиры из-под ипотеки за 10 млн. руб. сроком на 30 лет под 12,5% годовых переплата составит:

Платежи по процентам = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

Получается, что за это время заемщик выплатит такое количество средств, которое превышает стоимость квартиры почти в 4 раза.

  • Наличие дополнительных расходов – к ним относятся траты на страховку (причем иногда не только самой недвижимости, но и титула, а также жизни и здоровья заемщика).
  • Ограничение возможностей распоряжения имуществом – за все время действия сделки заемщик не может продавать, дарить или менять жилье, поскольку оно находится в залоге у банка.
  • Необходимость собирать и предоставлять в финучреждение множество различных документов.
  • Риск потерять все – и жилье, и деньги – в случае потери платежеспособности или возникновения финансовых трудностей.
  • Это связано с инфляцией, с отсутствием роста источников дохода и многими другими факторами. Поэтому в таком случае ипотека может стать реальным способом приобрести жилье.

    Краткий список действий

    Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция в общем виде выглядит следующим образом:

    1. Выбор учреждения для оформления кредита. Стоит подать заявки сразу в несколько банков, ведь у каждого из них требования к заемщикам отличаются. Выбирать стоит учреждение, которое имеет хорошую репутацию, длительный срок работы на рынке и наиболее выгодные условия кредитования.
    2. Сбор необходимых документов – их перечень лучше всего уточнять в конкретном банке, поскольку в каждом из них свои требования к предъявляемым документам и их оформлению.
    3. Подача заявки и документов потенциальному кредитору.
    4. Ожидание ответа – в зависимости от выбранного учреждения это может занять как несколько дней, так и более месяца. В любом случае о своем решении банк должен сообщить клиенту.
    5. Выбор квартиры для оформления ипотеки – в случае положительного решения заемщику предоставляется определенное количество времени для поиска объекта кредитования.
    6. Подача в банк документов на квартиру – после ее одобрения можно заключать с продавцом предварительный договор купли-продажи.
    7. Оформление полисов страхования (если такое требование предусмотрено правилами кредитования).
    8. Оформление договора – для этого в установленный день обе стороны должны явиться в банк и подписать документ.
    9. Регистрация прав собственности на квартиру (сбор и подача документов в Регпалату).

    Подбор программы кредитования

    Различные банки предлагают свои программы кредитования, каждая из которых имеет некоторые особенности.

    Для выбора наиболее выгодных условий клиенту лучше всего обратиться к профессионалу – ипотечному брокеру. Данный специалист хорошо знает кредитный рынок и сможет дать объективную оценку каждой программы.

    При выборе программы нужно ориентироваться на такие критерии:

    • процентная ставка;
    • размер первоначального взноса;
    • требования относительно оформления страховки;
    • необходимые документы;
    • требования к возрасту;
    • максимальный срок кредитования;
    • наличие ограничений относительно приобретаемой квартиры.

    Стоит рассмотреть условия оформления кредита на примере двух известных финансовых учреждений:

      Ипотека в Россельхозбанке. Для получения денег заемщику необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие величину доходов и наличие официального трудоустройства и данные о семейном положении.

    В случае положительного ответа на заявку клиент может получить кредит:

    • в размере от 100 тыс. до 2 млн. руб.;
    • сроком от 1 месяца до 30 лет;
    • с первоначальным взносом от 15 до 85 % от стоимости жилья.

    Требования к возрасту стандартные – это должен быть человек не младше 21 и не старше 65 лет, который на момент окончания действия договора еще не достигнет пенсионного возраста.

    Список необходимых документов для оформления кредита зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик, и размещен в свободном доступе на официальном сайте банка. Но обязателен договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24.

    Ипотека для разных видов квартир

    При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном (что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут).

    Основные отличия новой квартиры от старой:

    1. Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.
    2. Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.
    3. Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.
    4. Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке (Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте здесь).
    5. Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

    Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

    Как подобрать недвижимость и получить одобрение банка?

    У большинства банков существуют свои требования к квартирам, на которые они выдают кредиты. Чаще всего они состоят в следующем:

    • Дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу.
    • Незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние.
    • Квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры). О том, возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, какие здесь могут быть риски, читайте тут.
    • Дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта.
    • Недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно. Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи мы рассматривали тут.

    Когда заключается предварительный договор купли-продажи?

    Как происходит купля-продажа квартиры по ипотеке? После получения одобрения банка и выбора подходящей квартиры очередной шаг – это заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи.

    Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме.

    1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
    2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
    3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
    4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
    5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.

    Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк.

    Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.

    Сбор и порядок оформления документов

    В каждом банке предъявляются свои требования к пакету необходимых документов, причем чаще всего отсутствие обязанности предоставлять лишние справки или бумаги приводит к удорожанию кредита.

    Стоит рассмотреть полный перечень документов, которые различные банки могут потребовать для оформления ипотеки:

    • анкету-заявку на получение кредита (ее форма в каждом учреждении своя);
    • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заемщика;
    • копию трудовой книжки, подтверждающую наличие работы и оформленную надлежащим образом;
    • справку по форме 2-НДФЛ со сведениями о размере доходов за предыдущий период (от полугода и больше);
    • свидетельство о браке (если заемщик женат или замужем);
    • документы на совершеннолетних детей (если они есть);
    • заключение оценочной компании о стоимости квартиры;
    • документы на недвижимость;
    • другие необходимые документы.

    О договоре купли-продажи квартиры по доверенности читайте тут.

    Заключение кредитного договора

    Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях.

    Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика.

    Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

    • какой является сумма основного долга;
    • сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
    • как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
    • есть ли возможность погасить долг досрочно;
    • предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.

    Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия.

    После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру.

    Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?

    Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования.

    Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector