0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи недвижимости определение

Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, в частности: земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также другое недвижимое имущество в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Предметом данного договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено в будущем.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости

1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. В этом случае применяются общие положения о договоре купли-продажи (ст. 463 ГК РФ).

2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

При неисполнении данной обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи (ст. 475 ГК РФ).

Права покупателя по договору продажи недвижимости

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

В случае если недвижимость оказалась ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта или возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены недвижимого имущества ненадлежащего качества на аналогичное покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК РФ о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Энциклопедия юриста . 2005 .

Смотреть что такое «ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ» в других словарях:

Договор продажи недвижимости — (англ sale contract of real estate) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или др … Энциклопедия права

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — по гражданскому законодательству РФ (ст.ст. 549 558, а тж. 559 566 ГК РФ) особая разновидность договора купли продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое… … Юридическая энциклопедия

Договор продажи недвижимости — договор купли продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме… … Финансовый словарь

договор продажи недвижимости — Договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного… … Справочник технического переводчика

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — особый вид договора купли продажи, предусмотренный ст. 549 558 ГК РФ, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Особенностями Д.п.н.… … Юридический словарь

Договор Продажи Недвижимости — договор, по которому продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимое имущество. Заключается только в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре оговариваются все необходимые параметры… … Словарь бизнес-терминов

Читать еще:  Документы от продавца при покупке квартиры

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — в соответствии со ст. 520 ГК по договору купли продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п … Юридический словарь современного гражданского права

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — по гражданскому законодательству РФ (ст. ст. 549 558, а т.ж. 559 566 ПС РФ) особая разновидность договора купли продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое … Энциклопедический словарь экономики и права

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного… … Большой бухгалтерский словарь

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ — договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного… … Большой экономический словарь

договор продажи недвижимости — особый вид договора купли продажи, предусмотренный ст. 549 558 ГК РФ, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Особенностями Д.п.н.… … Большой юридический словарь

Договор продажи недвижимости

Как предусматривает гражданско-правовой договор продажи недвижимости, продавец обязуется произвести передачу в собственность покупателя земельного участка, здания, квартиры, сооружения или иного недвижимого имущества. Купля-продажа является наиболее распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Общие положения, касающиеся продажи недвижимости, регламентируются § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Понятие договора

Согласно договору продажи недвижимости продавец передает покупателю в личную собственность недвижимое имущество, а покупатель принимает указанное имущество по акту передачи и платит за него установленную сторонами денежную сумму. Само определение договора продажи недвижимости разнится с общим определением договора купли-продажи только предметом договора и способом передачи недвижимости от собственника к покупателю.

В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный.

Предмет и форма договора

Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество. Договор должен содержать данные, которые позволяют конкретно установить недвижимость, подлежащую передаче по договору покупателю. Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.

Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывается сторонами. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность.

Важно помнить, что действующим законодательством не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости, хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение. Однако переход к покупателю права собственности на указанную недвижимость должен пройти государственную регистрацию.

Цена договора

Кроме предмета существенным условием договора являются цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным .

Так как в большинстве случаев недвижимость неразрывно связана с земельным участком, при переходе права собственности на недвижимый объект необходимо разрешать вопрос о праве на земельный участок. Таким же образом, если меняется собственник земельного участка, тут же встает вопрос о праве на объекты недвижимости, которые расположены на нем.

В тех случаях, если цена недвижимости в договоре была установлена на единицу ее площади или другого параметра ее размера, общую цену подобного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяют в соответствии с фактическим размером переданного покупателю объекта недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация представляет собой юридический акт, который служит подтверждением признания государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Использование этой процедуры является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое можно оспорить только в судебном порядке.

Порядок проведения регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Читать еще:  Заполненный договор купли продажи квартиры ипотека сбербанк

Право собственности на недвижимое имущество может перейти к покупателю с момента проведения государственной регистрации. Если оно исполнено до этого момента (прошла передача документов, а также выселение и вселение), перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к покупателю не произошло.

Однако в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию другой стороны суд имеет право вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Следует помнить, что регистрации подлежит не сам договор продажи, предмет которого — недвижимость, а переход права на нее.

Важно помнить, что законодатель сделал исключение и установил некоторые особенности продажи жилых помещений: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Это значит, что при продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат не только переход права собственности, но и соответствующий договор.

Договор продажи недвижимости: субъекты договора

В качестве субъектов данного договора выступают продавец и покупатель конкретной недвижимости. Ими могут быть граждане, продающие и покупающие принадлежащие им дачи, земельные участки, квартиры и другое недвижимое имущество, а также юридические лица, которые приобретают недвижимость для размещения офисов, предприятий и т. д. В некоторых случаях заключать договора продажи недвижимости как в качестве продавца, так и в качестве покупателя, могут и иные субъекты гражданских прав (муниципальные образования, Российская Федерация, субъекты РФ).

В качестве продавца недвижимости в большинстве случаев выступают ее собственники. В виде исключения продавцами могут быть субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения — муниципальные и государственные предприятия, учреждения и казенные предприятия.

Муниципальные или государственные предприятия не могут отчуждать недвижимое имущество без разрешения собственника. Учреждения могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое было приобретено ими за доходы от разрешенной их уставами деятельности и учитывается на отдельном балансе.

Основные элементы договора

  • Предмет договора. Приводятся подробные сведения о объекте недвижимости (адрес,назначение, этажность, площадь, другие параметры) и земельном участке, на котором он расположен (кадастровый номер, категория земель, цель использования, общая площадь и т. д.).
  • Цена договора и порядок расчетов. Фиксируется цена объекта недвижимости с учетом цены земельного участка (права на земельный участок) и сроки уплаты покупателем стоимости объекта.
  • Переход прав. С момента приобретения права собственности покупатель может осуществлять права владения, пользования и распоряжения объектом, принимает на себя бремя расходов, необходимых для содержания здания и земельного участка.
  • Передача здания. Предусматривает подписание передаточного акта, порядок и сроки освобождения здания продавцом.
  • Права и обязанности сторон. Оговариваются права и обязанности, которыми обладают стороны при заключении и исполнении договора.
  • Ответственность. Говорится об ответственности сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора.
  • Заключительные положения. Указывается, что споры сторон, вытекающие из договора, могут быть разрешены только судом. Говорится об обязательности государственной регистрации перехода права собственности.
  • Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.

Образец договора продажи недвижимости

Скачать образцы договоров

Выполнение договора

По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с получением права собственности на данную недвижимость получает права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, где находится проданная недвижимость, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка.

Если договор не определяет передачу покупателю недвижимости права на земельный участок, то покупатель получает право собственности только на ту его часть, которая занята недвижимостью и нужна для ее использования. Продажу недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, можно осуществлять без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. В таком случае покупатель недвижимости получает право пользования этой частью участка на тех самых условиях, что и продавец.

Передача продавцом проданной недвижимости и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или другому документу о передаче, который должен быть обязательно подписан сторонами. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю будет считаться исполненным только после вручения данного имущества покупателю и подписания соответствующего документа.

Отказ одной из сторон подписать документ о передаче недвижимости на тех условиях, которые предусмотрены договором продажи недвижимости, будет считаться уклонением продавца от обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности его принять.

Читать еще:  Договор о намерении заключить договор купли продажи

Принятие покупателем недвижимости, не отвечающей условиям, которые предусматривает договор продажи недвижимости, даже когда такое несоответствие оговаривается в передаточном акте, не служит основанием освобождения продавца от ответственности за некачественное исполнение договора.

Понятие и содержание договора продажи недвижимости

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу относятся: — земельные участки;

— объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);

— суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации;

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.Несоблюдение формы договора влечёт его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, данные, определяющие расположение недвижимости (адрес) на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается не заключённым.

При продаже недвижимости одновременно передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Если её продавец является собственником земельного участка, то в договоре может предусматриваться, на каком праве осуществляется переход участка: на праве собственности, аренды или ином праве. Если такое указание отсутствует, то земельный участок переходит на праве собственности. Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то новый собственник приобретает право пользования им на тех же условиях. Согласие собственника земельного участка не требуется. В случае продажи собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, без продажи самой недвижимости продавец сохраняет право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования по назначению.

Недвижимое имущество передаётся по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами. Продавец считается исполнившим своё обязательство после фактического вручения имущества и подписания передаточного акта.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Понятие и содержание договора розничной купли-продажи

Договор розничной купли-продажи — договор, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Разновидности договора розничной купли-продажи: продажа товаров по образцам и дистанционным способом; продажа товаров с использованием автоматов; продажа с условием принятия товара в определённый срок; продажа с условием доставки товара покупателю; договор найма-продажи.

Сторонами договора розничной купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом может быть только предприниматель, а покупателем – только субъекты, приобретающие товар для использования его не в предпринимательских целях. Для розничной торговли некоторыми видами товаров (алкоголь, пушнина) требуется наличие лицензии у продавца. Для покупки товаров, ограниченных в обороте, требуется специальное разрешение у покупателя (для приобретения оружия), либо другой документ, например, рецепт (лекарственные средства).

Предметом договора розничной купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, используемые только для бытового потребителя: личного, семейного, домашнего. Они могут быть как индивидуально определёнными, так и определяться родовыми признаками. Товары, в стандартах на которые установлены требования по безопасности, подлежат обязательной сертификации. Товары, причиняющие вред здоровью, не могут быть предметом.

Цена договора розничной купли-продажи является существенным условием договора. Она не может быть изменена покупателем в момент заключения договора и является одинаковой для всех покупателей. Цены на отдельные виды товаров устанавливаются государством, они обязательны не только для покупателей, но и для продавца. Оплачивается товар, как правило, в момент договора.

Срок договора розничной купли-продажи определяется сторонами. Он является существенным в договоре только при продаже товара в кредит.

Порядок заключения договора розничной купли-продажи: договор считается заключённым с момента выдачи продавцом покупателю чека, свидетельствующего об оплате товара. Публичный характер договора определяется порядком его заключения: публичной офертой являются работа автомата, демонстрация товаров или их образцов, описание товаров и их фотоснимки, а также реклама товара, если она содержит все существенные условия договора.

Форма договора розничной купли-продажи: в устной форме совершаются лишь сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ либо сделки, исполняемые в момент их совершения. Продажа товара с использованием автомата происходит путём совершения конклюдентных действий. В остальных случаях договор должен быть оформлен.

Дата добавления: 2018-08-06 ; просмотров: 599 ;

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector