2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи недвижимости консультант плюс

Договор купли продажи недвижимости консультант плюс

Договор должен содержать следующее [1 — Росреестр]:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.
3. Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей. Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.
4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.
Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых. В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.
Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].
Источник Росреестр: 1, 2, 3, 4.

Бланки документов Росреестра: образцы договоров купли-продажи 2019

Официальный портал государственного органа, осуществляющего функции по регистрации сделок с недвижимостью, перехода триады прав от одного собственника к другому, обременений на земельный участок или квартиру, располагает еще и информацией о том, какому образцу должны соответствовать договоры по отчуждению квартиры, дома, земельного участка или доли в праве на указанные категории.

Воспользоваться готовой формой документа или привести имеющийся пакет бумаг под установленный законом образец можно на нашем сайте (все бланки взяты с официального сайта Росреестра и действительны на 01 июня 2020 года).

Образец договора купли-продажи квартиры

От того, насколько правильно и грамотно составлен договор купли-продажи квартиры зависит последующий исход сделки, поскольку контрагенты могут столкнуться и с отказом в регистрации процедуры, и с недобросовестностью любого из участников.

Существуют базовые правила, которым должно соответствовать соглашение об отчуждении квартиры, в том числе:

  1. ФИО сторон сделки, их паспортные данные и адрес постоянной регистрации указываются в обязательном порядке в начале документа. Далее они именуются «Продавец» и «Покупатель». Законом не запрещено прописывать аналогичные сведения еще и в конце документа в пункте «сведения о сторонах».
  2. Одно из главных и обязательных условий – полное и детальное описание характеристик квартиры, определяющих ее как индивидуальную вещь:
  • Адрес;
  • Этаж;
  • Материал стен;
  • Количество квадратных метров;
  • Кадастровый номер;
  • Иные технические параметры;
  1. Соглашение должно содержать также и условия перехода триады прав, выкупную стоимость объекта, сроки, в течение которых квартира переходит во владение к покупателю.
  2. Подпись, расшифровка инициалов – итоговый апостиль, подтверждающий добровольность намерений и согласие со всеми условиями. Нормативный регламент не требует соблюдения нотариальной формы договора, но по желанию контрагентов, рядом с их подписями может стоять также виза и печать нотариуса.

Образец договора купли-продажи недвижимости

Продажа нежилых или коммерческих объектов недвижимости подчиняется тем же правилам, что и жилых – обязательное отражение в документе всех существенных условий:

  • данные о сторонах;
  • признаки, отличающие объект от другой недвижимости или, иными словами – описание предмет договора. Благодаря индивидуальным характеристикам, получается отличить объект от вещей с родовыми признаками;
  • цена.
Читать еще:  Купить квартиру документы оформление

Образец договора купли-продажи земельного участка и дома

Частный дом и земельный участок, на котором он расположен, выступают при процедуре купли-продажи неделимыми объектами.

По правилам жилищного, гражданского и градостроительного законодательства на частный дом, после его ввода в эксплуатацию, оформляются правоустанавливающие документы, в противном случае таковой признается самовольной постройкой. При продаже такой объект не может фигурировать в договоре, поскольку он не поставлен на государственный учет.

В договоре купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом (при условии наличия всех правоустанавливающих и разрешительных документов на оба объекта) отражаются такие условия, как:

  1. Стороны.
  2. Адрес.
  3. Технические характеристики дома.
  4. Кадастровые сведения об участке.
  5. Сведения о сособственниках.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Земельный участок вполне может выступать самостоятельным предметом сделки по отчуждению, если у него определены границы. При составлении договора о покупке или продаже земли, необходимо указать:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • описать предмет договора – адрес, кадастровые и технические сведения;
  • стоимость.

Образец договора купли-продажи комнаты в квартире (при долевой собственности)

На практике встречаются случаи продажи триады прав не на полный объект, а его часть. Причиной тому может служить установление долевой собственности на недвижимость.

Договор по отчуждению доли в праве (комнаты в квартире) имеет свои особенности, в частности:

  • Перечисление всех владельцев недвижимости;
  • Указание на цели использования комнаты;
  • Описание технических параметров не только комнаты, но и квартиры в целом;

Важно учесть, что другие собственники долевой недвижимости имеют преимущественное право покупки, поэтому продавец объекта должен предварительно получить согласие всех совладельцев на совершение обусловленной сделки.

Сделки с недвижимостью. Проводим грамотно

(Начало. Продолжение в следующем номере)

Сделки с недвижимостью– процесс многогранный, вызывающий множество вопросов как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Тут переплетаются вопросы из многих отраслей права: гражданского, семейного, земельного, налогового, законодательства о государственной регистрации недвижимости и законодательства об опеке и попечительстве. Попробуем ответить на некоторые из них.

Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

По желанию сторон нотариально можно удостоверить любую сделку по отчуждению недвижимости, однако законодатель четко определил виды сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению:

•сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

•сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении объекта недвижимости одновременно всеми участниками долевой собственности по одной сделке.

То есть, при отчуждении (продажа, дарение, мена) собственником доли недвижимости (квартира, жилой дом, земельный участок и т.д.) другому сособственнику или третьему лицу, а также при отчуждении третьему лицу целого объекта недвижимости, оформленного в общую долевую собственность нескольких лиц, требуется нотариальное удостоверение договора.

Подлежат ли нотариальному удостоверению сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Законодательством предусмотрено два вида общей собственности – долевая и совместная собственность. Если имущество находится в собственности двух и более лиц без определения долей, то это совместная собственность, а если доли установлены, то долевая.

Таким образом, если имущество принадлежит на праве совместной собственности, и отчуждается полностью, то такая сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Какие требования законодательства необходимо соблюсти при отчуждении доли недвижимости постороннему лицу?

Договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Такая сделка совершается при условии соблюдения требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, сделка может быть совершена до истечения установленного законом срока.

Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по отчуждению недвижимости, принадлежащей ребенку?

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Читать еще:  Как вернуть 260 тысяч при покупке квартиры

Такие сделки совершаются исключительно при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки, а также при обязательном исполнении законными представителями ребенка (родителями, опекунами) условий, на которых органы опеки и попечительства выдали такое согласие.

Например, органами опеки и попечительства вынесено постановление о предварительном разрешении на совершение сделки – продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, с условием оформления в собственность ребенка другой квартиры или с условием зачисления причитающихся ребенку от сделки денежных средств на открытый на имя ребенка банковский счет.

Данные меры направлены на защиту имущественных прав и законных интересов несовершеннолетних граждан.

К какому нотариусу необходимо обращаться для удостоверения договора купли-продажи недвижимости?

Согласно внесенным изменениям в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.

Это означает, что для удостоверения договора купли-продажи недвижимости, находящейся в любом населенном пункте на территории Хабаровского края, можно обратиться к любому нотариусу на территории Хабаровского края. Например, нотариус города Комсомольска-на-Амуре имеет право удостоверить договор купли-продажи квартиры, которая находится в селе Сосновка Хабаровского района Хабаровского края.

Какую ответственность несет нотариус при удостоверении договора купли-продажи недвижимости?

Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина. В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус, удостоверяющий договоры по распоряжению недвижимым имуществом, обязан заключить договор гражданской ответственности.

Вред, причиненный имуществу гражданина, возмещается, в первую очередь, за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса. В случае если этого страхового возмещения будет недостаточно, то вред возмещается за счет средств коллективного страхования региональной нотариальной палатой. Если первых двух страховых возмещений будет недостаточно, то вред возмещается за счет личного имущества нотариуса. Четвертый уровень «страховой» защиты – компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

В каких размерах будет возмещен ущерб нотариусом по договору купли-продажи недвижимости в случае признания его недействительным?

При определении размера вреда, причиненного действиями или бездействием нотариуса, связанного с применением последствий недействительности сделки, предмет которой подлежал оценке, общий размер ответственности нотариуса в связи с признанием сделки недействительной не может превышать итоговую величину стоимости предмета оценки, данную ему ее участниками (сторонами).

Это означает, что в случае указания сторонами в договоре явно заниженной цены объекта недвижимости и признания договора недействительным, размер страхового возмещения будет определяться исходя из стоимости, указанной сторонами в договоре купли-продажи.

Какие документы необходимо предоставить нотариусу для удостоверения договоров по отчуждению недвижимого имущества?

Исчерпывающего перечня для заключения договоров законодательством не предусмотрено, но, учитывая сложившуюся практику, для защиты прав и законных интересов граждан, для чистоты и прозрачности сделки нотариусу необходимо предоставить:

•документы, удостоверяющие личность сторон (паспорт, свидетельство о рождении);

•документы, подтверждающие полномочия представителей (доверенность, документы, подтверждающие права законных представителей (свидетельство о рождении), опекаемых (постановление отдела опеки и попечительства) и иные);

•правоустанавливающие документы (договор на передачу квартиры в собственность граждан, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве и т. п.);

•свидетельство о государственной регистрации права или выписку, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию права;

•разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей и лиц, признанных судом недееспособными или ограниченно дееспособными);

•заявления от сособственников об отказе от права преимущественной покупки доли недвижимости;

•справка об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по платежам.

Для каждой сделки индивидуально решается вопрос о необходимости тех или иных документов.

Нотариус самостоятельно в электронной форме запрашивает сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, необходимые для удостоверения договора.

ЮЛИЯ СИТНИКОВА, НОТАРИУС ГОРОДА ХАБАРОВСКА

(Продолжение в следующем номере)

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 4 (174) дата выхода от 20.04.2017.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2018 год

Гражданский кодекс РФ — часть 2. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ
(текст по состоянию на 01.11.2018 г. )

Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА

§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Читать еще:  Доверенность риэлтору на продажу квартиры

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553. Утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector