1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи недвижимости гражданское право

Договор продажи недвижимости

Как предусматривает гражданско-правовой договор продажи недвижимости, продавец обязуется произвести передачу в собственность покупателя земельного участка, здания, квартиры, сооружения или иного недвижимого имущества. Купля-продажа является наиболее распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Общие положения, касающиеся продажи недвижимости, регламентируются § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Понятие договора

Согласно договору продажи недвижимости продавец передает покупателю в личную собственность недвижимое имущество, а покупатель принимает указанное имущество по акту передачи и платит за него установленную сторонами денежную сумму. Само определение договора продажи недвижимости разнится с общим определением договора купли-продажи только предметом договора и способом передачи недвижимости от собственника к покупателю.

В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный.

Предмет и форма договора

Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество. Договор должен содержать данные, которые позволяют конкретно установить недвижимость, подлежащую передаче по договору покупателю. Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.

Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывается сторонами. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность.

Важно помнить, что действующим законодательством не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости, хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение. Однако переход к покупателю права собственности на указанную недвижимость должен пройти государственную регистрацию.

Цена договора

Кроме предмета существенным условием договора являются цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным .

Так как в большинстве случаев недвижимость неразрывно связана с земельным участком, при переходе права собственности на недвижимый объект необходимо разрешать вопрос о праве на земельный участок. Таким же образом, если меняется собственник земельного участка, тут же встает вопрос о праве на объекты недвижимости, которые расположены на нем.

В тех случаях, если цена недвижимости в договоре была установлена на единицу ее площади или другого параметра ее размера, общую цену подобного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяют в соответствии с фактическим размером переданного покупателю объекта недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация представляет собой юридический акт, который служит подтверждением признания государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Использование этой процедуры является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое можно оспорить только в судебном порядке.

Порядок проведения регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на недвижимое имущество может перейти к покупателю с момента проведения государственной регистрации. Если оно исполнено до этого момента (прошла передача документов, а также выселение и вселение), перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к покупателю не произошло.

Однако в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию другой стороны суд имеет право вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Следует помнить, что регистрации подлежит не сам договор продажи, предмет которого — недвижимость, а переход права на нее.

Важно помнить, что законодатель сделал исключение и установил некоторые особенности продажи жилых помещений: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Это значит, что при продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат не только переход права собственности, но и соответствующий договор.

Договор продажи недвижимости: субъекты договора

В качестве субъектов данного договора выступают продавец и покупатель конкретной недвижимости. Ими могут быть граждане, продающие и покупающие принадлежащие им дачи, земельные участки, квартиры и другое недвижимое имущество, а также юридические лица, которые приобретают недвижимость для размещения офисов, предприятий и т. д. В некоторых случаях заключать договора продажи недвижимости как в качестве продавца, так и в качестве покупателя, могут и иные субъекты гражданских прав (муниципальные образования, Российская Федерация, субъекты РФ).

В качестве продавца недвижимости в большинстве случаев выступают ее собственники. В виде исключения продавцами могут быть субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения — муниципальные и государственные предприятия, учреждения и казенные предприятия.

Муниципальные или государственные предприятия не могут отчуждать недвижимое имущество без разрешения собственника. Учреждения могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое было приобретено ими за доходы от разрешенной их уставами деятельности и учитывается на отдельном балансе.

Основные элементы договора

  • Предмет договора. Приводятся подробные сведения о объекте недвижимости (адрес,назначение, этажность, площадь, другие параметры) и земельном участке, на котором он расположен (кадастровый номер, категория земель, цель использования, общая площадь и т. д.).
  • Цена договора и порядок расчетов. Фиксируется цена объекта недвижимости с учетом цены земельного участка (права на земельный участок) и сроки уплаты покупателем стоимости объекта.
  • Переход прав. С момента приобретения права собственности покупатель может осуществлять права владения, пользования и распоряжения объектом, принимает на себя бремя расходов, необходимых для содержания здания и земельного участка.
  • Передача здания. Предусматривает подписание передаточного акта, порядок и сроки освобождения здания продавцом.
  • Права и обязанности сторон. Оговариваются права и обязанности, которыми обладают стороны при заключении и исполнении договора.
  • Ответственность. Говорится об ответственности сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора.
  • Заключительные положения. Указывается, что споры сторон, вытекающие из договора, могут быть разрешены только судом. Говорится об обязательности государственной регистрации перехода права собственности.
  • Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.
Читать еще:  Как правильно оформить покупку гаража в гск

Образец договора продажи недвижимости

Скачать образцы договоров

Выполнение договора

По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с получением права собственности на данную недвижимость получает права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, где находится проданная недвижимость, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка.

Если договор не определяет передачу покупателю недвижимости права на земельный участок, то покупатель получает право собственности только на ту его часть, которая занята недвижимостью и нужна для ее использования. Продажу недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, можно осуществлять без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. В таком случае покупатель недвижимости получает право пользования этой частью участка на тех самых условиях, что и продавец.

Передача продавцом проданной недвижимости и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или другому документу о передаче, который должен быть обязательно подписан сторонами. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю будет считаться исполненным только после вручения данного имущества покупателю и подписания соответствующего документа.

Отказ одной из сторон подписать документ о передаче недвижимости на тех условиях, которые предусмотрены договором продажи недвижимости, будет считаться уклонением продавца от обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности его принять.

Принятие покупателем недвижимости, не отвечающей условиям, которые предусматривает договор продажи недвижимости, даже когда такое несоответствие оговаривается в передаточном акте, не служит основанием освобождения продавца от ответственности за некачественное исполнение договора.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2018 год

Гражданский кодекс РФ — часть 2. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ
(текст по состоянию на 01.11.2018 г. )

Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА

§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553. Утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Читать еще:  Кто платит нотариусу при продаже квартиры

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Договор купли-продажи недвижимости

По законодательству России, передача прав собственности на недвижимое имущество осуществляется с помощью составления договора купли-продажи, договора дарения или завещательного акта. В настоящей статье будут рассмотрены критерии передачи имущественных прав при оформлении договора купли-продажи. Также будет представлен перечень документации, в соответствии с которым возможно осуществить сделку по продаже недвижимости, и правила регистрации соглашения.

Особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости

Нежилое помещение представляет собой определенную площадь (в кв. метрах), которая не предназначается для жилья. В основном, нежилые недвижимые объекты используются для складов, офисов, осуществления производства чего-либо и т.д.

Жилое помещение составляет площадь (в кв. метрах), на которой возможно проживание людей на постоянной основе. По законодательству (ЖК России), чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать определенным установленным нормам — санитарным, противопожарным, техническим и т.д.

Когда планируется продать объект недвижимости, жилой или нежилой, то требуется составлять договор купли-продажи. Только на основании настоящего акта возможно будет переоформить права собственности.

Процедура продажи недвижимости может отличаться в зависимости от количества собственников. Если домом или складским помещением владеют несколько лиц, то продажа его будет несколько затруднена.

Общие права собственности могут возникнуть при наличии следующего перечня обстоятельств:

  • в процессе приватизации жилого помещения (квартиры, дома) участвовали все лица, проживающие официально на данной площади;
  • при бракоразводном процессе, необходимо осуществить разделение жилой и нежилой недвижимой собственности, если объект признается в качестве совместно нажитого имущества по законодательным нормам;
  • недвижимостью владеют сразу несколько человек, так как их имена были указаны в завещательном акте.

Человек, обладающий определенной долей недвижимого имущества, вправе продать принадлежащую ему часть в соответствии с составленным договором купли-продажи. В данном случае важно, чтобы продавец изначально предложил выкупить свою долю остальным собственникам. Иные владельцы недвижимости могут в течение 30 дней принимать решение. Если в установленный период они не ответили или высказали свой отказ в приобретении продаваемой доли недвижимости, то продавец вправе предложить приобрести помещение иным лицам.

Важно! Когда продавец — собственник доли недвижимого объекта, некорректно оформляет договор купли-продажи или изначально предлагает выкупить его долю посторонним покупателям, а не совладельцам, то на него можно подать иск в судебное учреждение. В качестве истца будут выступать иные собственники данного недвижимого (жилого, нежилого) помещения. По законодательству, разрешается подать исковое заявление в судебную инстанцию в период — три месяца после осуществления сделки.

Как составить договор купли-продажи недвижимости?

Оформление договора купли-продажи недвижимости должно быть в соответствии с нормами, указанными в Гражданском Кодексе (ознакомиться с текстом настоящего закона можно по ссылке). Если законодательные требования не будут учтены при составлении текста договора купли-продажи недвижимости, то соглашение может быть признано недействительным, а соответственно, все действия, совершенные по сделке, будут аннулированными. Поэтому важно соблюдать все нормы законы.

Читать еще:  Возврат при покупке недвижимости

Договор купли-продажи жилой или нежилой недвижимости обязателен к составлению в письменной форме, так как переход прав собственности возможен только при наличии документа. Верно написанное соглашение предоставляет гарантии продавцу и покупателю в том, что они оба исполнят свои обязательства, так как подписали настоящий акт. Своевременное выполнение всех условий в надлежащем виде, позволяет в сроки произвести переход прав собственности на недвижимость.

Для продажи и покупки недвижимости, следует пройти некий алгоритм:

  • поиск недвижимости, соответствующей ожиданиям;
  • подготовка продавцом необходимой документации для продажи собственности;
  • составление и подписание соглашения купли-продажи;
  • исполнение обязательств согласно тексту договора;
  • проведение регистрации договора купли-продажи в компетентном государственном учреждении;
  • получение покупателем правоустанавливающей документации на приобретенную недвижимость.

Чтобы в регистрационном учреждении заверили договор купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы в нем была указана следующая информация:

  • реквизиты обоих участников сделки — продавца и покупателя;
  • характеристика продаваемого объекта — адрес, площадь, назначение (жилое или нежилое) и др.;
  • условия проведения расчетов — внесение полной суммы, аванса, в рассрочку, наличные, безналичные, валюта, метод оплаты и др.;
  • порядок передачи недвижимости в пользование от продавца к покупателю;
  • указание лица, на которого будут возложены издержки по проведению регистрации договора купли-продажи;
  • дата составления акта и предполагаемая дата проведения взаиморасчетов;
  • ответственность лиц, заключающих соглашение, в случае неисполнения ими своих обязательств по тексту договора купли-продажи.

Чтобы верно составить свой документ на продажу недвижимости, рекомендуется просмотреть пример оформления.

Скачать образец договора купли-продажи можно по ссылке.

Документы

Для составления договора купли-продажи недвижимости, продавцу необходимы следующие бумаги:

  • удостоверение личности первоначального владельца объектом продажи и гражданина, кому передается недвижимость в собственность;
  • правоустанавливающие бумаги на продаваемое жилое или нежилое помещение. Продавец в качестве доказательств вправе предъявить — дарственную, завещание, соглашение купли-продажи;
  • выписка из БТИ;
  • справка из домовой книжки;
  • сведения об отсутствии долговых обязательств за коммунальные услуги;
  • копии лицевого счета;
  • сведения о семейном положении продавца — акт о браке или о расторжении семейного союза;
  • согласие супруга на продажу недвижимости, если объектом продажи выступает семейное имущество, нажитое совместно. На согласии обязательно должна присутствовать отметка о нотариальном заверении;
  • письменное разрешение на совершение сделки от специализированных опекунских органов. Оно подается в случае, если продается жилье, где имеют прописку несовершеннолетние дети.

Регистрация прав собственности на приобретенное жилье

Переход прав собственности на недвижимость осуществляется путем регистрации в уполномоченном государственном учреждении — в Росреестре. Чтобы работники настоящего органа приняли договора на регистрацию, требуется предоставить определенный пакет документации.

В Росреестр нужно подать список документов:

  • договор купли-продажи недвижимости — 3 экземпляра. Один — для продавца, второй — для покупателя, третий — для хранения в Росреестре;
  • заявление на регистрацию договора купли-продажи недвижимости;
  • справка из БТИ;
  • сведения об уплаченной государственной пошлине;
  • кадастровые акты;
  • письменное согласие жены (мужа), и опекунского учреждения на продажу настоящего объекта;
  • акт, подтверждающий, что на данное имущество недвижимого характера не наложены обременения — арест, оно не находится в залоге, отсутствуют долги за коммунальное хозяйство.

Вышеуказанный перечень составлен из общей документации, которая обязательна для подачи в Росреестр. Однако, случаи продажи недвижимости различные, в зависимости от обстоятельств, уполномоченные лица регистрационного учреждения вправе запросить дополнительные бумаги.

Регистрация прав собственности на недвижимость в Росреестре невозможна без предварительной оплаты государственной пошлины. Ее размер устанавливается на законодательном уровне Налоговым Кодексом. На сегодняшний момент сумма госпошлины составляет 2 000 рублей.

Регистрация занимает период 7-9 дней. После окончания регистрационной процедуры, покупателю нужно получить выписку из ЕГРН. Данный акт подтверждает факт того, что теперь он является владельцем недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости 2020 года: скачайте образец бланка для заполнения в Word, PDF

Договор купли-продажи недвижимости – это гражданско-правовой акт, по которому продавец обязуется передать покупателю определенный объект недвижимого имущества (дом, участок, квартиру, долю в жилом или коммерческом помещении и т. д.), а покупатель – принять этот объект и внести за него установленную денежную сумму. Документ оформляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Заверять его нотариально по закону не обязательно.

Как заполнять договор купли-продажи недвижимости?

Чтобы договор купли-продажи недвижимости пошел государственную регистрацию и вступил в силу, он должен отвечать требованиям Гражданского кодекса России и включать следующие сведения:

  • Дату и город заключения договора.
  • Сведения о покупателе и продавце: ФИО, паспортные данные, адреса проживания. Если одной или обеими сторонами договора выступают юридические лица, указываются их реквизиты, а также кто и на каком основании действует от их лица.
  • Предмет договора с указанием характеристик продаваемого объекта недвижимости (адреса, площади, назначения, отсутствии обременений) и его стоимости.
  • Сведения об обязательствах продавца и покупателя.
  • Порядок осуществления расчетов между сторонами договора.
  • Сведения о правах собственности на объект и порядке их перехода от продавца к покупателю.
  • Сведения об ответственности покупателя и продавца.
  • Сведения о сроках и условиях действия договора.
  • Прочие важные сведения по сути договора.
  • Реквизиты и подписи (печати) сторон.
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×