2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Дарение или купля продажа квартиры родственнику

Что лучше — договор «продажи» или договор «дарения»

Правильное решение задачи: что лучше дарение или купля продажа между родственниками, представляет значительный интерес. В правоотношениях между гражданами достижение соглашения начинается с «равноправия» интересов сторон, отчего купля-продажа определяет канву процесса юридической подготовки.

Подарки между родственниками обычная практика, это мало чем отличается от купли-продажи, поскольку задача обычно возникает в части недвижимости и дорогостоящих предметов, а здесь идеи благотворительности и меценатства – большая редкость.

Социальное значение вариантов имущественных отношений между родственниками

Выбор, что лучше дарение или купля-продажа между родственниками далеко не всегда основывается на аспекте, различающим эти правовые отношения: безвозмездность одной стороны – дарителя.

Набор столовой посуды, комплект дорогих инструментов, хрустальная люстра и так далее редко является причиной договора дарения и «становится предметом отношений» в этом контексте.

Ни даритель, ни одаряемый не придают «юридического значения» тому, что имел место договор дарения, а возникшие правовые отношения можно пересмотреть, например, в суде с целью признания сделки недействительной. Обычная логика дарения – важное событие в жизни семьи: день рождения, свадьба, защита диссертации и прочее.

Здесь договор дарения возникает устно, ни о какой купле-продаже речи быть не может, а сколько стоит подаренная детская кроватка или прогулочная электрифицированная и позолоченная коляска от ведущего производителя на «две персоны» значения не представляет.

Никто и никогда такие договоры дарения не осуждает и не рассматривает как цель купли-продай, ну разве что в семейном скандале может быть «обозначено» то или иное обстоятельство, но к юридическим последствиям ничто не приведёт, и на судебном процессе мало что можно будет доказать.

Что правильнее дарственная или купля-продажа возникает в контексте «выгоды» участников отношений.

Выбор оптимального юридического оформления отношений (что лучше дарение или купля-продажа) приобретает обоснованный и значимый смысл, когда предметом выступает:

  • земля, квартира, дом;
  • автомобиль, мотоцикл;
  • холодильник, стиральная машинка;
  • телевизор, компьютер;
  • иное дорогое имущество, имеющее, кроме значительной стоимости, существенную потребительскую функциональность.

Здесь не только стороны заинтересованы в нужном результате, но и адекватный интерес может возникнуть у правоохранительных органов, а также будет иметь юридические последствия или представлять интерес для суда.

Существенное содержание договоров

В случае договора купли-продажи обе стороны берут на себя определённые обязательства, причём вполне возможно участие третьего лица, например, в качестве плательщика или гаранта исполнения обязательств. В договоре дарения иных лиц быть не может, отношения формируются только между дарующим и получающим. Других участников сделки нет, возврата предмета дарения нет, факта получения за подарок денег, материальных ценностей или иного другого возмещения по сделке тоже нет.

При купле-продаже продавец передаёт предмет в полное владение покупателя, а последний принимает и оплачивает определённую сторонами цену. В отношении объекта недвижимости необходимо также удостоверение возникающего права собственности в государственном реестре. Это имеет значение и при договоре дарения.

Встречная дача денег или имущества от одаряемого или наличие встречного обязательства делает договор дарения ничтожным. Договор купли-продажи – возмездная сделка, каждая сторона преследует собственные интересы, а отношения родства имеют относительное значение. Разве что можно как-то обосновать низкую стоимость предмета продажи или лояльность исполнения обязательств сторонами.

Что лучше при оформлении квартиры дарение или купля-продажа стороны решают самостоятельно, учитывая различные обстоятельства.

Преимущества и отрицательные моменты дарения

Если собственность была у стороны (даритель) меньше трёх лет, нет нужды уплачивать налоги (доход физлица), когда подарок недвижимости делается родственнику.

Однако:

  • одаряемый не может сделать налоговый вычет (дарение носит безвозмездный характер);
  • одаряемый должен уплатить налог на доход, если реализует подаренное в течение трёх лет;
  • стороны должны быть связаны родственными связями, иначе уплачивается подоходный налог, временной момент (сколько времени предмет дарения был у дарителя) роли не играет.

Выбор что лучше договор дарения или купли квартиры в отношениях между родственниками имеет существенное значение. Например, дарственная на квартиру отцом (собственник) детям (родные) оценена ненадлежащим образом остальными родственниками или правоохранительными органами.

Случай, когда отец не имел возможности уплачивать алименты, но стремится как-то загладить нанесённый бывшей семье ущерб, не редкость. Однако оформленная дарственная на квартиру в пользу его детей (после развода – это родные дети) неоспорима, причин для судебного разбирательства не возникает. Отец передаёт своё имущество своим детям, обратного хода нет. Дарение недвижимости состоялось и носило безвозмездный характер.

Вполне возможно, что такой сделкой могло быть прикрыто совершенно иное обстоятельство. Допустим, что (в этом примере) отец предполагал возможную конфискацию квартиры или вынесение судебного решения о её продаже с целью расчётов по его долгам, потому заранее оформил дарственную.

Детали продажи по договору

«Коммерческие» отношения между родственниками – не редкость, скорее норма жизни. Такие соглашения обязывают обе стороны и заключаются в обычном письменном варианте.

Но каждая сторона может быть обременена собственными обязательствами перед третьими лицами. Даже если все обязательства формируются между родственниками, сторонам надлежит ответственно подходить к формулировке пунктов договора, особенно по его существенным позициям.

Продажа квартиры, полученной по договору дарения, имеет ограничения, то есть одаряемому невыгодно продавать квартиру в течение конкретного срока. Договор купли-продажи лишён этого ограничения, но прежде чем его заключать следует учесть родственный момент.

Что лучше дарственная или купля-продажа квартиры в контексте «владелец находится в браке» делает будущего собственника квартиры зависимым (расторжение брака), а именно такого рода обстоятельства обуславливают поиски лучшего варианта юридического оформления передачи имущества.

При этом дарение квартиры не создаёт нежелаемую зависимость. Оформить дарственную можно точно на конкретное лицо, адресовать точно и исключить возможные варианты, когда на подаренное могут возникнуть у кого-либо какие-либо права.

Желание продать квартиру близкому человеку сопровождается определёнными последствиями:

  • продавец может жить в проданной квартире, но при её продаже новым собственником окажется на улице;
  • оформление купли-продажи сопровождается затратами, полученный доход подлежит налогообложению;
  • продавец не может получить налоговый вычет;
  • близкие могут инициировать иски в защиту своих прав.

Планируя договорные соглашения о купле-продаже с ближайшими родственниками, даже когда договорённость о возможных невыгодных последствиях окончательно достигнута, всегда следует рассматривать риск потери жилья и вероятность судебного разбирательства.

Продажа или дарение

Договор продажи или договор дарения? Для родственников начинать следует с первого варианта, но всегда иметь в виду вероятность признания сделки ничтожной.

Заинтересованных лиц среди родственников обычно предостаточно, когда дело связано с отчуждением недвижимого имущества, а особое отличие договора дарения – безвозмездность. Этот момент всегда даёт основание утверждать, что имущество покупали, а не дарили.

Даже если нет оснований доказать факт продажи, любой договор иной близкий родственник сможет представить, как договор дарения совершенно в ином свете, который был не предусмотрен дарителем.

Однако даря квартиру, не заключая соответствующий договор, в купле-продаже можно также усомниться. Слишком низкая цена, слишком лояльные условия договора на продаваемое имущество, отличающиеся длительностью передачи объекта, растянутым бременем платежей, а не одной суммой, однозначно наведут на мысль, что это вариант завуалированного договора дарения.

Купленный при таких обстоятельствах дом, квартира или иной объект недвижимости заинтересованный родственник, располагающий доказательной базой, может интерпретировать в своих интересах или просто стремиться разрушить планы.

Во всех вариантах, прежде чем начинать планировать сделку, важно иметь идентификацию:

  1. Объект недвижимости – надлежащие документы, подтверждающие право собственности.
  2. Личность продавца (дарителя), подтверждение его прав и отсутствие препятствующих обременений.
  3. Личность покупателя (одаряемого), наличие родственных связей.

Оценив начальные позиции, можно начинать строить планы и формировать оптимальный вариант их юридического оформления. Во всех случаях, несмотря на то что ситуации всегда уникальные, а в похожих обстоятельствах всегда образуется непредвиденная неопределённость, следует придерживаться норм действующего законодательства, прежде всего.

Выбранная форма договора и её реализация в действительности должна удовлетворять букве закона.

Родственные отношения

Характерная черта современного гражданского оборота: родственные узы – это юридически значимое обстоятельство. Элементы морали и нравственности достаточно давно ушли на второй план. Деньги и недвижимое имущество приобрели значение в контексте получить, приобрести, обменять. Фактор родственных отношений перешёл из социальной сферы в область права и стал значимым элементом отношений.

Составляя пункты договора, стремясь к их однозначной формулировке, важно оформить всё юридически правильно и обеспечить фактическую действительность всех пунктов. Договор дарения и договор купли-продажи: стороны отражают фактическую сделку, а не прикрывают иные отношения между собой, не скрывают то, что на самом деле планируют совершить.

В отличие от обычного гражданского оборота, родственники хорошо знают:

  • друг друга;
  • имущественное и финансовое положение членов семьи;
  • имеют отчётливое представление об интересах и планах.
Читать еще:  Договор купли продажи сарая

В такой ситуации нельзя не учитывать, что достижение соглашения между одними родственниками может быть принято и не оспорено другими родственниками.

Например, сын занимался бизнесом, несколько лет идёт уголовный процесс, вынесение обвинительного приговора более чем вероятно. Родители беспокоятся, что будет наложен арест на их квартиру, хотя у сына есть собственная. Осуществлять дарение дочери родители не рассматривают как надлежащий переход права собственности, а о продаже квартиры дочери даже речи быть не может.

Родители ничего не имели против сына и его проживания в их квартире, хотя категорически были против его действий по составлению договора дарения. Здесь родственные связи не нанесли никому никакого вреда, юридически все сделки были оформлены правильно, никаких исков не последовало. А с течением времени, ещё до вступления завещания в силу, договор дарения сочли правильным и родители.

Имущественные интересы всегда являлись корнем многих социальных проблем, особенно в семье: невыгодные идеи одного всегда выгодны другому. Однако всегда можно найти взаимовыгодный выход из любой ситуации. Попытки прикрыть одно другим – не самое лучшее решение, если эмоции преобладают, лучшее решение – не принимать никаких решений.

Выбор между договором купли-продажи или дарения, не отражённый адекватно в юридической форме, может повлечь непредвиденные последствия, судебные тяжбы, нарушение баланса отношений среди родственников, неразумные затраты времени и средств.

Дарение и купля-продажа

Дарение (гл. 32 Гражданского кодекса (ГК) РФ) и купля-продажа (гл. 30 ГК РФ) — кардинально отличающиеся по своей природе двусторонние сделки, направленные на отчуждение имущественных благ одной стороной (их собственником) в пользу второй стороны названных договоров. Обе сделки могут заключаться в письменной или устной форме и отчуждать любое благо или право требования, свободный оборот которого на территории РФ не запрещен. Во всем остальном указанные сделки существенно разнятся, в чем и выражается преимущество выбора одной из них в конкретной ситуации.

Не менее существенным отличием представляется допустимый субъектный состав сделок. Так, в купле-продаже могут лично участвовать любые субъекты права, которые наделены правоспособностью для заключения сделок (все, кроме недееспособных, малолетних лиц — ст. 171 и 172 ГК РФ). Что касается дарения, то кроме вышеуказанных ограничений к нему также применяются запреты участия для субъектов исходя из их профессиональной деятельности (п. 2, 3, 4 ч. 1 ст. 575 ГК), что продиктовано сущностью дарения.

Еще одним важным фактором при выборе способа отчуждения и приобретения имущества является правовой режим владения, возникающий у нового собственника. Так, при купле-продаже, в случае нахождения нового владельца имущества в браке, в отношении приобретенного имущества, согласно п. 1 ст. 256 ГК, возникает совместный режим владения этим имуществом, независимо от того, кем и на чьи средства оно было приобретено. Невозможность применения этого правила допускается лишь при наличии брачного контракта с соответствующими условиями. При дарении же, согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса (СК) РФ, новый собственник владеет имуществом единолично.

Кроме того, определенную важность составляет и необходимость уплаты 13% НДФЛ (ст. 208 и 224 Налогового кодекса (НК) РФ). Она возникает при проведении обеих сделок, однако при купле-продаже обязанность ее уплаты возлагается на продавца, а при дарении — на одаряемого. Исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), что к купле-продаже не применимо. Для нее, в случае владения имуществом (чаще всего недвижимым) более трех лет, применимы нормы налогового вычета (ст. 220 НК РФ) (кроме случаев купли-продажи между родственниками).

Помимо этого, для дарения законодателем определен перечень причин, позволяющих расторгнуть сделку, уже после ее совершения, даже при соблюдении всех значимых условий (ст. 578 ГК), что недопустимо при купле-продаже.

Договор дарения

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ, договором дарения является оформленное письменно или устно соглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передачи дарителем — собственником имущества в пользу одаряемого имущественных благ в виде вещей, прав требования или выполнения вместо него его имущественных обязанностей. Поскольку договор безвозмездный и безусловный, даритель ничего не получает взамен, а у одаряемого не возникают имущественные обязанности. Их наличие определяет притворность договора, что влечет его ничтожность (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Содержание договора дарения

Кроме стандартных реквизитов — даты, места наименования и обязанностей сторон — в этом документе обязательно должен быть обозначен предмет соглашения. В качестве него чаще всего выступают не изъятые из оборота вещи, однако могут выступать и имущественные права требования (передача права автора песни на получение гонорара от звукозаписывающей компании), а также освобождение от обязанности (прощение долга). Предмет должен быть конкретизирован договором, отсутствие такого прямого указания на конкретную вещь, право или способ освобождения влекут ничтожность договора (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, договором оговариваются условия, определяющие порядок передачи, ответственность за ненадлежащее использование, ограничения такого использования, также могут содержаться отлагательные или отменительные условия получения дара.

Форма договора

Согласно ст. 574 ГК РФ, в большинстве случаев допускается заключение устной формы договоров дарения. Исключения, требующие письменной формы, определены в п. 2 и 3 указанной статьи:

Обязательного нотариального оформления или госрегистрации не предусмотрено.

Плюсы и минусы договора дарения

К основным плюсам следует отнести:

  • простоту оформления — возможность устной формы договора, отсутствие необходимости нотариального заверения и госрегистрации, минимальный объем необходимых реквизитов и т.д.;
  • отсутствие необходимости уплаты НДФЛ при дарении между родственниками, между кем оно чаще всего и совершается;
  • возможность дарителя отменить дарение (ст. 578 ГК РФ);
  • отсутствие имущественных обязательств у одаряемого;
  • возникновение единоличного права владения у одаряемого, находящегося в браке (ст. 36 СК РФ).

К минусам относятся:

  • возможность отмены дарения со стороны дарителя является минусом для одаряемого;
  • безвозмездность является минусом для дарителя;
  • возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц;
  • признание ничтожности при несоблюдении некоторых условий относительно содержания договора.

Договор купли-продажи

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, под договором купли-продажи следует понимать соглашение, по которому одна сторона — продавец, обязуется передать в собственность второй стороны — покупателю, товар, за который он передает продавцу заранее оговоренную денежную сумму — его цену. Правоотношения, возникающие между сторонами договора купли-продажи, регулируются главой 30 ГК РФ, которая различает несколько ее видов — розничная купля-продажа, договор поставки, контрактации, продажу недвижимости и т.д., а также устанавливает определенные особенности их заключения.

Содержание договора купли-продажи

Кроме стандартных реквизитов, под содержанием договора купли-продажи следует понимать совокупность прав и обязанностей сторон, возникающих относительно условий договора, регулируемых гл. 30 ГК.

Кроме того, распространенным условием является соблюдение качества товара, которое определяется договором (п. 1 ст. 469 ГК РФ) или пригодно для выполнения целей, для которых используется предмет такого рода (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Не менее важным условием является цена предмета, которая определяется соглашением сторон (кроме регулируемых государством). При отсутствии ее в договоре уплате подлежит цена, взимаемая за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Помимо того, обязательным условием действительности договора является указание обязанностей сторон, основными из которых является:

  • передача продавцом товара покупателю;
  • прием товара покупателем и оплата его цены продавцу. Договором могут устанавливаться любые другие незапрещенные законом условия.

Форма договора

Она определяется, исходя из предмета, его стоимости и субъектного состава. Допустимы 3 формы:

  • устная (применима чаще всего в розничной купле продаже);
  • письменная (поставка, контрактация, участие в качестве стороны юридического лица и т.д.);
  • нотариально удостоверенная (оформляется по соглашению сторон).

Кроме того, некоторые договоры подлежат государственной регистрации (ст. 558 и 560 ГК РФ).

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К плюсам отчуждения имущества путем заключения договора купли-продажи следует отнести:

  • простота и быстрота оформления — большинство договоров может заключаться в устной форме, без нотариального удостоверения и государственной регистрации;
  • отсутствие ограничений для субъектного состава, кроме общепринятых запретов для недееспособных и малолетних лиц (ст. 171 и 172 ГК РФ);
  • возмездный характер сделки позволяет стороне, отчуждающей имущество, требовать за него денежное вознаграждение — его цену;
  • минимальное количество условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

К минусам сделки купли-продажи относят:

  • возмездный характер обязывает покупателя к уплате в пользу продавца денежных средств;
  • необходимость уплаты НДФЛ (ст. 208 НК РФ), кроме случаев применения правил налогового вычета (ст. 220 НК РФ);
  • возникновение совместного режима владения приобретенной собственностью при нахождении покупателя в браке (п. 1 ст. 256 ГК РФ), кроме случаев заключения брачного контракта;
  • необходимость уведомления сособственников о продаже своей доли имущества и учет их права преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).
Читать еще:  Как проверить прописанных в квартире перед покупкой

Недействительность притворной сделки

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворной сделкой считается соглашение, заключенное между сторонами в целях прикрытия какой-либо другой сделки. Заключенное в таких целях соглашение считается ничтожным, что влечет его недействительность. Притворные сделки в большинстве случаев заключаются сторонами в целях обхода каких-либо недостижимых ими законных требований, запретов, ограничений и т.д.

Несмотря на то, что притворная сделка считается недействительной сама по себе, для исключения наступления неблагоприятных для третьих лиц последствий ее заключения, необходимо признание ее недействительности судом, которое осуществляется по инициативе этих третьих лиц, заинтересованных в таком признании. Для доказывания притворности допускается использование всех процессуальных инструментов.

При признании недействительности неисполненной притворной сделки, все ограничивается запретом ее исполнения. Если недействительной признается исполненная сделка, к ней, согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, применяются правила двусторонней реституции — возврат полученных по сделке благ. При невозможности ее применения стороны возмещают друг другу ущерб в денежной форме.

Оформив все необходимые документы, указанная недвижимость перешла в собственность С. По прошествии некоторого времени Б., работая бухгалтером на предприятии своего мужа и проверяя отчетность, заинтересовалась переводом средств на счет гражданина О.

Заподозрив махинации, она выяснила, что указанные средства были переведены в счет покупки недвижимости. Проверив все документы, она пришла к выводу, что ее муж, с целью прикрытия сделки купли-продажи, оформил дарение. Поскольку такое развитие событий нарушало ее права как супруги С. — она подала иск в суд для признания сделки дарения между ее мужем и О. недействительной. Суд, основываясь на приведенных аргументах, признал сделку дарения притворной, что, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, влекло ее недействительность. Более того, поскольку сделка уже была совершена, суд обязал С. и О. оформить ее надлежащим образом, в соответствии с требованиями для договора купли-продажи (гл. 30 ГК).

Заключение

Дарение является безвозмездной, а купля-продажа — возмездной сделкой.

Оба договора в большинстве случаев заключаются устно, не требуют нотариальной формы и государственной регистрации, кроме случаев продажи или дарения недвижимого имущества, а также дарения благ стоимостью более 3000 рублей от имени юридических лиц и обещания дарения.

Приобретение имущества путем купли-продажи порождает режим совместной собственности.

Обе сделки облагаются НДФЛ, кроме случаев применения налогового вычета и дарения между родственниками.

Для дарителя законодателем определен перечень причин, допускающих отмену дарения, что не применяется в купле-продаже.

Дарение позволяет обойти правило права преимущественного приобретения.

Прикрытие купли-продажи сделкой дарения влечет недействительность соглашения о дарении и обязательность применения норм главы 30 ГК.

Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы. Это касается как передачи квартиры в дар, так и ее продажи/покупки. Какой из вариантов лучше использовать в разных ситуациях – рассмотрим в этой статье.

Преимущества и недостатки договора дарения

Договор дарения, исходя из ст.572 ГК РФ, предполагает передачу того или иного объекта (в данном случае – квартиры) одним лицом другому. В то же время, такой документ не предусматривает какой-либо компенсации или необходимости предоставлять ответный дар. Как следствие, если такую систему использовать вместо договора купли-продажи, при недобросовестном выполнении покупателем своих обязательств, доказать что-либо в суде будет невозможно.

Рассмотрим преимущества и недостатки договора дарения:

ПреимуществаНедостатки
Достаточного простого договора в письменном виде и в свободной форме. Он не требует нотариального заверения.Договор дарения может быть в любой момент расторгнут в одностороннем порядке дарителем.
Подарок является собственностью одного человека, которому его и подарили. Значит, на подарок не распространяется правил общей совместной собственности супругов.В ряде случаев договор дарения может быть оспорен третьей стороной.
Если получателем является близкий родственник, не нужно платить НДФЛ.При дарении квартиры любым лицам, которые не являются близкими родственниками все равно нужно платить НДФЛ.
Новый владелец подарка сразу же получает право собственности на него, без всяких отлагательных условий.Даритель не получает права требования на какое-либо имущество получателя подарка, даже если об этом стороны договорились «на словах».

Договор дарения стоит рассматривать как вариант передачи квартиры другому лицу только в тех случаях, когда это действительно актуально. Более того, он имеет смысл если сделка производится между двумя близкими родственниками. Во всех остальных случаях все равно нужно платить НДФЛ, так что даже как вариант обхода системы налогообложения он не подходит.

Преимущества и недостатки договора купли продажи

Главная особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
При определенных условиях можно получить налоговых вычет.Если покупатель состоит в браке, купленная при помощи такого договора квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.
Можно заключить предварительный договор и, потом, после подписания, дополнительно оформить акт приема-передачи.Продавец обязан платить НДФЛ, вне зависимости от того, кто выступает в качестве покупателя.
Вероятность того, что сделку купли-продажи смогут оспорить в суде значительно ниже, чем у договора дарения.Нужно учитывать преимущественные права на покупку жилья других лиц.

Кроме всего перечисленного, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение. С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

Что лучше и выгоднее дарственная или купля продажа квартиры

Сравним основные моменты, которые также могут быть важны в той или иной ситуации, а также могут повлиять на то, что выбирать: договор дарения или купли-продажи:

  • Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
  • Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
  • Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.

Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.

В обоих случаях предполагается, что подобные обходные маневры реализуются для того, чтобы обойти права других лиц. Как следствие, всегда есть те, кто заинтересован в строгом соблюдении законодательства. Именно они могут подать заявление в суд для признания договора дарения или купли-продажи недействительным, что автоматически отменяет все права собственности, которые возникли после подписания таких документов.

Избежать подобных проблем практически невозможно поэтому лучшим выходом будет придерживаться действующего законодательства и использовать оба типа договоров по их прямому назначению, когда это действительно дарение или, допустим, купля-продажа.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Купля-продажа или дарственная квартиры — что лучше выбрать?

Часто, когда возникает необходимость передать жилплощадь из рук в руки, участники сделки не могут определиться, как лучше оформить соглашение: через дарственную или через договор купли-продажи. И тот, и тот вариант имеет свои преимущества и недостатки.

Близкому родственнику или человеку не состоявшему в близком родстве выгоднее продать или подарить собственность? Давайте попробуем определить, как лучше поступить в данной ситуации.

Что такое договор дарения?

Дарственная на квартиру – это безвозмездная сделка, которая регулируется Гражданским кодексом Российской федерации.

Основное значение тут играет статья 572, в которой дается определение дарственной, а также определяются две стороны сделки – даритель и одаряемый.

Даритель – это человек, который отчуждает долю во владении своей квартирой в пользу одаряемого. Одаряемый, в свою очередь, является получателем подарка.

Очень важно, что одаряемый не должен приобретать вместе с долей в недвижимости, каких-либо обязательств перед дарителем. Так что оформить продажу по сделке дарения не выйдет. Если и оформлять договоренность таким способом, возвращение денег должно быть оговорено только устно.

Статья 574 говорит о том, что сделку необходимо зарегистрировать. Этим занимается Росреестр. Он представляет собой государственный орган, который вносит изменения в реестр недвижимости. Так что, через данную инстанцию должны пройти все соглашения, связанные с переходом недвижимости из рук в руки. Как дарственные, так и договоры купли-продажи. Без печати Росреестра ни одна из таких сделок не будет считаться действительной.

В статье 575 выделяются некоторые категории граждан, которые не могут самостоятельно принимать участие в процедуре дарения, поэтому для них этот вариант исключен полностью.

К ним относятся следующие:

  • Несовершеннолетние дети и граждане, которые были признаны недееспособными, а также их официальные представители, действующие от их имени.
  • Работники образовательных, медицинских и социальных организаций.
  • Чиновники.
  • Коммерческие организации, получающие прибыль в результате совершения сделки.

Но особенную и немаловажную роль в данном вопросе устанавливает налоговый кодекс. Он обязует всех граждан уплачивать налог на получение прибыли. Как же это касается дарственной, если никто денег не получает?

Дело в том, что получение квартиры в дар считается прибылью. Так что одаряемый обязан оплатить 13% от кадастровой стоимости жилья. Но, тут важно заметить один важный факт: передача недвижимости между близкими родственниками прибылью не считается. Так что, если подарок сделан брату или сестре, родителям, детям, то налог платить не придется.

Также нужно учесть тот факт, что тринадцатипроцентный налог предусмотрен для резидентов Российской Федерации. Если же одаряемый живет заграницей, для него будет действовать налог размером в 30% от кадастровой стоимости жилплощади.

Еще одной важной особенностью дарственной является возможность составить предварительный договор дарения.

Что он собой представляет? По сути, это документально заверенное обещание в будущем подарить оппоненту недвижимость.

То есть, существует возможность прописать в договоре, что квартира перейдет одаряемому после того как пройдет определенное время, или же свершится какое-либо событие. Это очень удобно, поскольку делает договор более гибким и создает новые возможности.

С условиями, прописываемыми в договоре дарения нужно быть максимально осторожным. На то есть две причины. Первая заключается в том, что если переборщить с условиями, вам могут отказать в регистрации, так как посчитают сделку не подходящей под определение дарственной. Вторая причина – это возможность мошенничества со стороны оппонента. Поэтому рекомендуется составлять договор вместе с нотариусом.

Еще один важный момент: поскольку дарственная является безвозмездной сделкой, то полученная по ней квартира считается личной собственностью. Это значит, что если одаряемый состоит в браке и ему подарили недвижимость, она не станет совместно нажитым в браке имуществом.

Что такое договор купли-продажи?

В отличие от дарственной, эта сделка предполагает, что обе стороны передают друг другу что-то материальное. Но, так же, как и в прошлом случае, регулируется эта процедура Гражданским кодексом Российской Федерации.

Общие положения задает первый параграф данного кодекса. Каждый отдельный аспект данной процедуры учитывается отдельной статьей, но нас, в данной ситуации, интересуют лишь некоторые особенности данного договора и его положительные и отрицательные отличия от дарственной.

    В том случае, если квартира является собственностью продавца уже пять лет или больше, он может не платить тринадцатипроцентный налог государству, в отличие от сделки дарения, когда одаряемый должен оплатить его в любом случае. Об этом свидетельствует статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации.

Однако стоит учесть, что повторная продажа без налога может быть осуществлена только через пять лет.

В то время как продажа после получения квартиры в дар может осуществиться без взимания налога с продавца через три года. Так что, через дарственную квартиру можно быстрее перепродать.

  • В отличие от дарственной, в данном договоре гораздо меньше лазеек, с помощью который его могут отменить третьи лица.
  • Как уже упоминалось ранее, коммерческие организации не могут участвовать в процедуре дарения. А вот по договору купли-продажи возможен переход недвижимости, как между физическими, так и между юридическими лицами. Сделано это для того, чтобы компании не обходили закон через процедуру дарения. Так что, если нужно передать имущество какой-либо организации, придется действовать через договор купли-продажи.
  • В отличие от дарения, при котором передаваемое имущество считается личным, если покупатель приобретает жилплощадь в период брака, она считается совместно нажитым имуществом. Это может привести к тому, что при разводе супруги не смогут поделить квартиру мирным путем. Так что, если вы хотите отдать жилье только одному конкретному человеку, лучше подойдет дарственная.
  • Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации дает другим собственникам преимущественное право покупки доли жилья. То есть, если вы имеете только долю в квартире и хотите ее продать, не факт, что вы сами выберите себе покупателя.

    Преимущественное право на ее покупку — у других собственников. Вы не сможете продать свою долю кому-то другому, если один их владельцев остальных долей захочет ее перекупить. Причем продажа состоится по той цене, которую вы предложили своему покупателю.

  • Договор купли-продажи гораздо сложнее оспорить в суде. Благодаря этому можно понадеяться на лучшее соблюдение прав обеих сторон.
  • Что выгоднее?

    Ответ на вопрос что выгоднее, подарить или продать квартиру, целиком и полностью зависит от конкретной ситуации, так как в одних случаях, по закону, будет проще сделать через дарственную, а в других через продажу. Чаще всего, основным фактором тут является то, между кем происходит заключение сделки.

    Близкому родственнику

    Если вы решили подарить квартиру своему близкому родственнику, то в большинстве случае, нет особой разницы, через какую сделку это оформлять.

    Ведь даже при дарении, оплачивать тринадцатипроцентный налог не придется, ведь имущество передается внутри семьи и не считается доходом.

    Однако оформление по дарственной в этой ситуации является предпочтительнее, ведь продать квартиру, не платя налог, одаряемый сможет уже через три года, а покупатель через пять. Тем более, если получатель женат, по договору купли-продажи вы фактически отдадите жилплощадь супружеской паре, а не конкретному лицу.

    Человеку не состоявшему в близком родстве

    Если же подарок делается не близкому родственнику, то конечно лучше оформить договор купли-продажи, хоть он и имеет множество минусов, по сравнению с дарственной. Так одаряемому не придется платить налог, но он лишится многих преимуществ.

    Особенно, лучше пойти по пути купли продажи, если одаряемый впоследствии собирается продать полученное имущество. Тогда ему придется заплатить налог дважды. Если же оформить два договора купли-продажи, налог не потребуется вообще.

    Но тут есть одна хитрость, если вы планируете передать недвижимость дальнему родственнику. Это можно осуществить двумя сделками дарения через одного родственника, который будет близким и дарителю, и одаряемому. Например, тетя хочет подарить квартиру племяннику. Оформляется дарственная на сестру (мать племянника), а потом мать оформляет дарственную на сына (племянника сестры). Таким образом, ни в первый, ни во второй раз налог уплачивать не надо.

    В общем, тут все зависит от ситуации. Выше изложены особенности, преимущества и недостатки обеих сделок. Так что, в зависимости от специфики своей ситуации, вы сможете сами решить, какой договор вам больше подходит.

    Сильные и слабые стороны

    Как уже говорилось ранее, сильной стороной договора купли-продажи является то, что его сложнее расторгнуть. Это несомненный плюс для получателя имущества.

    Однако дарственная – это именно тот договор, который предназначен для подарков, поэтому удобнее оформлять через него.

    С другой стороны, если даритель боится, что его права будут нарушены, лучше оформить договор дарения. Ведь его можно отменить, хоть и сделать это крайне сложно.

    Еще одна причина выбрать договор дарения – это возможность заверить документ у нотариуса именно в виде дарственной. То есть, нотариус, выступающий свидетелем правомерности сделки, сможет подтвердить, что все проходило согласно правилам и дать показания в суде. В отличие от того случая, когда оформляют подарок в виде сделки купли-продажи.

    Что касается налогообложения, тут в разных ситуациях можно выбрать как первый, так и второй вариант, чтобы сделать как можно меньше отчислений государству.

    Сравнительные выводы

    Очень сложно однозначно сказать, какой вид договора лучше выбрать. Тут все зависит от множества разных факторов. Лучше всего взвесить все за и против каждого способа и выбрать самый оптимальный.

    Полезное видео

    Ознакомиться визуально с тем, что лучше выбрать — дарственную или договор купли-продажи, вы можете на видео ниже:

    Оформить подарок можно по-разному, и как лучше это сделать, зависит от ситуации и отношений между сторонами.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector