2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Апартаменты за и против покупки

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Пожалуй, для любого собственника самые главные отличия между квартирами и апартаментами носят экономический характер. Этот пункт включает бюджет покупки, стоимость коммуналки и размер налогов. Подробно об этом и других отличиях апартаментов от квартир рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

1. Почему апартаменты дешевле квартир?

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени. В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

АПАРТАМЕНТЫ: ЗА И ПРОТИВ

АПАРТАМЕНТЫ ХОТЬ И ОТНОСИТЕЛЬНО МОЛОДОЙ ДЛЯ МОСКОВСКОГО РЫНКА ФОРМАТ НЕДВИЖИМОСТИ, НО УЖЕ ДОСТАТОЧНО ПОПУЛЯРНЫЙ. ОСОБЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СТАТУС ТАКИХ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, С ОДНОЙ СТОРОНЫ, ЛИШАЕТ ПОКУПАТЕЛЕЙ ВОЗМОЖНОСТИ В НИХ ПРОПИСАТЬСЯ, С ДРУГОЙ, ПРЕДЛАГАЕТ ПОРОЙ НЕСТАНДАРТНЫЕ ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ, ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ ЦЕНЫ И ДАЕТ ПОЛНОЕ ПРАВО ПЕРЕФОРМАТИРОВАТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, ЧЕМ НЕ МОГУТ ПОХВАСТАТЬСЯ ВЛАДЕЛЬЦЫ ОБЫЧНЫХ КВАРТИР.

НЕ СОВСЕМ ЖИЛПЛОЩАДЬ

На протяжении последних лет апартаменты методично отвоевывали у привычных квартир популярность. Девелоперы, прекрасно понимая, что гостиничные номера — это не совсем жилье, вынуждены предпринимать нестандартные ходы и проявлять творческий подход к проектированию, отделке помещений и маркетинговому продвижению проектов, чтобы привлекать покупателей. Кроме того, застройщики нередко предлагают гибкую систему скидок.

Сторонники типовой жилплощади указывают на непонятный юридический статус «нежилья», невозможность получить в нем прописку и отсутствие необходимой социальной инфраструктуры. Но несмотря на все это, количество апарт-комплексов продолжает неуклонно расти. В первом квартале текущего года на рынок Москвы вышло семь новых объектов, включая такие проекты, как AFI Residence Paveletskaya , ЖК «Воробьев дом», клубный дом Bunin , бутик-отель Stand Art и другие. Вполне возможно, что определенную лепту в популяризацию апартаментов внес девелоперский бум: апартаменты становились неотъемлемой частью крупных проектов, предполагающих развитие городских территорий, в рамках которых разрабатывалась яркая архитектурная доминанта, обрастающая социальными кластерами. Западный опыт подсказывал пути поиска новых маркетинговых продуктов. Привлекательная семантика слова «апартаменты» поначалу охватила рынок жилья, сформировав дополнительную стоимость квартир с готовым интерьерным решением. Однако впоследствии девелоперы стали включать апартаменты в состав многофункциональных проектов как удобный вариант, позволяющий сэкономить деньги и время.

Тенденция глобализации мегаполисов заставляла создавать удобный формат проживания человека в городе в комфортной среде с сокращением затрат на передвижение по маршруту офис — дом и относительной экономией на покупке квадратных метров в собственность.

Если рассматривать проекты, где имеются одновременно и квартиры, и апартаменты, то цена квадратного метра «нежилья» на рынке в среднем на 10-15% ниже. «При этом минимальная площадь апартаментов также может удобно варьироваться от максимальных до самых минимальных вариантов. «Доступ» в проект получают даже те клиенты, которым на покупку квартиры не хватает достаточно существенной суммы — примерно трети, — рассуждает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. — А поскольку у таких МФК обычно единая инфраструктура и общественные зоны, покупатели апартаментов приобретают тот же внешний комфорт за меньшие деньги».

Читать еще:  Кто платит риэлтору при покупке квартиры

АРГУМЕНТЫ ЗА АПАРТАМЕНТЫ

Понятно, что спрос рождает предложение, а предложение новых «квадратов», в свою очередь, подогревает спрос на них. Однако востребованность апартаментов объясняется не только более выгодной, чем на обычные квартиры, ценой. Современные апарт-комплексы зачастую оказываются для покупателей единственными новыми объектами, которые соответствуют последним веяниям моды и удачно расположены: в подходящем районе с полным набором уже действующей инфраструктуры и хорошей транспортной доступностью. А формальный штамп в паспорте о регистрации по тому или иному адресу для многих не очень важен.

Кроме того, для строящихся апартаментов, если их покупателем является физическое лицо, порядок заключения сделки такой же, как при покупке жилья. «Все законные способы продажи физлицам любой недвижимости на стадии строительства описаны в федеральном законе №224 «Об участии в долевом строительстве», их всего три: договор долевого участия (ДДУ), выпуск жилищного сертификата и жилищно-строительный кооператив. На практике наиболее распространен ДДУ», — рассказывает заместитель руководителя проекта «ВТБ Арена парк» Анастасия Помелова.

Если апартаменты приобретаются в уже построенном комплексе, сделка проходит по договору купли-продажи. Единственное различие: в свидетельстве будет указано, что это нежилое помещение или апартамент гостиничного типа в зависимости от конкретного объекта. После окончания строительства апартамент можно, как и квартиру, продать, подарить или завещать. Более того, порядок проведения сделки в этом случае будет даже проще, ведь для договоров с нежилыми помещениями не предусмотрена государственная регистрация, регистрируется только переход права.

Впрочем, это не единственное достоинство юридического статуса апартаментов как нежилых помещений. «Например, при покупке студии или пентхауса покупателю нет нужды проверять историю зарегистрированных в нем граждан и легитимность приватизации данного помещения, поскольку в нем отсутствовала постоянная регистрация. И если в квартирах, приватизированных в начале 1990-х годов, встречаются случаи ущемления прав несовершеннолетних детей, то в апартаментах такая вероятность в принципе исключена», — подчеркивает Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments .

ГОСТИНИЧНЫЕ НОМЕРА И ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ

Неудобно то, что при покупке «квартир гостиничного типа» невозможно использовать материнский капитал, поскольку, согласно закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», выделяемые денежные средства могут направляться только на приобретение жилых помещений. Апартаменты же юридически таковыми не являются. Также следует отметить, что на владельцев подобных резиденций не распространяется действие норм жилищного законодательства. В связи с этим у владельцев такого рода жилплощади отсутствует право долевой собственности на общее имущество в здании, такое как лестничные клетки, вход в подъезд, лифты и проч.

То есть в жилых домах владельцы квартир не платят за места общего пользования, поскольку они не находятся на балансе и налог на это имущество не начисляется. «В ситуации с нежилыми помещениями все места общего пользования и оборудование являются недвижимым имуществом, которое принадлежит конкретному лицу. И на него — имущество — начисляется налог, который входит в структуру общих платежей вместе с коммуналкой», — поясняет Сергей Креков, президент ассоциации АКОН. И, конечно, далеко не все банки автоматически распространяют свои программы ипотечного кредитования для приобретения жилой недвижимости на апартаменты.

Если говорить о налогообложении апартаментов, то налоговая ставка для них равна 0,5-2%, для квартир — 0,1- 2%. Для последних ставка налога на имущество составляет 0,1%, если кадастровая стоимость не превышает 10 млн руб. В отношении апартаментов в зависимости от их статуса применяется ставка от 0,5% до 2%. «При этом ставка 2% применяется для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов гостиничного типа, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» . — По факту налог на апартаменты действительно выходит выше, чем на квартиры». Но это несущественно, потому что налогооблагаемая база апартаментов в любом случае будет меньше, ведь кадастровая стоимость нежилой недвижимости существенно ниже, чем стоимость жилья.

Кроме того, апартаменты изначально дешевле квартир. То есть сэкономленной разницы покупателю хватит на покрытие повышенных расходов на налоги на десятки лет вперед. Более того, до 2020 года будет действовать переходный период, когда налог будет исчисляться по пониженным коэффициентам. Это значит, что в 2016 году собственники заплатят налог за 2015 год в размере лишь 20%.

ТРАНСФОРМЕРЫ, ИЛИ СМЕНА ФОРМАТА

Впрочем, на рынке известны случаи, когда девелоперы начинали строить апарт-комплекс, а в процессе строительства он превращался в жилой дом. Соответственно, стоимость квадратного метра возрастала. Но для перевода апартаментов в жилье необходимо, чтобы данные квадратные метры отвечали требованиям законодательства РФ к жилым помещениям. Они должны попадать в этот разряд по допустимым нормам инсоляции, метражу комнат, ширине несущих проемов и требованиям к инженерии и обеспечению пожарной безопасности. Однако четкой схемы трансформации одного формата в другой пока нет, как нет и фиксированных тарифов на эту процедуру.

Зато при желании апартаменты можно перепрофилировать из жилого пространства в коммерческие площади, например частный кабинет, представительство, художественную студию, шоу-рум или нечто подобное. Были случаи, когда клиенты покупали двое апартаментов в одном комплексе с целью проживания и организации собственного дела или для хобби, требующего дополнительного пространства.

На рынке представлен целый ряд удачных mix use объектов, сочетающих в себе апартаменты и офисы, выполненные в аналогичном стиле.

А вот для того, чтобы организовать офис на жилых квадратных метрах, согласно Жилищному кодексу РФ, необходимо провести процедуру перевода жилплощади в статус нежилого фонда, что потребует определенных временных и финансовых затрат. Кроме того, нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату в трехкомнатной квартире, оставив, скажем, за спальней и гостиной прежний статус жилого помещения. Таким образом, с юридической точки зрения апартаменты имеют больше возможностей для использования их под те или иные нужды. Одни рассматривают их как современную альтернативу традиционному жилью, другие сдают в аренду. И по мере развития формата апартаментов будет возникать все больше вариантов для применения его в повседневной жизни.

ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ЦЕНЫ

По данным «Метриум Групп» , сегодня средняя стоимость апартаментов эконом класса составляет 143 660 руб. за 1 кв. м, бизнес-класса — 213 700 руб., элитных — 652 485 руб. При этом еще в 2012 году на рынке были представлены исключительно апартаменты бизнес и элитного сегментов. Уже год спустя появились первые проекты экономкласса. А в 2016 году на их долю приходится уже четверть всего предложения, на бизнес-класс — 57,1%, а на элитный — 17,4%.

Согласно исследованию Est — a — Tet , в мае текущего года первичный рынок апартаментов Москвы увеличился на 30 тыс. кв. м, а общий объем предложения достиг 634 тыс. кв. м. Если говорить о структуре спроса, то в премиальном сегменте жилья на долю апартаментов приходится примерно 35% от общего объема продаж, в бизнес-классе количество сделок с апартаментами достигает 40%, а в экономклассе этот показатель приближается к 50% и в обозримом будущем вполне может преодолеть этот рубеж.

Покупка апартаментов в Москве, за и против, недостатки и преимущества

Аргументы за и против покупки апартаментов в Москве – это важные объективные преимущества и недостатки данного нового вида недвижимости, которые необходимо знать всем желающим их приобрести или взять в аренду.

Без их тщательного изучения, анализа необдуманная покупка апартаментов может привести к необоснованным тратам и проблемам в дальнейшем.

Читать еще:  Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости

Покупка апартаментов в Москве, за и против. Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартамент – коммерческая недвижимость, используемая как для проживания (временного или постоянного), так и для размещения офисов, студий или сдачи в аренду Основными отличиями апартаментов от обычных квартир в многоэтажных домах являются:

  • Правовой статус нежилого помещения;
  • Повышенный уровень комфортности.
  • Наличие не менее чем 2 жилых комнат площадью от 40 м.кв.

Также по сравнению с квартирами к апартаментам не применяются жесткие требования строительных норм и правил (СНиП), что ускоряет их возведение и сдачу в эксплуатацию.

Гостиничного и квартирного типа

Различают два основных вида апартаментов:

  • Гостиничные – являются полноценными комфортабельными номерами в апарт-отелях и сдаются постояльцам, как правило, для долгосрочного проживания;
  • Квартирные – недвижимость которая может быть куплена у застройщика и может быть использована ее собственником как для проживания, так и сдачи в аренду.

Из двух данных видов в последнее время наибольшее распространение получили квартирные апартаменты.

Есть ли разница в комфорте?

По сравнению с квартирами данный вид жилья имеют следующие отличия в комфорте:

  • Возможность переезда сразу после завершения строительства — в отличие от многих квартир эти жилища сдаются в эксплуатацию не только с уже готовой современной и качественной отделкой, но и с мебелью и бытовой техникой.
  • Высокий уровень обслуживания – в описанных зданиях очень развиты такие виды сервиса, как уборка помещений, доставка еды, билетов, бронирование столиков в ресторанах и кафе, круглосуточная охрана и консьерж-услуги.

Также данный вид недвижимости имеет очень удобное расположение. Здание с апартаментами, относящимися к нежилым помещениям, может быть возведено в любом удобном месте.

Квартирный комплекс или даже одиночный многоэтажный дом требуют для своего строительства участка определенной площади и наличия соответствующей инфраструктуры.

Нюансы владения

Основными нюансами владения апартаментами по сравнению с недвижимостью, относящейся к жилому фонду, являются:

  1. Невозможность постоянной регистрации – так как закон определяет апартаменты как помещения нежилого фонда, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Зарегистрироваться временно на 5 лет с последующей пролонгацией неограниченное количество раз можно в указанном жилье гостиничного типа. Регистрация же в апартаментах, находящихся в зданиях, предназначенных под офисы или торговые помещения, и вовсе невозможна.
  2. Возможность использования при выкупе в качестве арендного жилья.
  3. Перепланировка без получения разрешения в соответствующих инстанциях.

Кроме того, жильцы, также как и собственник, имеют права сдавать или продавать находящуюся у них в собственности долю общедомовых помещений (лестниц, фойе, подвальных и чердачных помещений) для соответствующих нужд, тем самым компенсируя свои расходы на уплату налогов и коммунальных платежей.

Подводные камни при покупке апартаментов в Москве

Основными недостатками апартаментов являются некоторые бытовые условия, проблемы социальной сферы и риски по неуплате коммунальных платежей.

Проблемы социальной сферы

Основными проблемами, с которыми сталкиваются жильцы данного вида недвижимости, являются:

  • Отсутствие объектов социальной инфраструктуры – в отличие от многоквартирных домов застройщик, возводящий здание с апартаментами не обязан обеспечивать их будущих жильцов или арендаторов какими-либо объектами социальной и транспортной инфраструктуры;
  • Социальные ограничения – так как в большинстве случаев в таком жилье нельзя получить постоянную регистрацию, у жильцов данного вида недвижимости нет никаких прав на обслуживание в расположенных рядом государственных учреждениях здравоохранения, образования.

Бытовые условия

Из-за того, что к описанным зданиям с не применяют жесткие требования СНиПов (строительных норм и правил) особенности их внутренних или наружных их конструкций могут приносить некоторый дискомфорт жильцам.

Так, например, тонкие перегородки, между соседними апартаментами могут привести к плохой их шумоизоляции, а небольшое расстояние до соседнего здания ухудшит освещенность помещений.

Риски

Основным риском проживания в апартаментах является незащищенность должников законом при неуплате ими коммунальных услуг — при появлении даже небольшой задолженности за какие-либо коммунальные услуги их могут сразу же и отключить.

Таким образом, основными доводами против покупки апартаментов в Москве и за приобретение квартиры является повышенное их налогообложение, высокие цены на коммунальные услуги.

А еще низкая обеспеченность необходимой инфраструктурой, конструктивные недостатки из-за несоблюдения СНиПов и незащищенность законом должников коммунальных услуг.

Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Сколько стоит коммуналка в апартаментах в Москве? Высокая коммунальная плата – по сравнению с обычной квартирой в апартаментах стоимость водоснабжения выше на 15-20%; отопления и электричества – на 20-25%.

Также достаточно дорого обходятся и дополнительные услуги, предоставляемые жильцам данной недвижимости – обслуживание 1 м.кв. в столичных апартаментах в среднем составляет от 4 до 8-9 у.е.

Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Размер имущественного налога для данной недвижимости колеблется от 0,5% (жилые апартаменты, апарт-отели) до 2% (офисно-торговые центры), что в несколько раз выше аналогичных выплат для простых квартир (0,1-0,3%).

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Благодаря низкой кадастровой стоимости, цена на апартаменты по сравнению с аналогичными по площади и расположению квартирами меньше.

Так, приобретение апартаментов обойдется на 20-30%, а в ряде случаев и до 40-50% дешевле, чем квартиры в новостройке или жилом комплексе.

Такая разница в цене в последнее время активно способствует тому, что многие эксперты и каждый второй покупатель активно высказываются именно за покупку апартаментов в Москве и агитируют против долевого строительства более дорогих многоквартирных жилых комплексов.

Почему апартаменты дешевле квартир?

Относительная дешевизна данного вида недвижимости по сравнению с квартирами объясняется тем, что:

  1. Апартаменты по закону не являются жилым фондом, что влияет на их кадастровую стоимость;
  2. При возведении нет строгого контроля за соблюдением СНиПов, благодаря чему требования к конструкциям значительно снижены. Это, в свою очередь, влияет на себестоимость возводимой недвижимости и ее конечную цену.

Кроме того, застройщик объекта с апартаментами может снижать стоимость данной недвижимости благодаря высокой коммунальной плате , повышенной ставка имущественного налога, со временем компенсируя разницу в цене с аналогичными по площади квартирами при помощи этих платежей.

Средняя стоимость апартаментов в Москве и у моря

Стоимость апартаментов зависит от их расположения, площади, наличия транспортной и социальной инфраструктуры. Средняя стоимость на стандартные 2-х комнатные апартаменты площадью от 50 до 100 м.кв в различных округах Москвы приведены в таблице ниже.

Таблица. 1 Сравнительная стоимость 2-х комнатных апартаментов в различных административных округах Москвы:

Средняя стоимость, у.е.

246 000 -515 800

Средняя же стоимость, выставленных на продажу 2-х комнатных апартаментов на черноморском побережье, колеблется от 43 700 (Бетте) до 138 300 у.е. (Новороссийск).

Что стоит учесть при покупке

При покупке данного вида недвижимости будущий собственник должен учитывать их месторасположение, площадь, вид здания, в котором расположены апартаменты (гостиничной комплекс, офисный центр).

Также немаловажным фактором в выборе данного вида недвижимости будет репутация застройщика или собственника комплекса с апартаментами.

Как заработать, сдавая апартаменты в аренду

Выкупленные апартаменты их владелец может не только использовать в качестве жилого помещения, но и сдать их в аренду другому физическому лицу или организации.

Для того чтобы зарабатывать подобным способом, необходимо:

  1. приобрести у застройщика или собственника апартаменты;
  2. создать небольшой сайт или страничку с фотографиями и описанием апартаментов;
  3. разместить рекламу на соответствующих интернет-площадках и в поисковиках;
  4. при наличии заявок связаться с потенциальными клиентами и обсудить возможность встречи;
  5. если клиента все устраивает, заключить с ним типовой договор аренды, в котором указаны ответственности сторон, срок и размер внесения арендной платы.
Читать еще:  Вернулись деньги на карту после покупки

Если в аренду планируется сдавать только 1 помещение, то регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не обязательна. При наличии же у собственника нескольких сдаваемых в аренду апартаментов для упрощения ведения бухгалтерии и выплаты налогов лучше оформить ИП.

Таким образом, апартаменты — удобное и комфортное жилье, покупка которого обойдется в большинстве случаев дешевле аналогичной по площади квартиры.

При этом недостатками такой недвижимости является невозможность постоянной регистрации в нем, высокие расходы на оплату основных коммунальных услуг и имущественного налога.

В большинстве случаев апартаменты подходят не только для постоянного проживания, но для сдачи в аренду с целью собственником помещения получения дохода.

Плюсы и минусы покупки апартаментов в крупных городах:

Апартаменты или квартира: за и против

Апартаменты или квартира: за и против

В России апартаментами называют коммерческую недвижимость, переделанную под жильё. Разбираемся, что лучше купить: квартиру или апартаменты — и в чём юридические и реальные различия между ними.

Что значит статус жилья «апартаменты»?

В законах такого термина нет, его придумали застройщики. Юридически апартаменты — это просто коммерческое помещение. По-человечески — это коммерческое помещение, оборудованное, как квартира. Разберёмся, в чём отличие апартаментов от квартиры, какие у них плюсы и минусы.

Заказать консультацию эксперта по апартаментам

Минусы апартаментов

  1. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, но можно получить временную на 5 лет и регулярно её продлевать.
  2. Из-за статуса коммерческой недвижимости коммунальные платежи в апартаментах выше на 15–30%.
  3. Выше и налог на имущество: для жилых помещений — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры за вычетом стоимости 20 м². Для апартаментов ставка в 5 раз выше — 0,5%, вычетов при этом не дадут. Если апартаменты расположены в административно-деловом комплексе, то ставка налога будет 2%, то есть в 20 раз выше.
  4. При строительстве апартаментов застройщик не обязан соблюдать санитарные нормы и требования, предназначенные для жилых помещений. Но на самом деле их грубые нарушения, реально влияющие на качество жизни, встречаются нечасто.
    Чтобы грамотно проверить апартаменты перед покупкой, читайте статью «Как снять квартиру правильно» и обращайтесь к нам в компанию «Этажи»: эксперты по апартаментам помогут с выбором и проверкой.
  5. В апартаментах используется режим общей долевой собственности. Он предполагает, что жильцы платят за содержание общего имущества. В многоквартирных домах это подъезды, лифты, лестницы. В апартаментах общим имуществом могут быть, помимо подъездов и лифтов, ещё и помещения коммерческой недвижимости на первых этажах: общие конференц-залы, коридоры, коворкинги. Если апартаменты находятся в здании с такими помещениями, управляющая компания может запросить плату за их обслуживание, даже если жители ими не пользуются.
  6. Если соседи по апартаментам будут шуметь в неположенное время, наказать их не получится: ФЗ «О тишине» распространяется только на жилые помещения. Если вы работаете из дома или с вами живут маленькие дети — это важная причина, почему не стоит покупать апартаменты вместо квартиры. Или придётся дополнительно тратиться на шумоизоляцию.
  7. Застройщик не обязан благоустраивать прилегающую к вашему дому территорию. Поэтому вокруг может не оказаться деревьев, детских площадок, школ, нормальных подъездов для транспорта и прочих удобств. Правда, случается такое редко, так как конкуренцию на рынке никто не отменял: это важно покупателям, поэтому застройщики часто строят больше, чем обязаны по закону.
  8. За взятые в ипотеку апартаменты нельзя получить налоговый вычет, как за квартиру.
  9. Если вы погрязли в долгах, судебные приставы могут забрать апартаменты в счёт их погашения, даже если это ваше единственное жильё. Владельцы квартир от такой опасности защищены законом.

Плюсы апартаментов

  1. Апартаменты дешевле жилой недвижимости в среднем на 15–30%, и это главная причина их привлекательности.
  2. Из более низкой цены сразу вытекает второй плюс — апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду. Доходность от сдачи квартир в аренду составляет 4–5%, а апартаментов — 6–7%.
  3. Ваша фантазия в перепланировках практически не ограничена, в отличие от жилых помещений, где действуют строгие нормы и где любой чих нужно согласовывать с другими жильцами.
  4. Комплексы с апартаментами чаще всего строятся в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой.
  5. Большинство апартаментов сдаются с полной качественной отделкой и часто уже с мебелью.
  6. Владельцы апартаментов могут не платить взносы на капремонт, в отличие от владельцев жилых помещений. При этом если общее имущество всё-таки придётся ремонтировать, взять деньги будет неоткуда. Обычно, чтобы избежать подобных проблем, жители апартаментов создают резервный фонд.
  7. Как и квартиры, апартаменты можно продать на вторичном рынке. Чтобы организовать передачу денег по всем правилам, читайте нашу статью и обращайтесь к нам в компанию «Этажи»: поможем найти покупателя на апартаменты и безопасно оформить сделку.

Заказать консультацию эксперта по продаже апартаментов

Виды апартаментов

Апартаменты отличаются по типу назначения земли под застройку:

  1. Для размещения зданий гостиничного типа.
  2. Для объектов общественно-делового значения.

Второй вариант означает, что помимо апартаментов в доме могут находиться любые объекты оказания услуг: магазины, бары, офисы, звукозаписывающие студии и так далее. В таком случае стоит проверить виды разрешённого использования земли. Если среди них нет гостиниц — в этих апартаментах нельзя зарегистрироваться и жить легально, они годятся только для коммерческого использования.

Первый вариант предпочтителен, он подходит под защищающий ваши права закон 214-ФЗ, если вы покупаете квартиру по договору долевого участия. Однако судебная практика в делах по апартаментам неоднозначная и далеко не всегда оказывается на стороне покупателя.

Чтобы снизить риски при покупке недвижимости, можно провести сделку через наше агентство недвижимости «Этажи», которое дарит сертификат финансовой и юридической защиты каждому покупателю и отвечает за результат сделки собственными средствами. Если вы лишитесь права собственности, компания «Этажи» вернёт сумму сделки до 10 млн рублей в зависимости от города. Мы так легко даём эти гарантии, так как тщательно проверяем все этапы сделки с апартаментами.

Выводы

Что лучше купить — квартиру или апартаменты? На этот вопрос сложно дать однозначный ответ. Минусов у апартаментов хватает, но не все они критичны. Чем однозначно плохо покупать апартаменты вместо квартиры:

  • Налоги, которые нужно платить за апартаменты, выше в несколько раз по сравнению с квартирами.
  • Если ваши апартаменты находятся внутри объектов общественно-делового назначения — готовьтесь к неконтролируемому шуму и постоянному потоку незнакомых людей. А возможно, вы даже будете сами за всё это платить.
  • Апартаменты могут оказаться непригодны для качественной жизни из-за недостаточного количества солнечного света, необустроенной инфраструктуры, несоблюдения требований к отоплению, вентиляции или даже опасных для человека химических и биологических веществ в составе конструкций здания.

Но есть и положительные моменты:

  • Апартаменты дешевле квартир, доходность от сдачи их в аренду выше.
  • Переплата за налоги перекрывается экономией на самой покупке сделки в течение десятков лет. Сравнивая апартаменты и квартиру, важно считать в каждом отдельном случае, какая будет переплата по налогам и экономия стоимости, и через сколько лет выгоднее продать эти апартаменты.
  • Вы можете перепланировать апартаменты как захотите, и это не нужно согласовывать с другими жильцами.
  • Если вы покупаете апартаменты в новостройке, вероятнее всего там не будет проблем ни с условиями проживания, ни с инфраструктурой.

Что выбрать — апартаменты или квартиру, — решайте исходя из своих потребностей.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×