1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аннулирование договора купли продажи недвижимости

Основания и порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Не всегда конечный процесс при приобретении и оформлении квартиры или дома, удовлетворяет участников сделки. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации имеет определенные особенности и сложности. Поэтому нужно знать, как грамотно отменить сделку.

Можно ли аннулировать сделку в одностороннем порядке после регистрации договора?

Заключенный договор купли-продажи (ДКП) является основанием для передачи квартиры, земельного участка, дома и прочего имущества в собственность другого лица. При этом покупатель становится полноправным владельцем объекта только после переоформления прав на него в Росреестре.

Иногда, в процессе эксплуатации помещения покупатель узнал о том, что оно имеет какие-либо серьезные дефекты, обременения в виде больших задолженностей по квартплате, невыписанных жильцов, числится в качестве залогового имущества по ипотеке и т.п.

Продавец, в свою очередь, недоволен несвоевременным либо неполным финансовым расчетом в случае отсрочки платежа (например, покупка совершается за средства материнского капитала). Поэтому вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после переоформления прав собственности в Росреестре, является достаточно актуальным.

Аннулировать заключенную и исполненную сделку можно. Это делается путем обращения в суд. Проще обстоят дела, если оба участника желают отменить договор.

Возможность расторжения соглашения купли-продажи недвижимого имущества после регистрации, закреплена в главе 29 Гражданского кодекса России:

  • в ст. №450 приводится список причин, по которым допускается отмена или изменение условий заключенного контракта;
  • ст. 451 посвящена особенностям расторжения договора;
  • ст. 452 – обозначает порядок осуществления процедуры сделки;
  • в ст. 453 указаны все последствия аннулирования соглашения купли-продажи после перерегистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.

Условия отмены

Для отмены договора купли-продажи недвижимого имущества после регистрации нужны веские основания. Должны выполняться определенные условия и требования. В противном случае, расторгнуть сделку не получится.

Условия для отмены ДКП после регистрации:

  • причина для аннулирования договора является законной;
  • в соглашении прописаны условия для отмены сделки;
  • не истек срок исковой давности.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости:

  • одна из сторон существенно нарушает условия заключенного соглашения, что наносит второму участнику сделки серьезный ущерб. Например, продавец не выписал в оговоренные сроки из квартиры членов своей семьи, скрыл явные дефекты здания, не погасил большую задолженность по квартплате;
  • прочие случаи, которые предусмотрены действующим законодательством РФ.

Заключенная сделка признается судом ничтожной в таких случаях:

  • не соблюдены форма и требования к ДКП;
  • один из участников либо обе стороны являются недееспособными либо частично дееспособными;
  • сделка была заключена путем обмана, под принуждением, угрозой жизни, здоровью.

Как отменить исполненный договор купли-продажи?

После регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, договор считается исполненным. Поэтому отменить сделку без обращения в суд не получится.

Общий алгоритм действий приведен ниже:

  • сбор доказательств;
  • формирование пакета документов;
  • составление искового заявления;
  • обращение в суд;
  • оплата госпошлины;
  • присутствие на заседаниях суда;
  • ожидание принятого решения.

По инициативе продавца

Если продавец хочет отменить исполненный договор купли-продажи квартиры либо дома, то ему требуется обратиться в судебную организацию. Необходимо написать исковое заявление по установленному образцу.

В нем следует отразить причины и основания для расторжения соглашения. Важно ссылаться на действующее законодательство. Можно оформить такой документ в суде, непосредственно на приеме у специалиста.

Помимо заявления продавцу потребуется предоставить такие документы:

  • гражданский паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что он ранее являлся владельцем недвижимого имущества;
  • заключенный договор с актом приема-передачи жилья;
  • доказательства того, что покупатель не выполнил условия, предусмотренные ДКП (отказ принять помещение, не перечислены деньги с сертификата на МСК в качестве оплаты);
  • доказательства личного выполнения всех условий и требований, установленных соглашением.

Потребуется оплатить пошлину государству. Ее размер определен статьей №333.19 Налогового кодекса РФ. Для физических лиц пошлина составляет 300 рублей, а для юридических – 6000 рублей. Чек нужно сохранить и предоставить в суд в качестве доказательства перевода денег на указанный счет в полном объеме.

После этого будет начато рассмотрение дела. Если иск будет удовлетворен, то договор признают недействительным. Истец имеет право потребовать определенную сумму денег в качестве компенсации морального ущерба.

По инициативе покупателя

Если у покупателя имеются претензии к продавцу недвижимости и он хочет расторгнуть соглашение, то ему надо обратиться с иском в суд. Предварительно нужно подготовить пакет документов. В него в обязательном порядке входит заявление. При себе стоит иметь гражданский паспорт для удостоверения личности.

Также потребуются:

  • договор купли-продажи;
  • доказательства того, что продавец нарушил условия заключенной сделки (фотографии плохого состояния помещения, справки из банка о том, что квартира является залоговой, квитанции о задолженности по квартплате и т.п);
  • выписка из ЕГРН;
  • расписка о получении продавцом денег;
  • чек об оплате госпошлины в размере, предусмотренном статьей №333.19 НК РФ.

После сдачи документов будет начат судебный процесс. Если иск будет удовлетворен, то договор признают недействительным. Если решение суда будет не в пользу покупателя, то последний может подать апелляционную жалобу.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Сроки

В действующем российском законодательстве приведен срок исковой давности, когда участники сделки имеют право подать в суд заявление с требованием расторгнуть договор. Срок равен трем годам с момента переоформления права собственности на недвижимый объект (статья №196 ГК РФ).

Для признания сделки ничтожной дается один год. Но даже после истечения этого периода, суд обязан принять заявление. Есть ряд обстоятельств, при которых срок исковой давности может быть восстановлен.

Они связаны с личностью истца и приведены в статье №205 ГК. Например, это юридическая неграмотность, беспомощное состояние, тяжелая болезнь и т.п. Подобные причины признаются уважительными, если они имели место в последние полгода срока исковой давности.

Также важно наличие доказательств. Например, плохое состояние здоровья можно подтвердить медицинской справкой. В ней должен быть указан диагноз и сделана отметка о том, что во время заболевания гражданин был беспомощными и неспособным осуществлять юридически значимые действия.

В противном случае суд может не признать причину уважительной. Если пропуск срока на обжалование гражданин объясняет необходимостью прохождения длительного амбулаторного лечения, то такие обстоятельства, скорее всего, не будут приняты во внимание.

Последствия аннулирования сделки

Аннулирование сделки подразумевает переоформление прав на недвижимый объект, что влечет за собой ряд последствий. Они закреплены на законодательном уровне и прописаны в статье №453 ГК. Последствия могут быть негативными, в том числе и для истца. Поэтому, прежде чем обращаться в суд, нужно взвесить все «за» и «против» такого решения.

Последствия аннулирования исполненного ДКП приведены ниже:

  • обязательства сторон соглашения прекращаются, если другое не предусмотрено договором, законодательством Российской Федерации;
  • если сделка будет расторгнута, то участники не вправе требовать друг от друга возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента аннулирования ДКП, если другое не установлено законом, заключенным ранее контрактом. Это означает, что продавец не обязан отдавать деньги, а покупатель – недвижимость, если это не прописано в самом договоре. В результате, расторжение сделки ни к чему не приведет. В этом случае сторонам следует попробовать достигнуть соглашения;
  • если ДКП был расторгнут по причине существенного нарушения условий, то пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков;
  • если договор будет признан недействительным, ничтожным, то согласно второму пункту статьи №167 ГК, суд обяжет истца и ответчика вернуть друг другу то, что им было предоставлено по сделке. Это означает, что продавец получит недвижимое имущество, а покупатель – деньги.

Таким образом, расторжение договора после регистрации проводится исключительно в судебном порядке. Для подачи иска придется заплатить пошлину государству. Судебные тяжбы могут затянуться надолго. Поэтому по обоюдному согласию сторонам сделки целесообразно заключить новый договор купли-продажи и вернуть себе то, чем они владели до исполнения ДКП.

+7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Читать еще:  Акт приема передачи квартиры при продаже скачать

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • Читать еще:  Когда передают деньги при покупке квартиры

    При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, причины аннулирования соглашения до и после гос регистрации сделки

    Расторжение договора означает прекращение действия всех соглашений, прописанных в документе и завершение всех обязательств участвовавших сторон.

    Процедура расторжения зависит от множества обстоятельств и содержит массу нюансов.

    Можно ли расторгнуть договор?

    Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса.

    Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны.

    Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде.

    Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными.

    В каких случаях можно расторгнуть?

    Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение. Покупатели же, как правило, грешат отказом частично или полностью выплачивать обещанную сумму.

    Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья.

    Чтобы проверить юридическую чистоту жилья необходимо знать, какие документы проверять перед покупкой квартиры.

    Хотите избежать трудностей при продаже (покупке) квартиры? Заверьте сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Подробнее читайте здесь.

    Чтобы не волноваться за деньги при продаже квартиры используйте банковскую ячейку. Преимущества и процесс передачи денег описаны по ссылке: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/cherez-jachejku.html

    Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги.

    Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной.

    Как расторгнуть договор?

    Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя, поскольку он уже исполнен.

    Как расторгнуть до гос регистрации

    Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки.

    Также сделка может быть признана недействительной судом, если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока.

    Срок расторжения

    В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора.

    Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск.

    Как признать сделку недействительной?

    На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год. Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки. Здесь срок увеличивается до 3 лет. Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто.

    Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата.

    Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки.

    Однако существуют исключения и из этого правила.

    При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо.

    Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению.

    Исковое заявление о расторжении договора

    Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию.

    Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней.

    В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию.

    Какие документы нужны для подачи иска в суд?

    Если имели место расходы, связанные с ненадлежащим исполнением договора, то должна приводится сумма этих расходов. Кроме самого заявления, при его подаче необходимы документы:

    1. Копия заявления.
    2. Копия договора купли-продажи.
    3. Квитанция об оплате госпошлины.
    4. Документы о нарушении условий договора или об изменении обстоятельств.
    5. Копия врученной ответчику претензии.

    Что такое предварительный договор?

    Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату). В чем разница между задатком и авансом читайте здесь.

    Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке?

    Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

    При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

    Причины расторжения по инициативе продавца(покупателя)

    Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий. В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций.

    Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт.

    Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления, это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу.

    Правильно составленный предварительный договор — залог успешной сделки для покупателя и продавца.

    Если вы покупаете квартиру у юридического лица, тогда вы должны знать основные правила заключения сделки, которые описаны здесь.

    Если вы хотите продать долю в квартире, тогда следует получить согласие остальных собственников и правильно составить договор купли-продажи доли квартиры: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/sdelka-s-dolej.html

    Как можно аннулировать предварительный договор?

    Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин.

    Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд.

    Зачем нужен передаточный акт?

    Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

    Как составить акт приема-передачи квартиры?

    В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

    Кроме того, должны быть указаны:

    • Паспортные данные участников сделки;
    • Адрес и технические характеристики жилья;
    • Ссылка на соглашение купли-продажи;
    • Подпись покупателя и продавца.

    Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте.

    Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

    Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

    Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

    На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

    Читать еще:  Где взять договор купли продажи земельного участка

    Когда составляется передаточный акт?

    По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения.

    Заблуждения о расторжении договора

    Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его.

    Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

    Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто.

    Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин. Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы.

    Видео

    Далее смотрите видео о расторжении договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости

    Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

    Основания

    Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

    Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

    Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

    • соглашение сторон;
    • решение суда о расторжении договора;
    • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости — ст. 450.1. ГК РФ).

    Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

    Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

    Расторжение до регистрации

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

    Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

    Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

    Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

    Расторжение после регистрации

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

    Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец — покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

    В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

    Исковое заявление

    Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

    Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

    В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

    Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант — это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

    В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ — как минимум 3 месяца (ст. 152).

    Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

    Последствия

    Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

    Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

    При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector
    ×
    ×