1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аннулирование договора купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    Читать еще:  Как лучше передавать деньги при продаже квартиры

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Признание договора купли-продажи недействительным

    Процедура расторжения сделки купли-продажи недвижимости после регистрации не является редкостью. Такая необходимость может возникнуть по разным причинам. Покупатель и продавец могут отменить сделку по основаниям, предусмотренным законом или на условиях, указанных в договоре.

    Изменение и расторжение договора купли-продажи совершается в соответствии с главой 29 ГК РФ, которая содержит основания, особенности, порядок и последствия таких действий.

    Основания для расторжения сделки

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

    Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:

    • продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
    • объект недвижимости фактически не передан;
    • приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.

    Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.

    По соглашению сторон

    Если стороны пришли к обоюдному согласию аннулировать договор, то обращаться в суд не нужно. Регистрация права собственности прекращается на основании соглашения.

    При этом нужно иметь в виду, что расторжение сделки возможно только по договору, обязательства по которому выполнены не в полной мере.

    Например, продавцом недвижимости получена не вся сумма, указанная в договоре. Либо прежние жильцы не освободили квартиру в положенный срок.

    Причинами прекращения сделки могут служить разные обстоятельства: потеря денег, отмена запланированного переезда в другую местность и другие.

    В одностороннем порядке

    Если инициатором выступает одна из сторон, отменить договор, как правило, можно только по решению суда. Но для этого должны быть веские основания:

    1. Серьезные нарушения договорных обязательств, которые приводят к значительному ущербу для другой стороны.
    2. Существенные изменения обстоятельств. Ситуация изменилась так, что если бы ее можно было предвидеть, сделка не заключалась.
    3. Иные случаи, предусмотренные условиями договора или законом.

    Согласно ст. 450.1 ГК РФ имеется возможность воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если такое условие содержится в нем. В данном случае направляется уведомление об отмене сделки, которая прекращается с момента получения такого уведомления.

    Порядок расторжения сделки

    Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:

    По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:

    1. Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:
    • все условия аннулирования договора;
    • прописывается, что получает каждая из сторон.

    При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.

    1. Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.

    В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:

    1. Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
    2. Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
    3. Составляется исковое заявление.
    4. После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.

    Однако необходимо иметь в виду, что ответчик может не согласиться с решением суда и подать апелляцию. К тому же могут возникнуть проблемы, если покупатели откажутся покидать квартиру.

    Признание договора недействительным

    Расторжение сделки и признание ее недействительной – разные процедуры. Отличие в том, что основанием для признания договора недействительным является неправомерность сделки. То есть, нарушены требования законодательства или права и интересы сторон (либо других заинтересованных лиц). А при расторжении договора основаниями служат возникшие обстоятельства.

    Признать договор недействительным можно на основании следующих причин:

    • договор составлен с нарушениями действующего законодательства;
    • сделка была проведена путем обмана, в результате мошеннических действий;
    • доказана притворность сделки;
    • при подписании договора участвовало недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо;
    • были нарушены права несовершеннолетнего.

    Не всегда возможно самостоятельно определить, какой вариант (расторжение или признание сделки недействительной) подходит в конкретной ситуации. Чтобы получить положительное решение суда, должны быть:

    • правильно определены основания;
    • собраны доказательства;
    • составлено обоснованное исковое заявление;
    • не нарушен срок исковой давности 3 года (ст. 196 ГК РФ).

    Суд может вынести разные решения:

    • отменить ранее проведенную сделку;
    • отказать в удовлетворении иска;
    • вернуть имущество или финансовые средства.

    В исковом заявлении необходимо подробно указывать требования о прекращении действия договора и возврате имущества или денежных выплат. Ведь суд удовлетворяет только заявленные требования. К тому же истец может выдвинуть требования о взыскании понесенных убытков, возмещении морального вреда, ходатайствовать о наложении ограничений.

    Поэтому для составления искового заявления лучше воспользоваться помощью опытного юриста.

    Образец требования (претензии) о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Соглашение не имеет определенной формы, составляется в свободном виде. Количество экземпляров соглашения соответствует числу сторон. Основными сведениями, которые должны присутствовать в документе являются:

    1. Реквизиты соглашения. Указывается наименование документа, дата и место подписания этого соглашения, а также реквизиты аннулируемого договора купли-продажи.
    2. Вводная часть (преамбула). Включает данные сторон и, при необходимости, документы, на основании которых действуют представители.
    3. Основная часть. Содержит информацию об условиях прекращения ранее заключенного договора, о прекращении обязательств по нему, а также отсутствию претензий друг к другу.
    4. Паспортные данные с подписями участников сделки.

    Соглашение о расторжении – неотъемлемая часть подписанного договора купли-продажи квартиры, поэтому составляется в виде его дополнения и в той же форме.

    Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Исковое заявление составляется согласно ст. 131 ГПК РФ.

    Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, причины аннулирования соглашения до и после гос регистрации сделки

    Расторжение договора означает прекращение действия всех соглашений, прописанных в документе и завершение всех обязательств участвовавших сторон.

    Процедура расторжения зависит от множества обстоятельств и содержит массу нюансов.

    Можно ли расторгнуть договор?

    Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса.

    Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны.

    Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде.

    Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными.

    В каких случаях можно расторгнуть?

    Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение. Покупатели же, как правило, грешат отказом частично или полностью выплачивать обещанную сумму.

    Читать еще:  Как оплачиваются услуги риэлтора при покупке квартиры

    Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья.

    Чтобы проверить юридическую чистоту жилья необходимо знать, какие документы проверять перед покупкой квартиры.

    Хотите избежать трудностей при продаже (покупке) квартиры? Заверьте сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Подробнее читайте здесь.

    Чтобы не волноваться за деньги при продаже квартиры используйте банковскую ячейку. Преимущества и процесс передачи денег описаны по ссылке: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/cherez-jachejku.html

    Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги.

    Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной.

    Как расторгнуть договор?

    Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя, поскольку он уже исполнен.

    Как расторгнуть до гос регистрации

    Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки.

    Также сделка может быть признана недействительной судом, если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока.

    Срок расторжения

    В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора.

    Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск.

    Как признать сделку недействительной?

    На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год. Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки. Здесь срок увеличивается до 3 лет. Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто.

    Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата.

    Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки.

    Однако существуют исключения и из этого правила.

    При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо.

    Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению.

    Исковое заявление о расторжении договора

    Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию.

    Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней.

    В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию.

    Какие документы нужны для подачи иска в суд?

    Если имели место расходы, связанные с ненадлежащим исполнением договора, то должна приводится сумма этих расходов. Кроме самого заявления, при его подаче необходимы документы:

    1. Копия заявления.
    2. Копия договора купли-продажи.
    3. Квитанция об оплате госпошлины.
    4. Документы о нарушении условий договора или об изменении обстоятельств.
    5. Копия врученной ответчику претензии.

    Что такое предварительный договор?

    Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату). В чем разница между задатком и авансом читайте здесь.

    Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке?

    Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

    При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

    Причины расторжения по инициативе продавца(покупателя)

    Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий. В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций.

    Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт.

    Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления, это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу.

    Правильно составленный предварительный договор — залог успешной сделки для покупателя и продавца.

    Если вы покупаете квартиру у юридического лица, тогда вы должны знать основные правила заключения сделки, которые описаны здесь.

    Если вы хотите продать долю в квартире, тогда следует получить согласие остальных собственников и правильно составить договор купли-продажи доли квартиры: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/sdelka-s-dolej.html

    Как можно аннулировать предварительный договор?

    Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин.

    Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд.

    Зачем нужен передаточный акт?

    Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

    Как составить акт приема-передачи квартиры?

    В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

    Кроме того, должны быть указаны:

    • Паспортные данные участников сделки;
    • Адрес и технические характеристики жилья;
    • Ссылка на соглашение купли-продажи;
    • Подпись покупателя и продавца.

    Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте.

    Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

    Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

    Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

    На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

    Когда составляется передаточный акт?

    По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения.

    Заблуждения о расторжении договора

    Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его.

    Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

    Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто.

    Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин. Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы.

    Видео

    Далее смотрите видео о расторжении договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя

    Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

    Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно — сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи. Если того желает и вторая сторона — все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?

    Читать еще:  Возврат машины после покупки с рук

    Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство — вот залог вашего успеха!

    Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

    В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

    • по соглашению сторон — то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
    • по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

    Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

    Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

    Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

    Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

    Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

    Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример — решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

    По соглашению

    Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры — по соглашению сторон. Главное здесь — обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю — им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

    Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

    Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

    Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

    В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

    По решению суда

    Расторжение сделки по решению суда — более трудоемкая и сложная процедура. Она предполагает обязательный досудебный, и только затем судебный порядок. Все сложно, ничего не поделаешь. Разберем пошаговый порядок расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца/покупателя через суд.

    Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора

    Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

    Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

    Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.

    Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.

    Шаг 2. Готовим иск и комплект документов

    Основное требование такого иска — расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец — продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель — деньги.

    К иску необходимо будет приложить:

    • копии договора купли-продажи;
    • копии платежного документа, подтверждающие факт оплаты (если истец — покупатель);
    • копия передаточного акта (если истец — продавец);
    • копия требования о расторжении договора и документ, подтверждающий его отправку ответчику;
    • уведомление о направлении копии иска и документов ответчику (новое требование, действует с 01.10.2019);
    • доверенность (в случае привлечения представителя);
    • квитанция об оплате госпошлины и иные документы.

    Не забудьте уплатить госпошлину. Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины — 60 тысяч рублей.

    Шаг 3. Подайте иск

    Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).

    Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд

    Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.

    Шаг 5. Обратитесь в Росреестр

    Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы — продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

    Резюме

    Конечно, описанный выше порядок — это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя — покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале — задайте его нашим юристам. Удачи!

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector