В каких домах можно делать перепланировку
Перепланировка квартиры что можно и что нельзя
Исследуем вопросы согласования перепланировки комнаты с кухней однокомнатной квартиры многоквартирного дома, что можно делать, а какие изменения запрещены.
Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Изменение планировки жилой площади — мероприятие, которое строго регламентировано законодательством. Строительные и санитарные нормы (СНиП, СанПиН), положения кодексов, правила, введенные в действие постановлениями Правительства РФ и Москвы однозначно определяют, что нельзя делать при перепланировке, что можно при условии согласования и какие изменения вовсе не нуждаются в разрешении компетентных органов. В данной статье мы попытались систематизировать и изложить основные моменты, касающиеся наболевшего «что же можно, а что нельзя во время перепланировки квартиры». Ознакомиться с ними поможет содержание.
Содержание
Нормативные правовые акты, определяющие порядок изменения конфигурации жилья
Незнание законов, предопределяющих получение разрешения на производство перепланировки жилых комнат и нежилых помещений, присоединения балкона (лоджии) к кухне, спальне или гостиной, на расширение ванной за счет разборки перегородок, на узаконивание своевольно перепланированной жилплощади, пр. не дает что-либо предпринять в плане адаптации собственного жилья к животрепещущим потребностям. Вдобавок, законодательство ужесточает требования: если раньше допускалась перепланировка по эскизу, то сейчас обязательно нужен проект. Это имеет логичные объяснения:
- Задумавший перепланировку, переустройство или реконструкцию собственник, квартиросъемщик рискует ошибиться с определением несущих стен дома;
- Разбалансировка схемы распределения нагрузок на опорные элементы конструкции вследствие неквалифицированного вмешательства чревато катастрофическими последствиями для здания и жильцов;
- Отдельные виды работ, требующие перевода жилой площади в категорию нежилой, тянут правовые коллизии, которые срочно необходимо решать с бюро технической инвентаризации (БТИ).
Получение же разрешительных документов переводит затеянный капремонт согласованным, а его проведение — законным. Акты, которые формируют понятийный аппарат, готовят правовую базу и предусматривают алгоритм действий:
- Жилищный кодекс — статьи 25, 26, 44;
- Градостроительный кодекс — статья 1;
- Гражданский кодекс — статья 222;
- Постановление Госстроя № 170;
- Санитарные (СП 54.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10) правила и нормы;
- Строительные (СНиП 31-03-2003) нормы и правила.
Для Москвы обязательными к исполнению являются два постановления ее правительства — последняя редакция №508-ПП и недавно принятое №1104 от 29.12.17 г. Напомним собственникам и собирающимся преобразовывать пространство различного назначения ответственным квартиросъемщикам, что при перепланировке делать нельзя.
Что запрещается при изменении планировки
Перечисленные выше правовые акты запрещают производить такие виды работ:
- Ухудшающие условия проживания соседей и (или) лимитирующие доступ к коммуникациям (общедомовым), включая переносы стояков водоснабжения, центрального отопления, их зашивку без возможности ревизии состояния труб;
- Нарушающие несущие свойства здания — разборку или проделывание в несущих стенах проёмов без разрешения;
- Уменьшающие сечение каналов вентиляционных шахт или препятствующие вентилированию кухонь, ванных комнат, туалетов;
- Увеличивающие нагрузку на панели перекрытия путем перезаливки стяжки и кладки массивных перегородок из более тяжелых материалов;
- Затрагивающие либо допускающие частичную разборку несущих элементов конструкции здания — пилонов, колонн, диафрагм жесткости;
- Приводящих к ослаблению наружных стен и несущей способности всего сооружения.
На законодательном уровне также запрещаются:
- Врезка задвижек (кранов) в общие домовые коммуникации;
- Вынос на балконы (лоджии) радиаторов центрального отопления (обустройство там электрических теплых полов возможно);
- Устройство теплых полов, обогреваемых от центрального отопления и горячего водопровода (на электрические аналоги запрет не действует);
- Штробирование несущих стен и проделывание отверстий;
- Обустройство дополнительных лоджий на этажах выше первого;
- Изменение планировки чердака (технического этажа), не относящихся к собственности владельцев (съемщиков) квартир;
- Объединение с жилыми помещениями кухонь, оборудованных газовыми плитами, и балконов (лоджий);
- Проделывание проемов между кухней с газовой плитой и комнатой;
- Оборудование в одном помещении нескольких антресолей, др.
Кроме мероприятий, запрещаемых на законодательном уровне, существует перечень работ, которые противоречат санитарно-гигиеническим нормам. Считаем целесообразным рассмотреть такие случаи отдельно.
Что запрещено санитарными нормами
С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:
- Расширять и переносить санузлы (ванны и душевые комнаты, туалеты) на жилой метраж и территорию кухонь (исключение — когда под перепланированной квартирой расположен подвал, нежилые помещения);
- Расширять и переносить кухни на метраж санузлов (исключение — двухуровневые квартиры);
- Переносить кухни в жилые комнаты (исключение, если под перепланированной квартирой — нежилые помещения, подвал);
- Устраивать кухни в помещениях, куда не проникает естественное освещение;
- Обустраивать маленькие кухни-ниши (менее 5 м2);
- Объединять в одну систему вентилирования кухни и санузлов;
- Делать полы в «мокрых» помещениях (под расширенной ванной, душевой, туалетом) без гидроизоляции, без порога или не заниженными на 15-20 мм относительно уровня полов смежных комнат;
- Из кухни или комнаты проделывать прямой вход в туалет (за исключением наличия второго санузла с выходом в коридор;
- Разбирать в панельных многоэтажках пороги у выходов на балкон;
- Демонтировать подоконные блоки и устраивать проемы в несущих стенах домов, автором проектов которых — МНИИТЭП);
- Делать в монолитных зданиях демонтаж не несущих стен, имеющих выход на лоджию (балкон).
Строгое табуирование отдельных мероприятий по изменению плана квартиры не распространяется на ряд работ, переделок и видов ремонта. Рассмотрим, что согласно букве закона сделать можно.
Перепланировка квартиры: что можно делать
Среди множества запретов на перепланировку (переустройство, реконструкцию) квартир и обширных перечней работ, требующих получить разрешение жилищной инспекции, к радости тех, кто хотят изменить конфигурацию собственных квадратных метров, есть «отдушина». Формально разрешено делать все, на что не наложен запрет. Без согласования можно:
- Менять окна (деревянные на металлопластиковые), если не изменяются форма и размер оконных проемов;
- Менять входные и межкомнатные двери в нерушимых дверных проемах;
- Монтировать в окнах кондиционеры (в домах, отнесенных к историческому наследию, — на стороне во двор);
- Выполнить установку новых бытовые газовых приборов и сантехники на место старых плит, ванн, унитазов, раковин;
- Оборудовать подвесные и натяжные потолки;
- Остеклять балконы и лоджии;
- Производить демонтаж антресолей;
- Обустраивать подиумы.
Часть работ придется согласовывать. Приведем перечень основных. К ним относятся:
- Расширение (перенос) кухни на нежилые квадратные метры — в коридор, кладовую;
- Увеличение площади санузлов (мокрых зон) за счет территории нежилых помещений с устройством гидроизоляции;
- Любые манипуляции с не несущими перегородками между комнатами, коридором, кладовкой, гардеробной, пр.;
- Разборка в монолитных домах подоконных блоков;
- Проделывание лимитируемых проемов в несущих стенах с обязательным усилением последних;
- Снос в монолитных домах порогов и частичный демонтаж наружных стен при наличии хотя бы одного простенка);
- Переделка устройства полов;
- Перенос плит, ванн, унитазов, душевых кабин в пределах отведенных помещений (мокрых зон);
- Объединение электрифицированных кухонь с другими комнатами посредством разборки общих перегородок;
- Перемещение радиаторов отопления в пределах помещения;
- Замена плиты (газовой на электрическую);
- Объединение нескольких квартир, у которых — один собственник;
- Оборудование на первых этажах лоджий (с согласия соседей).
Можно ли оформить самовольную перепланировку
По факту выполненных работ, если в ходе их выполнения не были нарушены принципиальные запреты, закон допускает возможность оформить своевольно измененную конфигурацию жилплощади. В отдельных случаях после капремонта все придется вернуть первоначальное состояние и (или) отделаться штрафами. Жилищное законодательство предоставляет гражданам два варианта узаконить перепланировку квартиры, если не нарушены интересы и права соседей по дому:
- В ходе административной процедуры, предусмотренной местной властью;
- В судебном порядке.
Чтобы узаконить перепланировку квартиры, потребуется заключение автора дома о ее возможности. В отсутствие автора ТЗ надлежит оформить ГосУП МосжилНИИпроект.
Обращаясь в жилищную инспекцию, отдел капитального строительства городской (районной) администрации понадобится представить техпаспорт на квартиру, поэтажный план, экспликацию (при себе иметь паспорт и правоустанавливающие документы). БТИ должно внести сведения о сделанных изменениях в план квартиры. Для этого нужно будет подготовить проект изменений, обойти ряд инстанций и потратить много времени.
Чтобы избежать хлопот, выслушивания чиновничьих «комментариев», связанной с этим всем нервотрепки, мы рекомендуем поручить узаконение специалистам Бюро согласования перепланировки «PereplanHome». Они помогут решить проблемы самым рациональным способом. Иногда, чтобы узаконить перепланировку квартиры, не обойтись без обращения в суд. Это — тема для отдельной статьи.
Заключение
Таким образом, мы постарались рассмотреть основные аспекты волнующего многих вопроса о том, что при перепланировке квартиры можно, а что нельзя. В одну статью втиснуть все невозможно. Поэтому для уточнения деталей, получения консультации, заявления желания воспользоваться услугами компании «PereplanHome» предлагаем:
- Воспользоваться телефоном +7(495)545-46-99;
- Прибегнуть к опции «Обратный звонок»;
- Обратиться по электронной почте pereplanhome@mail.ru.
Советуем приступать к решению проблем с перепланировкой квартир сразу, как только о них узнали, и пользуясь помощью наших экспертов! Желаем удачи!
Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры?
Актуальность статьи: март 2020 г.
Типовые планировки квартир, а также их внутренне оснащение зачастую не являются образцом комфорта и эстетичности. Именно поэтому многие собственники стараются переустроить свое жилье, сделать его индивидуализированным, не ограничиваясь при этом только заменой внутренней отделки, а кардинально преобразуя пространство квартиры.
В рамках такой деятельности важно не только соблюсти собственные интересы, но и не нарушить законные права граждан, проживающих в соседних квартирах.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Закон о перепланировке квартир
Основные положения о переустройстве и перепланировке определяются Жилищным кодексом. ЖК РФ содержит главу, целиком посвященную перепланировке и переустройству жилищного фонда.
К таким процедурам относятся работы по изменению параметров жилища, модификации внутриквартирного оборудования и коммуникаций, которые отражены в технической документации на конкретный объект недвижимости (техплан, техпаспорт).
В 25 ст. НК РФ приведен перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения.
К перепланировке относятся работы по преобразованию пространственных характеристик помещения, под переустройством же подразумеваются работы с внутриквартирным оснащением и коммуникациями.
Конкретизируются возможные виды работ по перепланировке (переустройству) в Постановлении Госстроя №170, принятом в 2003 году.
В открытом перечне работ по переоборудованию (переустройству) квартиры содержатся:
- Демонтаж газовых плит и замена их на электрические;
- Перемещение элементов отопления, газовых приборов;
- Переоборудование (устройство) коммуникаций санузлов, в том числе для монтажа оборудования с расширенным функционалом (джакузи, душевые кабины).
Читайте статью, как бороться с шумными соседями тут.
Из вариантов работ по перепланировке учтены:
- Перенос, создание новых или ликвидация имеющихся в стандартной планировке стен и проемов;
- Изменение количества жилых комнат;
- Обустройство дополнительных функциональных помещений (кухни, ванные).
В местном законодательстве виды ремонтных и строительных работ могут быть уточнены в соответствии с региональными особенностями.
Наиболее проработанным в этом плане предстает столичное законодательство. В 2011 году Правительством Москвы принято Постановление №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Данный документ содержит расширенный перечень работ, детальное описание административной процедуры согласования проектов перепланировки и ввода переустроенного жилья в эксплуатацию.
Порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений
Практически все работы по переустройству и перепланировке жилья нельзя производить без согласования с местными инспекциями (комиссиями) по жилищному надзору и иными уполномоченными органами власти.
Все планы собственника по преобразованию пространства и оснащения квартиры фиксируются в проекте, который оформляется организацией, обладающей допуском к такого рода деятельности.
Если же жилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД) массовой серии, то собственник может использовать типовые проекты, размещенные для общего доступа на интернет-ресурсах уполномоченных органов власти в отдельных регионах.
С проектом перепланировки собственник квартиры должен обратиться в местный орган власти, уполномоченный принимать решение о согласовании такого рода работ.
Помимо проекта, необходимо также предоставить:
- Заявление по форме, установленной Постановлением Правительства от 28.04.2005 №266;
- Документ, на основании которого получено право собственности на жилье;
- Техническую документацию (технический план или паспорт);
- Документ, выражающий согласие членов семьи нанимателя жилья по договору соцнайма (в этом случае наниматель должен быть уполномочен собственником квартиры);
- Заключение уполномоченного органа, если квартира расположена в МКД, являющимся памятником архитектуры.
Когда проект согласован (на это потребуется до 45 дней), можно начинать ремонт.
Проверку выполненных работ осуществляет приемочная комиссия, куда включаются представители уполномоченных органов, управляющей организации и иные лица. Ввод в эксплуатацию помещения осуществляется на основании акта такой комиссии.
Возможно Вас заинтересует статья, как и где восстановить документы на квартиру при утере, прочитать об этом можно здесь.
Что запрещено?
Многие собственники ошибочно полагают, что в стенах своей квартиры они вправе делать все что угодно, порой забывая об интересах и даже безопасности своих соседей.
Поэтому важно учитывать, что не допускается при производстве ремонтных работ:
- Нарушение внутридомовой вентиляции путем закрытия или сокращения вентиляционных каналов;
- Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции в результате устройства полов, возведения перегородок, установки какого-либо оборудования;
- Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа;
- Присоединение к жилому объекту недвижимости площадей чердаков, техэтажей, входящих в состав общедомового имущества;
- Объединение жилых площадей с газифицированной кухней, в том числе и устройство проемов между такими помещениями без установки двери;
- Монтаж теплых полов, подключенных к системе центрального отопления или водопровода;
- Перенос батарей отопления на балконы и лоджии.
Запрещается производить любые работы:
- Ухудшающие процесс эксплуатации дома жильцами и обслуживающими организациями;
- Приводящие помещение в состояние, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости;
- Нарушающие строительные, санитарные и противопожарные нормы;
- В аварийных МКД;
- Изменяющие фасад и иные внешние элементы МКД, признанного объектом культурного наследия.
к содержанию ↑
Что можно делать без проекта?
Для отдельных работ по перепланировке, не влияющих на конструктивные особенности дома и безопасность проживающих в нем граждан, предусмотрена уведомительная процедура оформления, не требующая оформления проекта.
К таким работам относятся:
- Перенос оборудования в пределах помещения (сантехника);
- Объединение ванной и уборной;
- Ликвидация, перенос или устройство дверных проемов в ненесущих стенах;
- Разборка (за исключением несущих) и возведение перегородок;
- Остекление лоджий.
Не требуется соблюдение разрешительной процедуры и уведомление органов жилнадзора при:
- Проведении косметического ремонта;
- Ликвидация встроенной мебели;
- Замена окон, на аналогичные по размерам;
- Замена инженерного оборудования на сопоставимое по характеристикам;
- Перестановка электрических плит в пределах кухни;
- Монтаж наружных антенн, элементов кондиционеров;
- Перестановка газовой плиты и другого оборудования в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций.
Перепланировка требует от собственника квартиры значительных затрат времени и финансов. Поэтому важно осуществлять такую деятельность в рамках, установленных законом.
Самовольное переустройство жилья может привести к большим потерям, вплоть до потери квартиры.
При выявлении факта незаконной перепланировки с владельца недвижимости взыскивается штраф и выдается предписание о приведении жилья в нормативное состояние.
Сохранить результат проведенных ремонтных работ возможно только в судебном порядке и при условии соответствия всем эксплуатационным нормам.
Нарушение жилищного законодательства в ситуации с перепланировкой является экономически нецелесообразным поскольку к затратам на согласование, которое все равно необходимо будет провести, добавляются расходы на оплату штрафа и судебные издержки.
Перепланировка жилого помещения предполагает много разных «нельзя» или «можно». Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями: |