0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вопросы при аренде квартиры

Какие вопросы задавать риэлтору при съеме квартиры

Какие вопросы задавать риэлтору при аренде квартиры на длительный срок и съеме посуточно (на сутки), чтобы избежать мошенников, когда платить собственнику или агенту по недвижимости.

Спрашивайте о том, что защищает ваши интересы и важно лично вам!

Какие вопросы задавать риэлтору при аренде квартиры

Маклер, раз он принимает участие в сдаче жилплощади, должен иметь:

  • ключи от квартиры;
  • договор с собственником (-ами);
  • правоустанавливающие документы (дубликаты);
  • документы, подтверждающие, что он риэлтор.

Перечень вопросов агенту и собственнику:

— У вас есть эксклюзивный договор с собственником?
При отсутствии договора нет смысла платить посреднику за то, что он обещает, т.к. не факт, что с вас возьмут деньги и исчезнут в неизвестном направлении. Если договор есть, то убедитесь, что указан верный адрес и все собственники жилья, срок договора не истек и подписан всеми сторонами.

— Сколько хозяев квартиры?
Если вам сдает жилплощадь один собственник, а остальные сособственники не в курсе этих дел, что готовьтесь к выдворению во свояси в ближайшее время. В качестве потери будет комиссия агенту и оплата первого или нескольких месяцев аренды.

— Правоустанавливающие документы на квартиру?
Вам подойдут и копии, а лучше выписка из ЕГРН, которая покажет информацию о собственниках на сегодняшний день, т.к. предоставит официальную информацию из базы Росреестра. Надежнее самим заказать выписку из ЕГРН и проверить слова посредника, сравнив информацию из выписки и предоставленные документы. Благо сейчас выписка приходит на телефон, заказывается тоже с него, стоимость от 119 рублей, данные получите в течение часа.

— Порядок финансовых расчетов?
Практика такова, что все чаще арендодатель настаивает на онлайн переводах, так действительно проще и быстрее, но как упомянул выше, соблюдайте и свои интересы. Настаивайте на передаче денежных средств наличными с написанием расписки о получении оплаты за проживание. И, кстати, собственника вы должны увидеть на подписании договора лично, заранее предупредив маклера, чтобы он сказал взять паспорт, дабы сличить с данными по квартире.

— Можно ли внести дополнения в договор о найме квартиры?
Это основной вопрос, какой нужно задать риэлтору при аренде квартиры, т.к. у него будет шаблонный вариант, который может предусматривать интересы только собственника, но не ваши. Обязательно прочтите и внесите свои коррективы.

Изучите правильный образец и содержание договора аренды при съеме квартиры, где указано всё, что защитит ваши интересы и права!

— Что входит в оплату квартиры?
Практика рынка недвижимости такова, что хозяева жилья могут предложить несколько варантов оплаты:

  • в круг (т.е. вы платите установленную сумму и вас не волнуют коммунальные расходы, собственник сам их оплачивает);
  • коммуналка отдельно (т.е. вы платите арендную плату плюс коммунальные платежи — свет, газ, вода по счетчикам). Важно решить это на берегу.

— Почему в квартире не живут родственники собственника?
вопрос может показаться некорректным, однако стоит его назвать. В моей личной практике была такая история. Как всегда морозным январским днем потребовалось снять квартиру и вариантов, как назло не находилось. Пришлось снять задорого через риэлтора первую попавшуюся хрущевку на первом этаже. Документы проверили, все норм, когда заселялись особо не смотрели квартиру, потом в процессе проживания выяснилось, что она кишела клопами и перед нашил заселением им устроили геноцид. Через два года проживания в очередной раз пришла хозяйка и попросила нас на улицу, т.е. ей, видите ли, надо заселить свою невестку с сыном и детьми. Т.е. мы обжили квартиру, отмыли ее, подготовив к заселению родственников. Отлично устроились, да?

— Давно ли меняли краны? Не текут ли трубы? Работает ли канализация?
Не удивляйтесь, что если вы не проверили сразу, потом можете обнаружить текущий кран или неработающий слив. Большинство хозяев не любят ухаживать за своей собственностью, т.к. она досталась им от бабушек за просто так.

— Есть ли номера телефонов слесарей, электриков, диспетчеров УК?
Если снимаете старую хрущевку или сталинку, эти вопросы нужно задать риэлтору при съеме квартиры обязательно, т.к вы первые, кто будет решать проблему, в случае ее возникновения.

— Можно ли выбросить замшелый диван? Просверлить дырки в стенах? Завести пикинеса?
Эти вопросы иногда становятся лакмусовой бумажкой для определения адекватности собственников. Если они нормальные люди и понимают, что быт подразумевает некоторые изменения в квартире, то разрешат вам это сделать. Рекомендую отобразить эти пункты в договоре о найме жилья.

Чем больше и детальней условия проживания обговорите на подписании договора, тем проще будет в дальнейшем, как жить, как и расставаться

— Кто жил до вас в квартире? Почему выселился?
Это тоже вопрос-маркер, который даст понять, отношение арендодателя к арендаторам.

Вы узнали, какие вопросы задать риэлтору при аренде квартиры посуточно, а так же собственнику, проверить на мошенничество и правильно выяснить нужную вам информацию.

Вопросы арендатору при сдаче

Заявка — знакомство с риэлтором

Размещаем рекламу на 55 площадках

Отбор подходящих кандидатов

Показы в удобное время

Составление договора найма

Гарантированная поддержка
на весь срок действия договора

Вы сдаете квартиру в аренду (найм). Какие вопросы задать арендатору, квартиросъемщику при сдаче квартиры в аренду? Спрашивать нужно о том, что важнее всего лично для вас.

Кто-то категорически против проживания домашних животных, другим все равно. Кому-то не нравятся очень маленькие дети, а другой посчитает это за плюс (возможно, дольше проживут).

Что спрашивать при сдаче квартиры в аренду? Вопросы арендатору при сдаче квартиры лучше задать после того, как квартиросъемщик посмотрел предлагаемое жилье и оно его устроило. Иначе это простая трата времени и лишняя информация.

1 Опыт работы наших риэлторов в недвижимости не менее 5 лет
2 Основная задача риэлтора – максимум эффективности в короткие сроки
3 Безопасность — собственник работает только с 1 риэлтором. Утечка информации исключена

Наша программа автоподбора нашла желающих снять жилье сегодня-завтра.

Оставьте заявку и уже через 15-20 минут колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов предлагая снять вашу квартиру. В 50-80% случаев люди соглашаются на просмотры.

Читать еще:  Аренда зданий и сооружений передается

Личный риэлтор — хорошо или плохо?

Если вы сдаете квартиру впервые, обязательно пригласите риэлтора, который ЗАЩИЩАЕТ именно ваши интересы. Вам покажут образец договора, объяснят все пункты и расскажут, как действовать в дальнейшем.

Вы скажете, зачем мне риэлтор? Мне же все объяснит опытный наниматель! Не только объяснит, но и постарается выбить для себя максимально выгодные условия – ведь вы сдаете в первый раз и многого не знаете. После подписания договор уже поздно будет менять условия.

Почему риэлтору выгодно отстаивать ваши интересы? Как только арендаторы съедут, вам понадобятся новые жильцы. Чем лучше риэлтор сделает свою работу, тем больше вероятности, что собственник позвонит агенту, с которым он уже знаком.

Какие вопросы задает риэлтор?

Если сдавать квартиру через агентство недвижимости, все «неудобные» вопросы задает риэлтор. И никто не обижается – это его работа. Более того, риэлтору потенциальные квартиросъемщики говорят то, что не скажут собственнику по телефону — всю правду о составе, животных и т. д.

Много кандидатов отсеивается на первичном этапе — по телефону. Чересчур «нервным», сильно «умным», а также не подходящим по национальности мы отказываем сразу, чтобы не тратить время.

На показах мы смотрим на то, как ведут себя квартиросъемщики. Не нервничают ли, когда им задают вопросы про место работы или количество проживающих. Очень важно, чтобы арендатор был стабильно эмоциональным и не конфликтным в целом.

И уже перед договором мы проверяем паспорт потенциального квартиросъемщика на действительность, а также по «черным спискам», которые негласно ведут агентства недвижимости.

Что не надо спрашивать

Большинство собственников квартир при сдаче в найм интересует количество проживающих (и не будут ли они меняться), место работы, курение и вредные привычки, чистота и шумные компании, животные.

Что лучше не спрашивать? Зарплату, национальность, вероисповедание (если это не критично).

Национальность спрашивать не желательно. Как минимум это неэтично. Часто один лишь внешний вид, акцент или манера общения выдает намного больше информации, чем любой «допрос с пристрастием». Нежелательный для вас контингент нужно отсеивать еще на этапе звонков.

Как понять, сможет ли наниматель платить? Страховой депозит решает эту проблему (подробнее о депозите >>>). Вопрос о платежеспособности часто раздражает жильцов и их можно понять.

Все люди взрослые и прекрасно понимают, зачем снимают, могут ли осилить ежемесячный платеж. Исключения составляют совсем юная категория (до 22 лет) — студенты, молодые люди, приехавшие покорять столицу или решившие пожить отдельно от родителей. Вполне возможно, что они не до конца осознают серьезность своих действий. На такие случаи, опять же, существует договор найма и страховой депозит.

Вам нужно сдать квартиру в Москве? Мы не только поможем найти жильцов, но и расскажем всё про налоги при личной встрече)). По нашей статистике, 85% собственников обращается к нам повторно, потому что услуга была предоставлена качественно + просто потому, что это удобно.

Если вы просто прицениваетесь, планируете сдавать, но не сейчас или не знаете как поступить — делать ремонт или нет, покупать ли мебель и т.д. — звоните — консультации БЕСПЛАТНЫЕ.

ВАЖНО! Вам не нужно обзванивать все агентства города – с помощью централизованной базы все потенциальные клиенты узнают о сдаваемой недвижимости уже через час.

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант. Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок. Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс. рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника. Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.
Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.
— Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья. Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника. Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.
Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду. Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.
— Квитанции об оплате коммунальных услуг
В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Читать еще:  Аренда квартир у государства

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла. Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии». Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить. В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум. Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах. Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.
Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть. Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.
Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник. Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.

Как я сдаю жилье. Секреты арендодателя по сдаче квартиры в аренду

Я периодически наблюдаю посты про сдачу/съем квартир в найм и всегда с интересом их читаю, но… к моему сожалению ничего правильного (подчеркну, правильного для меня) я не вынес. Зато под каждым текстом на эту тему разворачивается нешуточный холивар белой и черной розы, в котором участвуют обе стороны сделки, наймодатель и наниматель. Правда, есть еще третья сторона, которая не сдает и не снимает квартиры, но зато лучше всех знает, как это делается. Но третья сторона есть в любом обсуждаемом вопросе, поэтому не будем обращать на нее внимание.

На самом деле в спорах участвуют еще и риэлторы, но их почему то не любит не одна ни другая сторона. Риэлторы – зло! – это я где то прочитал в комментариях. Хотя непонятно, почему.

Здесь я хочу рассказать о личном опыте, как это делаю я. Я не претендую на истину, не планирую споров, не настаиваю, что «так единственно правильно», я просто делюсь опытом сдачи квартир в Москве и Московской области.

Как я ищу клиентов

Все просто и банально, мне помогает риэлтор. У меня нет времени и желания самому искать квартиросъемщиков, разговаривать с ними по телефону, отвечать на вопросы, ездить и показывать квартиру. Все это делает риэлтор, которому я озвучил требования к квартиросъемщикам. И хоть он не несет ответственности за подобранных жильцов, но зато он фильтрует их на стадии отбора, согласно мои требованиям.

Требования к квартиросъемщикам

Они просты и незамысловаты. Семья (желательно), с ребенком (желательно), постоянная регистрация в РФ (обязательно). Возможно с животными.

Почему нужна постоянная регистрация? Это чисто мои внутренние тараканы, но так мне кажется надежней, нежели это будет мигрант-иностранец.

Почему семья с ребенком? Все очень просто – я не сдаю жилье на месяц-два. Мне удобней и выгодней сдать в нижнем ценовом пределе, но на много лет, поэтому если это будет семья с ребенком, то шанс, что они не съедут с квартиры через год, очень велик. Именно поэтому я всегда делаю им временную регистрацию для детского садика/школы (без нее не берут), если они этого попросят.

Стоимость жилья

Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.

Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.

Читать еще:  Договор аренды гостевого дома образец скачать

Депозит

Не мной это придумано но я этим пользуюсь. При заезде в квартиру, берется оплата за первый месяц проживания и депозит, в размере месячной оплаты. Этот депозит вы обязаны вернуть жильцам при их выезде. Причем не стоит соглашаться на предложение жильцов зачесть этот депозит как оплату за последний месяц. Этот депозит – ваша гарантия, что при возврате вам ключей и обнаружении порчи имущества по вине жильцов, вам не придется из своего кармана платить за устранение поломок.

Внештатные ситуации

Стоимость квартиры формируется в том числе и из наличия в ней различных удобств. И поэтому, если в квартире что-нибудь ломается из техники, мебели, потекла труба, сломался унитаз и т.д., то это все восстанавливается за мой счет, разумеется, если поломка (протечка) произошла не по вине жильцов. Но для меня это настолько редкий случай, что и не вспомню, что бы жильцы сами что то сломали и попросили меня восстановить за мои же деньги.

Отношения

Иногда бывает, что жильцы хотят купить в квартиру что-нибудь из техники или мебели. Мы обговариваем это, и они покупают в счет будущей оплаты за жилье. После чего, приобретенная вещь становится моей собственностью. И им хорошо, купили, что хотели, а деньги все равно отдали бы мне в счет оплаты и мне хорошо, так, как дополнительная мебель (техника) повышает привлекательность жилья для будущих квартиросъемщиков. Надо сказать, что одну квартиру первый раз я сдавал совершенно пустой, а теперь она почти полностью обставлена.

Не нужно названивать жильцам по телефону. Вообще. Допускается только один звонок, накануне дня выплаты, что бы согласовать время встречи (если оплата происходит наличными) и все. Чем больше вы названиваете, тем чаще им напоминаете, что квартира не их, а так, временное жилье. А приезжать с проверкой, заходить в квартиру, осматривать комнаты, это почти гарантия, что жильцы будут относится с квартире, как к съемной. Да и такое поведение не добавит вам уважения. Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей.

Если вы с жильцами заранее договоритесь о системе устранения неполадок, как я писал выше про внештатные ситуации, то они сами будут вам звонить и говорить, где, что, стало не так в квартире. Им не выгодно будет скрывать возникшие недостатки, поскольку устранять их все равно за ваш счет.

У меня опыт сдачи жилья не такой большой, всего десять лет, но ни разу, ни одна квартира не ждала жильцов больше двух недель. И съезжали они всегда с сожалением и совсем не из-за того, что я предоставлял им некачественные услуги. Одна семья уехала за границу, вторая (девушка с ребенком) вышла замуж и уехала к мужу, еще одни родили третьего ребенка и уехали в более просторную квартиру.

Одни жильцы съехали, а другие еще не нашлись

За это время я навожу идеальный порядок в квартире, включая мойку окон, за/под мебелью и т.д. Проверяю всю сантехнику, дверцы мебели, ручки (больное место) и все остальное, что влияет на комфортное проживание. В случае необходимости перекрашиваю стены (в одной квартире обои под покраску, очень удобно) или переклеиваю, если они того требуют. Да, это дополнительные затраты, но они были запланированы изначально. Как бы аккуратно не жили люди, все равно, что то отвалится, оторвется или открутится, тем, более, если в семье есть ребенок. А следующие жильцы должны увидеть чистую и красивую квартиру.

Не стоит жильцам, которые съезжают, предъявлять претензии за оторванные обои или царапины на ламинате, это все естественный износ. Разумеется, если разбит телевизор или помят холодильник, то все вычитается из депозита.

Квартплата

Электричество, вода по счетчикам оплачивают жильцы, все остальное – я.

Повышение/понижение стоимости найма

Это очень скользкий и весьма не любимый мною момент, но от него никуда не деться. Первый раз жильцы обратились с просьбой понижения стоимости найма, по моему в 1998 г., в момент кризиса. Мы обговорили сумму снижения но с условием, как только ситуация в стране стабилизируется, то стоимость вернется на докризисный уровень. Прошло пару лет, кризис утих и пришло время поднимать цену, но рынок в этом районе немного просел и к докризисной цене вернуться не удалось. После этого жильцы прожили у меня еще четыре года и уехали за границу.

Договор и остальные юридические вопросы

В любом случае, подробности и нюансы лучше узнавать у юристов. Я же заключаю договор на 11 месяцев с описью имущества, его состояния и дефектов, порядком оплаты, ежемесячной суммой и обязательными условиями при которых стоимость найма может быть увеличена. В нашей стране нельзя быть уверенным в стабильности тарифов и налогов.

При финансовых расчетах с жильцами, распиской подтверждаю, что деньги получены.

Вот это и есть мой опыт. Кто то скажет, что мне просто повезло с жильцами и возможно будет прав. Но без жесткой фильтрации желающих снять квартиру, пусть даже и дороже, этого везения не было бы.

Удачи и всем адекватных нанимателей и наймодателей!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector