3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды зданий и сооружений аренда предприятий

Договор аренды зданий и сооружений аренда предприятий

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения является:

1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ).

– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Узнайте как правильно составить договор при аренде сооружения или здания на FreshDoc.

Договор аренды зданий и сооружений аренда предприятий

Договор: Возмездный, взаимный, срочный, консенсуальный

Существенный условия: предмет, цена

Субъекты: арендатор и арендодатель

Форма: письменная (нам срок более года — государственная регистрация)

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним.

По договору аренды предприятияв целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Объект договора — предприятие как имущественный комплекс.

Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.

Договор аренды предприятия заключается вписьменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

Существенными условиями договора являются егопредмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

§ предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);

Читать еще:  Аренда законодательство рф

§ возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ).

§ в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);

§ вносить арендную плату в соответствии с договором;

§ после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.

Тема 10. Аренда зданий и сооружений, аренда предприятий

Аренда зданий, сооружений относится к договорам, связанным одновременно с правовым регулированием оборота недвижимости. Этот договор является также возмездным, однако его особенность состоит в том, что он считается незаключенным, если сторонами не согласован размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), следовательно, в данной разновидности аренды появляется дополнительное существенное условие – размер арендной платы. Необходимо знать, что законодатель сопрягает со сроком действия договора аренды определенные действия по его заключению: если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности регулирования аренды предприятия обусловлены его объектом. Предприятие представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В имущественный комплекс включается как недвижимое, так и движимое имущество (в том числе, родовые вещи), а также имущественные права и обязанности. Студенту необходимо изучить порядок передачи предприятия по договору, дополнительные (в отличие от общих положений) правовые возможности арендатора, сопряженные с особенностями объекта аренды – предприятие, как имущественный комплекс, существенные условия договора, ответственность сторон и возврат предприятия арендодателю, а также гарантии прав кредиторов арендодателя.

1.Понятие договора аренды зданий и сооружений, общая характеристика этой разновидности аренды.

2.Понятие договора аренды предприятия, общая характеристика этой разновидности аренды.

3. Законодательное регулирование аренды недвижимости. Проблема определения объектных характеристик.

4. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости.

5. Условия договора аренды зданий и сооружений.

6. Обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений.

6. Условия договора аренды предприятия.

7. Особенности содержания договора и содержания прав и обязанностей сторон в договоре аренды предприятия.

8. Проблемы возникновения права аренды недвижимого имущества.

Задания к семинару

1. Выявите признаки договора аренды здания и сооружения и аренды предприятия, по которым эти разновидности аренды отличается от других договоров аренды.

2. Какие Вы можете назвать источники правового регулирования аренды недвижимости, кроме положений главы 34 ГК РФ?

3. Какие дополнительные существенные условия устанавливает законодатель применительно к аренде недвижимости? Чем это обусловлено?

4. Как соотносятся понятия «здание», «сооружение», «недвижимость», «недвижимое имущество»?

5. В каких случаях договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации? С какого момента договор аренды предприятия считается зак­люченным?

6. Какие права на земельный участок возникают у арендатора по договору аренды здания?

7. Что является объектом договора аренды предприятия? Можно ли заключить договор аренды унитарного предприятия?

Какое имущество и какие права составляют предприятие, передаваемое по договору аренды предприятия?

8. Какими правами наделены кредиторы арендодателя при передаче предприятия в аренду ? Каковы последствия нарушения этих прав?

9. Каков порядок передачи предприятия в аренду? Какие Вы можете выявить особенности передачи предприятия в аренду только из легального определения договора аренды предприятия?

10. Каков объем прав арендатора в отношении арендуемого предприятия?

11. Правовой режим улучшений, внесенных арендатором в пред­приятие.

Тест-контрольные вопросы:

1. Каковы последствия несоблюдения формы договора аренды зданий и сооружений?

а) ничтожность договора;

б) оспоримость договора;

в) недопустимость ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий.

Вариант 1. Выявите составные элементы понятия «предприятие как имущественный комплекс».

Вариант 2. В каких случаях при аренде предприятия применяет­ся институт перевода долга?

Вариант 3. Как соотносятся в договоре аренды предприятия момент его заключения и момент возникновения прав арендатора на арендуемый комплекс?

Вариант 4. Какие правомочия сохраняет за собой арендодатель в отношении предприятия, переданного в аренду?

Тест- контрольные задания

Вариант 1. По действующему законодательству предприятие как имущественный комплекс включает в себя:

1) только совокупность вещей, так как оно названо имуществен­ным комплексом;

2) совокупность вещей и имущественных прав;

3) так, как в пункте 2, и. кроме того, имущественные обязанности;

4) совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей и других прав.

Вариант 2. По договору аренды предприятия арендатор приоб­ретает следующие правомочия в отношении арендуемого комплек­са:

2)правомочия владения и пользования;

3)правомочия владения, пользования, а также, если иное не предусмотрено договором, и ограниченное правомочие распоряжения;

4)правомочия владения, пользования и распоряжения.

Вариант 3. При внесении улучшений в арендованное имуще­ство арендодатель обязан возместить арендатору:

Читать еще:  Аренда земель сельхозназначения

1)стоимость этих улучшений арендатору;

2)лишь стоимость неотделимых улучшений;

3)стоимость любых улучшений, если он давал разрешение на такие улучшения;

4)обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды и законодательством;

5)обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вариант 4. Перевод долга арендодателя на арендатора по до­говору аренды предприятия:

1)невозможен без согласия кредитора;

2)возможен без согласия кредитора;

3)возможен без согласия кредитора, однако в этом случае арендодатель не перестает быть обязанным лицом перед кредитором наря­ду с арендатором;

Задачи

Задача 1. ОАО «Луч» заключило с ООО «Стройсервис» договор аренды складских помещений. Склад находился на территории производственной базы АО «Луч». По истечении трех месяцев АО «Луч» заявило о повышении арендной платы. ООО «Стройсервис» отказалось платить арендную плату в повышенном размере. В ответ на это директор ОАО «Луч» отдал распоряжение охране не пускать на территорию производственной базы персонал и транспортные средства ООО «Стройсервис».

Каким образом ООО «Стройсервис» может защитить свои права? Какого рода иск может быть предъявлен им к арендодателю?

Задача 2.Муниципальное учреждение сдало в аренду АО «Восход» часть своих помещений для размещения его сроком на три года. В свою очередь АО с согласия арендодателя сдало часть этих помещений своему дочернему обществу – ООО «Закат» на тот же срок. По истечении первого года аренды договор между учреждением и АО был расторгнут по соглашению сторон. Арендодатель потребовал также освободить занимаемые помещения и от ООО «Закат». Последнее в свою очередь потребовало заключения с ним договора аренды на оставшийся срок, мотивируя это тем, что договор субаренды был заключен с согласия арендодателя.

Обязан ли арендодатель заключать договор аренды с ООО «Закатом»? Как обосновать отказ в заключении этого договора?

Задача 3. ОАО «Луч» арендовало помещения у ООО «Агроснаб». После окончания срока аренды ООО «Агроснаб» отказало ОАО «Луч» в заключении нового договора. ОАО «Луч» предъявило в арбитражный суд исковое заявление с требованием о понуждении ООО «Агроснаб» к заключению нового договора аренды.

Представьте тезисы мотивировочной части судебного решения?

Задача 4. ЗАО «Стрела» заключило с ООО «Успех» договор о передаче последнему в аренду предприятия. Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Когда арендодатель после заключения договора не передал по акту имущественный комплекс ООО «Успех», последнее предъявило иск о признании договора недействительным в связи с тем, что условием его государственной регистрации должен быть факт передачи по акту объекта арендодателем арендатору? В спорном случае договор зарегистрирован без предварительной передачи предприятия арендатору.

Последнее изменение этой страницы: 2016-06-19; Нарушение авторского права страницы

Договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.

Правовое регулирование аренды недвижимого имущества главным образом осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 650–655).

Договор аренды недвижимости – это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости является предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регулируется соответствующий договор аренды недвижимости.

1. Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об отдельных видах земельных участков, например лесных.

2. Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключения таких договоров исходит практика (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»).

3. Аренда предприятий регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.

4. Аренда участков недр допускается для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.

5. Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижимостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев – специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.

Общие особенности аренды недвижимости

1. При наличии государственной регистрации права на объект аренды для описания предмета аренды достаточно указать данные, позволяющие идентифицировать соответствующее недвижимое имущество в соответствующем государственном реестре;

Читать еще:  Аренда земли под ижс с последующим выкупом

2. По общему правилу любой договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Не подлежат государственной регистрации:

  • Аренда транспортного средства, отнесенного к недвижимости в силу закона (ст. 633, 643 ГК РФ). Вместе с тем имеется, например, указание, что наряду с вещными правами на судно подлежат регистрации и обременения (ч. 4 ст. 16 КВВТ РФ, п. 2 ст. 33 КТМ РФ).
  • Договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее 1 года или на неопределенный срок. Практикой срок аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

3. Размер арендной платы является существенным условием.

4. Односторонний немотивированный отказ от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен за 3 месяца, если иное не установлено договором, а не за месяц.

Особенности аренды зданий, сооружений, помещений и единых недвижимых комплексов

1. Установлено правило о письменной форме договора в виде единого документа под страхом недействительности. Оформление такого договора посредством обмена документами недопустимо;

2. Исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере, если объект фактически передан арендатору.

3. Поскольку реализация прав арендатора по владению и пользованию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендатору в любом случае принадлежат определенные возможности по пользованию земельным участком, на котором находится объект аренды. В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка (причем считается, что плата за пользование земельным участком по умолчанию включена в арендную плату) или иное право, например, безвозмездного пользования. Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляется возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается. Предоставленное арендатору право на земельный участок сохраняется и в случае смены собственника участка;

4. Существенным для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды является подписание специального документа о передаче. Уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.

Особенности аренды предприятий

Особенности аренды предприятий обусловлены природой предприятия как имущественного комплекса, включающего различные элементы, в том числе права требования и долги.

1. Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользоваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия.

Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому последним предоставляются определенные гарантии:

  • обязательность уведомления о переводе долгов;
  • право на прекращение или досрочное исполнение обязательства (если кредитор уведомлен — в течение трех месяцев с момента получения уведомления, если не уведомлен — в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду);
  • при неисполнении обязанности по уведомлению — солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим долгам. Аналогичные правила применяются и к обязанности возвратить предприятие, включая гарантии прав кредиторов по долгам, которые арендатор уступает арендодателю.

2. Арендатор приобретает практически неограниченные права по распоряжению всеми элементами предприятия, кроме земельных участков и иных природных ресурсов. Впрочем, договор может содержать и иное регулирование.

3. На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капитальному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

4. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

Особенности аренды земельных участков

Особенности аренды земельных участков многочисленны, они определяются земельным и иным (например, водным, лесным) законодательством и в полном объеме не могут быть приведены. Например, арендатор земельного участка, если иное не предусмотрено договором, может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендатора, лишь уведомив его. Особые правила установлены в отношении заключения договоров аренды государственных и муниципальных земель с применением торгов и пр.

Также следует отметить наличие особенностей так называемой строительной аренды – аренды земельных участков с целью возведения на них объектов капитального строительства. На содержание прав и обязанностей сторон такого договора большое влияние оказывает наличие градостроительного законодательства, особого порядка строительства, то, что арендодатель чаще всего является еще и стороной публичных отношений, связанных со строительством.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector