7 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды имущества с последующим выкупом образец

Вопросы аренды дома по договору с возможностью выкупа в будущем

У многих семей на сегодняшний день не имеется возможности приобрести жилье сразу, и они вынуждены его снимать.

Как один из альтернативных вариантов – это аренда жилого помещения с возможностью выкупа в будущем.

Данным правом может воспользоваться любой гражданин РФ. Но для того, чтобы не было обмана ни со стороны арендатора, ни со стороны арендующего, обязательно, между ними должен быть составлен договор.

Что нужно знать, чтобы оформить договор аренды жилья с последующим выкупом?

Действительно, как вариант приобретения жилья в собственность целесообразно воспользоваться данным вариантом.

Нужно отчетливо себе представлять то, что, подписывая договор аренды квартиры с последующим выкупом, сторона арендаторов на ежемесячной основе, кроме выплат за съем дома должна осуществлять оплаты по погашению оговоренной стоимости жилища.

Сумму следует оговорить сразу, и она не должна меняться, поэтому стоит правильно оговаривать все аспекты.

Правом обеих сторон является то, что документ может быть составлен самостоятельно, используя образец, но учитывая всевозможные жизненные ситуации, в целях обеспечения собственного спокойствия все же следует обратиться к юристу.

Только специалист может правильно составить документ без ущемления прав каждой стороны, поскольку этот человек не является заинтересованным лицом.

В любом случае, в независимости от того составляется договор на самостоятельной основе или с помощью юриста, нотариуса каждой из сторон понадобится следующий ряд документации:

  • документы, удостоверяющие личность, как арендатора, так и человека, сдающего в найм свое жилье;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • технический паспорт на квартиру (дом);
  • согласие супруг (супругов) обеих сторон на совершение сделки.

В случаях предоставления вышеперечисленного списка документации, оформление договора не займет много времени. Но при этом также нужно знать, что государство выдвигает свои требования на те дома, которые могут быть сданы в аренду с последующим выкупом.

К ним относятся следующие:

  • жилой дом не может находиться в аварийном состоянии;
  • сама постройка не должна быть выполнена из дерева;
  • в районе арендуемого жилого помещения должны находиться: автобусные остановки (хотя бы одна), детские учебные учреждения;
  • размеры кухни в доме не должны быть менее 6 квадратных метров.

Особенным моментом, следует отметить, что правом расторгнуть договор аренды дома при несоблюдении прописанных в нем правил могут воспользоваться обе стороны. Это может происходить чаще всего в следующих случаях:

  • если не произведена ежемесячная выплата по приобретению жилого помещения;
  • при увеличении оговоренной суммы стоимости жилья.

В любом случае при расторжении договора арендатору должна быть выплачена вся сумма погашения долга по приобретению собственного жилого помещения.

При согласии обеих сторон для обращения за помощью к специалисту, требуется прибыть в указанный срок со всеми подготовленными документами. После чего юрист предоставит образец составленного договора аренды, если обе стороны будут согласны, то документ будет подписан.

В случаях несогласия с каким-либо пунктом не стоит полагаться на авось, нужно воспользоваться своим правом и высказать свое мнение, и специалист будет обязан внести корректировки.

После подписания договора он обязательно должен быть зарегистрирован, в противном случае, человек сдающий в аренду жилье может сказать в случаях сложившихся разногласий, что никакого документа не составлялось, а бумага, которая предоставляется арендатором – это всего лишь образец. И тогда доказать факт найма жилья с последующим выкупом будет гораздо сложнее.

Образец для составления документа

Воспользоваться правом для составления договора аренды на дом может каждый, используя ниже предлагаемый образец за основу, но обязательно следует внести свои корректировки.

Договор аренды дома с последующим правом выкупа

№ _____ от «__»__________2016 года

Я, Алтуев Илья Степанович, 05.03.1985 г.р., зарегистрированный по адресу: (указывается полный юридический адрес согласно паспортных данных), паспорт: (серия, номер, когда выдан и каким органом, код подразделения), в последующем «Арендодатель» и Веретенников Алексей Дмитриевич, 17.01.1990 г.р., зарегистрированный по адресу: (указывается полный юридический адрес), паспорт: (указать полные паспортные данные), в последующем «Арендатор», заключили настоящий договор о ниже следующем.

  1. Арендодатель предоставляет арендатору жилой дом, расположенный по адресу: (указать юридический адрес) общей жилой площадью ___кв. м., что подтверждено справкой из БТИ №___ «__»______ 2016 г. в аренду с последующим правом выкупа. Арендатор принимает объект в свое пользование.
  2. Передаваемое жилое помещение находится в собственности арендодателя согласно свидетельству о праве собственности (указать серию и номер, когда и каким органом выдано).
  3. Жилое помещение передается в собственность арендатору на срок, составляющий (от нескольких месяцев до 5 лет) с момента подписания данного соглашения.
  4. Сумма данного соглашения составляет _____ руб. 00 коп. (все числовые значения указываются прописью), что предполагает собой взнос от арендатора на ежемесячной основе в сумме ______руб. ____ коп. (указывается в письменном варианте).
  5. Денежные средства должны поступать от арендатора арендодателю ежемесячно в срок до 20 числа на лицевой счет (указать полностью лицевой счет сберегательной книжки либо карты) открытой в отделении банка (указать название и его реквизиты) согласно составленному договору.
  6. Обязанности арендодателя: (в данном пункте следует прописать все требования к данному лицу). Например, невозможность передачи права собственности на данное жилое помещение третьему лицу в период действия настоящего договора или что арендодатель не несет ответственности за недостатки жилого помещения, обнаруженные после того как жилое помещение было передано во владение арендатору (каждый отдельно обговариваемый момент должен прописываться отдельным пунктом).
  7. Обязанности арендатора: (при составлении данного пункта также требуется указать все требования к этому физическому лицу). Например, арендатор обязан производить оплату за арендуемое жилье согласно оговоренных сроков, проводить ремонт и содержать предоставляемую жилплощадь в чистоте или получать согласие от арендодателя в случаях выполнения работ по дополнительному строительству или осуществлению перепланировки жилого помещения во время действия настоящего соглашения.
  8. Расторжение настоящего договора в одностороннем порядке возможно в следующих случаях.

8.1. Со стороны арендатора.

  • При не предоставлении жилого помещения в оговоренные соглашением сроки.
  • В случаях выявления отрицательных сторон предоставляемого жилого помещения, которые до проживания выяснить было не возможным.
  • При увеличении суммы стоимости жилья указанной выше в настоящем соглашении.
  • Со стороны арендодателя.
    • При использовании арендатором жилого помещения не по назначению.
    • В случаях не надлежащего ухода за домом.
    • При отсутствии своевременной оплаты в течение 30 дней.
    • Если арендатор не оплачивает коммунальные услуги в занимаемом помещении.
    • При нарушении арендатором любого из пунктов настоящего соглашения.
  1. В случаях, если не было нарушений, указанных в пункте 8 данного соглашения ни одной из сторон, данный договор, может быть расторгнут только по обоюдному согласию указанных в соглашении лиц.
  2. Составленное соглашение вступает в силу с момента его подписания и подлежит регистрации в Росреестре.
  3. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, один из которых передан в Росреестр, а два других находятся на руках у арендодателя и арендатора в количестве по одному договору.

«___»__________2016 год ______________ (Алтуев И.С.)

«___» __________2016 год ________ (Веретенников А.Д.)

Каким бы способом человек не решил приобрести в свою собственность жилое помещение, следует помнить о том, что сделать это нужно законным образом.

Важные особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Иногда при заключении договора аренды квартиры стороны дополнительно прописывают в нем условие о праве последующего выкупа. С точки зрения юриспруденции подобное соглашение имеет некоторые сложности и ряд особенностей, о которых непременно следует знать.

В настоящей статье подробно рассказано о всех нюансах заключаемого соглашения, информация будет полезна, как арендатору, так и арендодателю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Основой правового регулирования арендных отношений, включая договор с последующим выкупом, являются следующие нормативные акты:

  1. Гражданский кодекс – главным образом речь идет о главе 34, в которой подробно расписаны основные характеристики и особенности договора аренды. Кроме того, если подобное соглашение заключается между физическими лицами, то такие правоотношения будут попадать под действие главы 35 (наем жилого помещения).
  2. Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости»— данный законодательный акт включает в себя особенности процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью, включая аренду квартиры с последующим выкупом.

В чем особенность соглашения между физическими лицами?

Упоминание о заключении такого рода соглашения содержится в ст.624 ГК РФ. Так, в соответствии с п.1 в договор найма квартиры может быть включено условие, согласно которому съемное жилье после истечения срока аренды перейдет в собственность арендатора.

Читать еще:  Акт приема квартиры после аренды образец

Также это может произойти и до официального прекращения арендных отношений. В случае, если квартиросъемщик перечислит арендодателю выкупную цену жилья в полном размере.

Основная особенность такого соглашения заключается в том, что помимо аренды, в нем также прописывается возможность дальнейшего выкупа объекта недвижимости.

Таким образом, это смешанное соглашение, в котором сочетаются элементы:

  • договора найма жилья;
  • предварительного соглашения о купле и продаже недвижимости.

Плюсы, минусы и риски сторон

У собственника квартиры, заключившего договор аренды с правом последующего выкупа, возникают следующие плюсы:

  • есть некоторая гарантия того, что на объект недвижимости нашелся покупатель;
  • при правильно прописанных условиях появляется возможность реализовать свое имущество по цене, превышающей рыночную.

В то же время, основные минусы такой сделки для хозяина квартиры выражаются в том, что арендатор в любой момент может передумать покупать недвижимость (по договору это всего лишь его право). Кроме того, если арендодатель не включит в текст соглашения условие о проведении переоценки недвижимости (по истечении срока аренды) с целью приведения ее к среднерыночной стоимости, то он может потерять часть денег, продав квартиру по более низкой цене.

Определенные преимущества возникают и у квартиросъемщиков. Сюда относится:

  • отсутствие необходимости в уплате первоначального взноса (как при ипотеке);
  • ежемесячно перечисляя арендную плату, арендатор делает вклад в свое будущее жилье;
  • он вправе отказаться от выкупа (чего не сделаешь при оформленной ипотеке).

Для постояльцев основной минус, который несет в себе договор аренды с последующим выкупом, заключается в том, что со временем аналогичное жилье на рынке может в разы подешеветь. Это означает, что придется переплачивать. Более того, нередко такая схема рассрочки оказывается дороже обычной ипотеки.

Также нельзя оставить без внимания и те риски, которые сопровождают подобного рода правоотношения. К основным из них относится:

  • Условия договора (главным образом, касающиеся стоимости отчуждаемого жилья) в значительной степени подвержены влиянию времени. Изменения, происходящие на рынке недвижимости, могут негативно сказаться как для арендодателя, так и для арендатора.
  • При неверной формулировке текста договора, квартирант и вовсе в конце срока аренды может потерять право выкупа недвижимости.
  • А течение всего срока действия договора, покупатель недвижимости будет числиться в ней лишь как квартирант, а не собственник. При этом, когда речь идет о большом промежутке времени, то тут появляется риск гибели имущества, порчи, возникновения иных обстоятельств, которые в будущем могут стать препятствием для перехода права собственности к арендатору.

Необходимые документы

Пакет документов, необходимый для оформления договора аренды с последующим выкупом, в целом не будет отличаться от списка бумаг, которые требуются при купле-продаже недвижимости.

Сюда входит:

  • сам текст договора;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • технический паспорт;
  • согласие супруги на отчуждение общего имущества (при необходимости);
  • согласие других владельцев квартиры (если речь идет о долевой собственности).

Именно с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН такой договор будет считаться заключенным.

Как правильно составить документ?

Единого образца такого документа нет, так как его содержание может отличаться в каждом отдельном случае. Составить его можно самостоятельно, изучив примеры, находящиеся в открытом доступе, или же поручить эту задачу юристу.

Для подготовки договора аренды с последующим выкупом лучше всего привлечь компетентного специалиста. Несмотря на практически одинаковую структуру, данный документ отличается от обычного соглашения по найму помещения. Очень важно учесть в нем дополнительные нюансы и особенности, которые позволят максимально обойти возможные риски.

Структура

Структура такого договора стандартная и она представлена следующими пунктами:

  • персональные данные участников сделки;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности собственника и квартиранта;
  • порядок расчетов по арендной плате;
  • условия последующего выкупа;
  • срок действия;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажорные ситуации;
  • особенности расторжения сделки или внесения изменений;
  • заключительная часть.

Подписанты

Это стандартный раздел любого договора, в котором подробно расписываются сведения о всех участниках сделки. Если сторонами договора являются физические лица, тут должно быть указано:

  • ФИО;
  • адрес проживания;
  • реквизиты удостоверения личности;
  • наименования сторон в тексте договора (арендатор и арендодатель).

Сроки действия и особенности

Срок договора аренды, заключаемого между физическими лицами, не должен превышать 5 лет. При этом стороны могут прописывать период действия соглашения либо же не указывать точный промежуток времени. В последнем случае будет считаться, что он заключен на 5 лет. Такое правило обозначено в п.1 ст.683 ГК РФ.

Кроме того, в данном разделе следует прописать, в какой момент имущество перейдет в собственность арендатора. Это может случиться после истечения срока действия договора или же до наступления этой даты (в случае досрочной уплаты всей выкупной стоимости квартиры).

Расчеты

При аренде с последующим выкупом возможно использование одной из следующих схем:

  1. Квартирант платит ежемесячно обговоренную арендную плату, а по окончании срока действия соглашения перечисляет выкупную цену недвижимости. Иными словами, общая стоимость жилья разбивается на два вида выплат: ежемесячный арендный платеж и выкупная стоимость (уплачивается в конце аренды).
  2. Итоговая цена за квартиру разбивается на равные части, которые квартиросъемщик должен ежемесячно уплачивать в течение всего периода действия договора аренды.

При использовании второго варианта очень важно прописать в договоре условие, по которому собственник не будет иметь права требовать с арендатора уплаты выкупной цены (сверх внесенных ежемесячных платежей) или же подавать иск о признании такого соглашения недействительным, ссылаясь на то, что имущество было передано в безвозмездное пользование.

В целом же в разделе «Расчеты» должен быть указан точный размер выкупной цены с учетом НДС.

Права и обязанности арендодателя жилья и квартиранта

В тексте договора аренды с последующим выкупом за квартирантом следует закрепить следующие права и обязанности:

  • своевременное внесение арендной платы и коммунальных платежей;
  • поддержание полученного имущества в надлежащем состоянии;
  • право выкупа квартиры после окончания срока действия аренды или до наступления этого момента;
  • возврат полученного имущества в первоначальном виде (в случае, если квартирант не воспользуется своим правом на выкуп).

К числу прав и обязанностей арендодателя относится:

  • своевременная передача объекта недвижимости;
  • предоставление гарантии того, что на отчуждаемое имущество не наложено обременение (арест, залог и т.д.);
  • наложение запрета/разрешения на сдачу квартиры в субаренду;
  • право на периодическое посещение съемного жилья.

Ответственность

В данном разделе соглашения может быть отражена следующая информация:

  • обязанность возместить убытки второй стороне сделки в случае неисполнения своих обязательств собственником квартиры или арендатором;
  • размер неустойки за просрочку арендного платежа;
  • штраф за несвоевременную передачу имущества квартиранту.

Необязательные, но полезные пункты

Помимо указанного выше, в текст договора аренды с последующим выкупом рекомендуется включить следующие пункты:

  1. условие, предусматривающее проведение переоценки квартиры при окончательных расчетах с покупателем;
  2. возможность прописки в съемном жилье членов семьи главного квартиросъемщика;
  3. условия страхования объекта аренды (если такое событие имело место) и др.
  • Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
  • Скачать образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Таким образом, договор аренды квартиры с последующим выкупом достаточно сложен по своей правовой природе. При его составлении особенно четко и подробно следует прописать порядок расчётов между сторонами сделки и определения выкупной цены. В дальнейшем это позволит предотвратить неоднозначные трактовки содержания соглашения и избежать споров, которые могут возникнуть на этой почве.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Аренда с правом выкупа: сущность договора

Аренда с правом выкупа недвижимости – сделка распространенная и выгодная обеим сторонам. Ее можно сравнить с рассрочкой или лизингом. У покупателя нет полной суммы денег, чтобы выкупить предмет операции полностью и сразу, а продавец регулярно получает суммы, вплоть до переоформления имущественного права.

Условия договора аренды с правом выкупа

Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.

Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.

Читать еще:  Безвозмездная аренда это

Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:

  • действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
  • несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.

Обратите внимание! Если предмет аренды недвижимости с правом выкупа находится в долевой собственности, то преимущественным правом обладают другие владельцы. Они могут помешать сделке состояться, если их вовремя не уведомить. Поэтому в обязанности продавца входит своевременное письменное оповещение каждого владельца доли и получение от него письменного отказа на участие в операции.

Договор, как правило, заключается на длительный срок, поэтому у собственника есть право внесения корректировок в размер платы. Но это условие должно быть прописано в договоре. В обязанность наймодателя также входит своевременное письменное оповещение нанимателя об изменении платежей. Также необходимо удостовериться, что уведомление получено.

Перед тем, как заключать договор на аренду дома с выкупом, рекомендуется самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, в которой будут указаны владельцы / владелец предмета сделки. Это можно сделать через МФЦ или с помощью официального сайта Росреестра.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.

Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):

  • сумма сделки несколько завышена;
  • переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.

К недостаткам для этой стороны относится:

  • риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
  • арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.

Положительные стороны для нанимателя / арендатора:

  • он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
  • есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
  • у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Отрицательные моменты для этой стороны:

  • пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
  • у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
  • если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.

Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.

Отличия от лизинга

Данный вид договорных отношений можно соотнести с лизингом или рассрочкой. Но есть отличия:

  • предметом сделки выступают различные активы. В аренде – те, о которых договорились стороны в данный момент, в лизинг – утверждённые приобретателем;
  • наличие/отсутствие третьих лиц. В аренде они отсутствуют, в лизинге в такой роли выступает тот, кто предоставляет предметы сделки.

Обратите внимание! Порядок расчётов также может отличаться. Он прописывается в соответствующем договоре. Платежи могут покрывать стоимость объекта вместе с арендными платежами или идти полностью на погашение выкупной стоимости.

Порядок проведения сделки

Нужно придерживаться следующего порядка:

  1. Подготовка договоров.
  2. Сбор прочих документов.
  3. Переоформление имущественного права.
  4. Получение предмета сделки в собственность.

Важно! У каждой стороны могут возникнуть налоговые последствия. К ним нужно быть готовым.

Необходимые документы

Обеим сторонам нужен комплект документов. От арендатора требуется только паспорт. Владельцу нужно подготовить:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую его право;
  • документ, на основании которого право возникло;
  • технический паспорт и экспликация;
  • расчёт арендных платежей;
  • договор аренды и соглашение купли-продажи.

Составление договоров рекомендуется доверить юристу. Он внимательно изучит правоустанавливающую документацию, правильно составит соглашения, учтя нюансы последующего выкупа.

Договор аренды с последующей продажей предмета и ДКП подписываются обеими сторонами сделки. Так как срок аренды превышает год, а предметом является недвижимость, операцию необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ или через официальный сайт.

Оценка недвижимости и переход прав

Такие соглашения, как правило, заключаются на длительные временные периоды. Поэтому сумма платежей может несколько раз поменяться, вместе со стоимостью объекта. Нужно иногда проводить оценку.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов, в «теле» соглашения нужно указать не фиксированную выкупную стоимость, а формулу для её расчёта. Для базы брать оценочную стоимость объекта, не стоит забывать про естественную амортизацию. От полученного результата будут зависеть арендные платежи.

Все права на объект операции переходят к арендатору после того, как наступает одно из этих условий:

  • период договорных отношений истёк, ни одна сторона не нарушала условия соглашения;
  • арендатор полностью выкупил предмет сделки у собственника.

Когда одно из этих условий наступит, ДКП подлежит регистрации в Росреестре.

Меры предосторожности перед заключением договора

Заключая любую сделку гражданско-правового характера, необходимо минимизировать собственные риски. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости с целью составления соглашений и юридического сопровождения всей операции.

Если у сторон нет возможности оплачивать услуги профессионала, они могут самостоятельно предпринять некоторые меры предосторожности. В частности:

  • перед заключением арендного соглашения, арендатор, он же будущий покупатель, может самостоятельно затребовать выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны сведения о владельце предмета сделки, а также приведена информация о наличии/отсутствии обременений;
  • перед регистрацией перехода права владения, нужно ещё раз запросить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что наймодатель не сделал объект операции предметом залога;
  • попросить выписку из ФНС об отсутствии долгов по налогам;
  • если предметом сделки является жилое помещение, то нужно убедиться в том, что не производилась незапланированная перепланировка. Для этого нужно попросить у продавца предъявить техническую документацию;
  • чтобы убедиться в том, что отчуждение права на жилое помещение не ущемляет права несовершеннолетних детей, нужно потребовать предъявить «чистую» выписку из домовой книги.

Обратите внимание! Некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка из домовой книги действительная всего 30 дней с момента получения.

Налоговые последствия

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:

  • сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
  • описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
  • срок действия договора;
  • права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
  • если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
  • гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
  • сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
  • обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
  • дата подписания.

Обратите внимание! Если один из оппонентов не может лично присутствовать при подписании, он может прислать своего представителя с нотариальной доверенностью. Её реквизиты вписываются в «тело» соглашения.

Заключение

Рекомендуется обратиться к опытному юристу для составления арендного договора. Это избавит от возможных неприятностей и конфликтов.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Аренда квартиры

Аренда квартиры с последующим выкупом

Содержание статьи:

Аренда квартиры с последующим выкупом: основные понятия

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма. Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа. Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер арендной платы.

Читать еще:  Договор аренды бизнеса образец

Суть соглашения

Аренда квартиры с последующим выкупом по своей сути является беспроцентной рассрочкой на жильё. И подразумевает смену собственника квартиры после того, как вся сумма стоимости жилья будет выплачена наёмщиком собственнику в виде арендной платы.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Договор аренды с правом выкупа включает в себя два типа соглашений: договор аренды и купли-продажи. Поэтому она содержит множество нюансов. Чтобы верно составить оба взаимосвязанных договора, следует привлекать опытных юристов.

Сторонами соглашения могут выступить как физические лица, так и организации (бюджетные, коммерческие). Но, поскольку данный вид сделки довольно сложный, то он более приемлемый для юридических лиц.

Риски, связанные с арендным соглашением

Несмотря на многие достоинства арендного соглашения с правом выкупа, оно не возымело широкого распространения среди населения. Виной тому существенные риски, возникающие с началом арендных соглашений:

  • смерть арендодателя — может привести к тому, что его прямые наследники попытаются разорвать договор с арендатором;
  • возможное внесение арендодателем квартиры в залог, как гарантию выплаты кредитных средств;
  • колебания среднерыночной цены на жильё может привести к тому, что арендодатель потребует периодически изменять в большую сторону размер ежемесячных выплат.

Составление договора аренды квартиры с последующим выкупом

Соглашение заключается в письменной форме. В дальнейшем, после выплаты всей суммы стоимости жилья, потребуется осуществить регистрацию в Росреестре с переходом права на владение собственностью от арендодателя к арендатору.

Требования к составлению соглашения

Существует ряд условий, которые в обязательном порядке должны отражаться в документе. К ним относится информация о:

  • субъектах правоотношений (606 статья ГК РФ);
  • сроках действия договора, в течении которых выплачивается вся стоимость недвижимости;
  • объекте соглашения (607 статья ГК РФ) – указывается информация, по которой можно идентифицировать недвижимость (её площадь, адрес);
  • размере арендной платы и периодичность проведения платежей;
  • стоимости жилого объекта;
  • моменте передачи права на собственность;
  • условиях, влияющих на индексацию платежей;
  • обязанностях каждой из сторон по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении;
  • страховании жилого объекта;
  • ответственности каждой из сторон в случае досрочного разрывания соглашения – в этом случае указывается размер неустойки;
  • валюте, в которой выплачивается сумма аренды.

Отличия от стандартного арендного договора

Основное отличие стандартного арендного договора и арендного соглашения с правом выкупа заключается в их сути.

Стандартный договор предусматривает лишь длительное (временное) использование жилья арендатором за установленную плату с оговоренной периодичностью. При этом собственником жилья является арендодатель. А соглашение с правом выкупа позволяет осуществить смену собственника (с арендодателя на арендатора) после того, как будет выплачена вся стоимость недвижимости в виде повышенной арендной платы.

Порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Оформление договора аренды с правом выкупа осуществляется в несколько этапов:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения в письменной форме. Для этого можно использовать образец договора аренды с последующим выкупом (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом]), который предоставляется риелтерскими организациями.
  3. Если договор регистрировался на период до одного года, то после выплаты всей стоимости жилья потребуется обратиться в отделение Росреестра для регистрации прав арендатора на выкупленную им собственность (551 статья ГК). Если договор заключен на срок свыше одного года, то такое соглашение следует в обязательном порядке зарегистрировать в отделении Росреестра, иначе оно может быть признано недействительным.
  4. Получение выписку о праве на собственность. Она выдаётся не позже десятого дня с момента подачи заявления о регистрации договора.

Список документов

Документы для заключения арендного соглашения

Чтобы заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом, потребуется подготовить пакет документов. К требующейся документации относится:

  1. Документы, являющиеся подтверждением личностей и полномочий субъектов правоотношений – паспорта, доверенность (предоставляется в том случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо).
  2. Устав организации, заверенный в нотариальной конторе и документ, подтверждающий регистрацию в качестве юр. лица – предоставляется в том случае, если арендодателем является юридическое лицо.
  3. Документы, подтверждающие права собственника на владение предметом договора аренды.

Документы для проведения регистрации соглашения

Для проведения регистрации арендного соглашения потребуется подготовить и предоставить в отделение Росреестра ряд документов:

  1. Заявление на регистрацию соглашения.
  2. Три экземпляра арендного соглашения (один для Росреестра, два других – сторонам сделки).
  3. Квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.
  4. Документы, являющиеся подтверждением полномочий арендодателя и арендатора.
  5. Техпаспорт на предмет арендного договора. В техпаспорте должна указываться общая площадь помещения, передающегося в аренду.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом обладает рядом как положительных, так и отрицательных моментов. К отрицательным сторонам аренды относится:

  1. Слабый уровень правоприменительной практики.
  2. Смена собственника жилья возможна лишь по истечении длительного периода.
  3. Возможность изменения начальных условий аренды.
  4. Владелец жилья, сданного в аренду, обладает правом использовать своё имущество как залог с целью привлечения заёмных средств, выдаваемых финансовыми учреждениями – съемщик квартиры может наложить своё вето на подобную кредитную или ипотечную сделку, проводимую собственником, лишь в случае, когда у него имеется регистрация в арендуемом жилье.
  5. Арендатор, не имеющий прав собственности на жильё, может быть выселен из квартиры. Причиной таких действий могут послужить изменения в финансовых приоритетах собственника. Этот фактор делает арендное соглашение менее выгодным, нежели ипотека. Так как гражданина, взявшего жильё в ипотеку и своевременно выплачивающего платежи по ней, нет оснований выселять из квартиры ни под каким предлогом.
  6. Отсутствует конкретная форма соглашения.

К плюсам соглашения аренды с правом последующего выкупа жилья относятся следующие возможности:

  1. Небольшие ежемесячные платежи. Уровень таких платежей значительно ниже выплат по ипотеке или при покупке жилья в рассрочку, так как арендатору нет необходимости оплачивать высокую процентную ставку банка. Меньшие ежемесячные выплаты делают арендное соглашение с правом выкупа значительно предпочтительнее ипотеки.
  2. Проживать в квартире не дожидаясь момента, когда она будет выкуплена.
  3. Проводить ремонтные работы в жилище во время фактического проживания в ней.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по аренде квартиры с последующим выкупом

Вопрос: Что делать, если владелец имущества отказывается признать права собственности нанимателя на арендованное жильё после того как была полностью оплачена вся выкупная цена? Сергей.

Ответ: Сергей, если арендодатель отказывается признавать переход прав собственности на жилище после того как была полностью выплачена стоимость объекта, указанная в соглашении, то арендатору следует, опираясь на пункт 3 статьи 551 ГК РФ, обратиться в суд с требованием провести госрегистрацию соглашения.

Пример по аренде квартиры с последующим выкупом

Между собственником и наёмщиком составлено в письменной форме соглашение аренды жилья с правом его дальнейшего выкупа на срок 10 лет. Через 1 год после заключения договора арендатор перестал выплачивать ежемесячные платежи, размер которых указан в соглашении. На требование арендодателя заплатить образовавшийся долг или освободить арендное помещение наниматель ответил отказом.

Арендодатель обратился в суд с просьбой в судебном порядке разорвать заключенное соглашение, в связи с тем, что другая сторона отказывается выполнять условия договора. Суд вынес решение в пользу истца и обязал нанимателя освободить арендное помещение и возместить арендодателю сумму долга по арендной плате.

Заключение

Договор аренды жилья с правом последующего выкупа – редко встречающийся вид соглашений среди населения.

В заключение следует обратить внимание на ряд ключевых моментов соглашения аренды недвижимости с последующим выкупом:

  1. Соглашение заключается в письменной форме.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок более одного года.
  3. Такой вид правовых отношений таит в себе ряд рисков для обеих сторон соглашения.
  4. Чтобы верно составить договор потребуется привлечь опытного юриста, который сможет учесть все существенные условия данного вида соглашений.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector