Базовая ставка арендной платы

Справочник

Как считается арендная ставка в год

Понятие арендной ставки используется обычно при оплате за производственные площади или земельные участки, предоставленные в пользование. Наиболее частый пример – продавцы, торгующие на рынке, берут у собственника рынка места для торговли в аренду. Как определяется плата за право разместить на рынке собственный магазин? Прежде всего она зависит от размера помещения: просторное помещение и стоить будет дороже. Важно еще и расположение на рынке – магазин на входе или в центральной части рынка привлечет большее количество покупателей, чем отдаленные уголки, так что и стоить должен дороже.

Для расчетов существует понятие базовой ставки арендной платы – это стоимость месячной аренды одного квадратного метра. Цифра эта установлена на законодательном уровне – государственном, региональном, муниципальном. А чтобы оценить конкретное место, используются коэффициенты, которые могут быть повышающими и понижающими. К примеру, для торговой точки в центре рынка может быть применен коэффициент 3, а в отдаленном углу – 0,9. Устанавливаются эти показатели договором аренды, подписываемым владельцем и арендатором. Коэффициенты могут учитывать комфортность помещения – наличие тепла и воды, а также срок, на который заключен договор. В договоре на пять лет обычно годовая плата меньше, чем в договоре, рассчитанном на один год. Оптовый показатель дешевле, так как через год хозяину не придется подбирать на пустующую площадь нового арендатора.

Использовав базовую ставку аренды и соответствующие коэффициенты, можно вычислить полную стоимость аренды. На самом деле формула расчета более сложная, но принципы именно такие.

Приложение N 1. Базовые ставки арендной платы

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18 декабря 2014 г. N 1137 (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23 марта 2015 г. N 291) в настоящее приложение внесены изменения, вступающие в силу с 1 декабря 2015 г.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18 декабря 2014 г. N 1137 (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23 марта 2015 г. N 291) в настоящее приложение внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

Приложение N 1
к Положению о порядке
определения базовых ставок
арендной платы и коэффициентов,
используемых в Методике определения
арендной платы за земельные участки,
находящиеся в государственной
собственности Санкт-Петербурга,
об особых случаях и порядке
определения арендной платы

Базовые ставки арендной платы

С изменениями и дополнениями от:

21 февраля 2011 г., 18 декабря 2014 г., 23 марта 2015 г.

Зона градостроительной ценности территории

Базовая ставка арендной платы за 1 кв.м в год для капитальных объектов*, руб.

Базовая ставка арендной платы за 1 кв.м в год для временных объектов**, руб.

Базовая ставка арендной платы за 1 кв.м в год для особых видов деятельности ***, руб

земельных участков, в том числе предоставленных в субаренду, на которых расположены объекты капитального строительства, возведенные в установленном порядке;

земельных участков, предоставленных для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации объектов капитального строительства (в тех случаях, когда в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга арендная плата за такие земельные участки должна определяться на основании настоящего Положения);

земельных участков, предоставленных для проведения изыскательских работ, в целях определения возможности проектирования и строительства объектов недвижимости;

земельных участков, предоставленных по договору аренды в порядке, предусмотренном в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

** Применяется при предоставлении незастроенных земельных участков под цели, не связанные с капитальным строительством, а также для земельных участков, при расчете арендной платы за которые применяется базовая ставка арендной платы за 1 кв.м в год для капитальных объектов, в части, занимаемой временными объектами торговли и оказания услуг.

*** Применяется для земельных участков (частей земельных участков), которые используются под особые (льготные) виды деятельности арендаторов, виды объектов и категории арендаторов, которые определены в приложении N 7 к настоящему Положению. Для земельных участков, используемых на условиях субаренды, базовая ставка арендной платы не применяется.

Базовая ставка арендной платы за один квадратный метр в год в данной зоне градостроительной ценности территории устанавливается в соответствии с таблицей на пересечении графы номера зоны градостроительной ценности территории и графы базовой ставки определенной категории.

ЗГЦТ — зона градостроительной ценности территории, применяемая при определении арендной платы.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Как рассчитать стоимость аренды

• Соблюдение ФЗ № 135
• ФСО-1
• ФСО-2
• ФСО-3
• 10-ти летний опыт работы
• Более 700 проведенных оценок

• Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
• Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
• Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Договор аренды предназначен для оформления передачи нежилых помещений во временное пользование от собственника арендатору. Применительно к жилым постройкам использование термина «аренда» юридически неверно, так как в подобной ситуации речь идет о договоре найма.

Ключевым параметром договора аренды выступает величина арендной ставки. Для ее определения проводится оценка рыночной стоимости аренды помещений. Она является добровольной, если речь идет о частной недвижимости, и обязательной, при оформлении арендного договора на муниципальную или государственную собственность.

Определение и особенности расчета платы за аренду помещений

Под арендной платой понимается регулярный – ежегодный, ежеквартальный или ежемесячный – платеж арендатора в адрес арендодателя. Этот параметр, наряду с наименованием сторон, сроком действия и другими подобными характеристиками, является обязательным реквизитом любого договора аренды.

Арендная плата играет крайне важную роль во взаимоотношениях между арендатором и владельцем помещений. Она заключается в распределении дохода, получаемого от коммерческого использования недвижимости, между участниками сделки. При этом требуется соблюдать интересы обеих сторон, что является предпосылкой для длительного и взаимовыгодного сотрудничества.

Расчет стоимости аренды помещений требуется в различных ситуациях, возникающих в процессе хозяйственной деятельности. В их число входят:

• подготовка арендного договора;
• продление соглашения между арендатором и владельцем объекта недвижимости;
• изменения размера арендной платы;
• страхование арендуемого объекта недвижимости;
• оформление залога на помещения, переданные в аренду;
• внесение права на аренду в качестве взноса в уставной фонд предприятия и т.д.

Независимая оценка стоимости аренды помещений, находящихся в частной собственности, является добровольной. Если происходит подготовка договора аренды муниципальной или государственной недвижимости, проведение ценовой экспертизы становится одним из этапов обязательной в подобных ситуациях конкурсной процедуры.

Факторы, определяющие величину арендной платы

На стоимость аренды нежилых помещений оказывает влияние большое количество факторов. Наиболее весомое значение имеют следующие из них:

• расположение недвижимости;
• уровень развития инфраструктуры как самого объекта, так и района, на территории которого он размещается;
• комплекс технических, проектных и эксплуатационных характеристик арендуемого объекта;
• степени физического и морального износа;
• функциональное назначение помещений и их приспособленность для ведения коммерческой деятельности;
• ликвидность арендуемого актива и т.д.

Приведенный выше список параметров является типовым. Конкретный перечень оцениваемых факторов определяется для каждого конкретного объекта. Он корректируется с учетом выбранной методики проведения стоимостной экспертизы, а также особенностей объекта оценки.

Требования к содержанию договора аренды

Действующее законодательство не регламентирует форму арендного договора. Вместе с тем, предъявляются жесткие требования в части содержания документа, обязательные для исполнения его составителями. К числу реквизитов, наличие которых в договоре аренды необходимо, относятся:

• название договора;
• номер, место и дата составления документа;
• идентификационные данные о каждом участнике сделки;
• подробное описание предмета договора или ссылка на приложение, в котором содержатся необходимые сведения;
• оценочная стоимость арендуемого объекта, полученная в результате ценовой экспертизы с привлечением независимого эксперта;
• обязанности, права и ответственность каждой стороны сделки;
• величина арендной платы с указанием перечня расходов, включенных в нее;
• срок действия контракта.

Помимо перечисленных параметров, в договор аренды нежилых помещений включаются различные дополнительные пункты, которые не являются обязательными. Типичный пример – условия продления или досрочного расторжения соглашения.

Методы расчета стоимости аренды помещения

Точность расчета величины арендной платы зависит от двух ключевых параметров. Первый – это полнота собранных экспертом сведений об объекте оценки. Основным источником данных выступает комплект документации, предоставляемой заказчиком услуги, в качестве которого выступает либо арендатор, либо собственник недвижимости.

Второй ключевой фактор, определяющий точность и оперативность проведения расчета стоимости аренды нежилых помещений – выбранный экспертом метод оценки. Базовыми считаются три из них:

• рыночный или сравнительный (анализируются сделки с арендой аналогичных объектов недвижимости);
• доходный (расчет основывается на уровне доходов, получаемых при коммерческой эксплуатации помещений);
• расходный (стоимость аренды определяется с учетом затрат, необходимых для получения схожего по параметрам объекта).

Базовая формула определения стоимости аренды помещений

Стандартная формула расчет стоимости аренды помещений включает в себя большое количество разнообразных показателей. С некоторой долей условности они делятся на три группы:

1. Базовый параметр – установленная на уровне муниципалитета или субъекта РФ ставка арендной платы (обязательна при заключении договоров аренды муниципальной и государственной собственности, носит рекомендательный характер для частных владельцев недвижимости).
2. Площадь арендуемых помещений.
3. Поправочные коэффициенты, число которых варьируется в зависимости от типа оцениваемых помещений и требуемой точности расчет стоимости аренды. В их число входят показатели, характеризующие следующие свойства арендуемых помещений:

• функциональное назначение;
• уровень износа;
• качество строительства и отделки;
• территориальный коэффициент и т.д.

Грамотное применение методической базы в ходе стоимостной экспертизы аренды нежилых помещений предполагает высокий уровень квалификации привлеченных к работе экспертов. Поэтому вопросу выбора специализированной организации для проведения оценки следует уделять серьезное внимание.

Арендная ставка

Арендная ставка – величина, рассчитанная исходя из базовой ставки с учетом коэффициентов в зависимости от категории пользователей, территориальной принадлежности, иных свойств арендуемого имущества. Начисляется, как правило, за месяц, хотя могут применяться и другие механизмы расчета (например – почасовая).

В Республике Беларусь крупнейшим арендодателем является государство, непосредственно или в лице административных единиц, и подконтрольные государству организации.

Потому именно система аренды с участием государства «задает тон», прямо или косвенно влияет на такого рода взаимоотношения в целом.

Отношения аренды определяет, в первую очередь, Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150. Другие нормативные акты разъясняют и дополняют его.

В Указе даны следующие основные понятия:

Объекты аренды – капитальные строения, здания, сооружения, машино-места, их части (в т.ч. на рынках и в торговых домах) находящиеся в собственности государственных организаций Республики Беларусь, административно-территориальных единиц и организаций с долей собственности государства более 50 процентов имущества.

Арендуемая площадь, территория в помещении либо другом сооружении, передающаяся пользователю по договору, указанная в техническом паспорте объекта или определяемая путем обмера назначенной арендодателем комиссией

Базовая арендная ставка – отправная величина для расчета стоимости квадратного метра арендуемой площади в месяц. С 1 апреля 2015 года решением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2015 г. № 231, она равняется 120 тысячам белорусских рублей.

Последующие изменения арендной величины отражены в таблице.

* с учетом деноминации

Арендная плата – произведение арендной ставки на занимаемую площадь.

Из Положения, утвержденного Указом №150, происходит следующая формула расчета арендной ставки:

Арендная ставка = Базовая ставка для населенных пунктов. х Коэффициент местонахождения. х Коэффициент спроса от 0,5 до 3 (определяется соглашением сторон) х Коэффициент цели использования имущества х Дополнительный коэффициент.

Стоит заметить, что коэффициенты в настоящей формуле перемножаются, т.е. арендная ставка — производное их всех. Однако, при наличии нескольких понижающих коэффициентов, применяется только один, более низкий.

Базовая арендная ставка в 2020 году

Ежегодный перерасчет величины базовой арендной ставки производится путем умножения действующей ставки на индекс роста потребительских цен по данным Национального статистического комитета Республики Беларусь.

Например, в 2014 году: 86 000×118,3% = 101 738 руб. ≈ 102 тыс.руб. В 2016 году с 1 апреля – 136 000 рублей (повышение составило13,3%), после деноминации 1 июля — 13,6 рублей.

Согласно постановлению Совета Министров от 7 марта 2017 года №182 базовая арендная величина в стране с 1 апреля составит 15,2 BYN. В 2018 году с 1 апреля базовая арендная ставка выросла до 16 рублей 11 копеек по решению постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2018 г. № 221.

С 1 апреля 2019 года базовая величина составит 16 рублей 90 копеек, изменения предусмотрены постановлением Совмина № 197 от 27 марта 2019 года.

С 1 апреля 2020 года ставка вырастет до 17,85 рублей.

Исходя из географического положения объекта аренды, утверждены минимальные коэффициенты к базовой ставке:

• 0,5 – город Минск;
• 0,3 – Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев;
• 0,25 – Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Жлобин, Жодино, Заславль, Кобрин, Лида, Молодечно, Мозырь, Новополоцк, Новогрудок, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Светлогорск, Слоним, Солигорск, Слуцк;
• 0,2 – районные центры кроме указанных выше;
• 0,1 – другие населенные пункты.

За места на рынках и в торговых центрах утверждены дополнительные коэффициенты

• Город Минск – 1,1;
• Города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев – 0,7;
• Города Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Жлобин, Жодино, Заславль, Кобрин, Лида, Молодечно, Мозырь, Новополоцк, Новогрудок, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Светлогорск, Слоним, Солигорск, Слуцк – 0,6;
• Города и поселки городского типа, являющиеся райцентрами, за исключением перечисленных выше — 0,4;
• Другие населенные пункты – 0,3.

Коэффициенты, зависят от спроса на предмет аренды, его состояния, предполагаемой выгоды от использования, вида деятельности арендатора, дополнительные коэффициенты утверждаются Президентом Республики Беларусь.

Как видно, арендная ставка в Беларуси может существенно различаться, наиболее высокой она остается в Минске.

В арендную плату включаются все виды налогов, сборов, обязательных платежей, уплачиваемых собственником имущества в бюджет исходя из действующего законодательства, а также расходы на амортизацию. Заметим, что величина арендной платы не может быть ниже указанных расходов. В таком случае применяется особая формула расчета аренды исходя из понесенных затрат и коэффициента рентабельности не более 30%.

Расходы на текущий ремонт, обслуживание, отопление, охрану, вывоз мусора и пр., в арендную плату не включаются, но компенсируются пользователем имущества согласно дополнительно заключаемых с собственником договоров.

Все вышеизложенное касается в первую очередь арендаторов занимающихся коммерческой деятельностью. С благотворительных, детских и бюджетных организаций, покрывающих менее 50% финансирования из собственных доходов, арендная плата может не взиматься. Перечень таких организаций прилагается в Указе №150.

Обобщая написанное, стоит отметить, что стоимость государственной аренды, как правило, ощутимо ниже коммерческой. Это, в некоторой степени сдерживает повышение цен частными владельцами, а значит, положительно влияет на финансовое состояние малых предприятий и ИП, составляющих большинство арендаторов.