0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Базовая арендная плата

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Ставка арендной платы

    Ставка арендной платы — объем платежей за период, который прописан в арендном соглашении. Размер арендной ставки должен быть таким, чтобы арендодатель получал доход не меньше средней нормы средств, инвестированных в сдаваемый объект. В свою очередь, ставка аренды для арендатора не должна быть больше затрат на содержание банковского займа, необходимого для покупки недвижимости, земли, оборудования и машин.

    Ставка арендной платы: сущность, особенности, зависимость

    Ставка арендной платы — общий размер платежей, предусмотренный договором аренды за использование или временное владение объектом сделки. Это величина, рассчитанная с учетом базовой ставки и коэффициентов, в зависимости от различных параметров — свойств арендуемого имущества, территориальной принадлежности и категории пользователя.

    Особенности ставки арендной платы:

    — размер ставки может устанавливаться за все имущество в целом. К примеру, ставка арендной платы может устанавливаться на землю или отдельно на здание;

    — величина ставки может пересматриваться при отсутствии в соглашении моратория на такие действия;

    — арендатор может требовать снижения арендной ставки, если условия пользования имуществом или его состояния изменились с момента оформления договора;

    — главная обязанность арендатора — своевременное внесение платы с учетом оговоренной договором ставки за аренду объекта. Данное обязательство возникает после передачи имущества в пользование;

    — при нарушении требований договора со стороны арендатора арендодатель вправе требовать выплаты всей суммы с учетом оговоренной арендной ставки. Данная возможность — надежная защита для владельцев той или иной собственности от недобросовестных арендаторов.

    Ставка арендной платы зависит от следующих факторов:

    1. Уровня предложения и спроса на рынке.

    2. Типа объекта, который берется в аренду (инструмента, недвижимости, земли, оборудования).

    Ставка арендной платы должна покрывать арендодателю:

    — административные расходы, затраты на страхование объекта и его техническую эксплуатацию;

    — рыночную цену предметов аренды, которые были приобретены у поставщика;

    — затраты на оформление займа от производителя, инвестора или банковского учреждения.

    Ставка арендной платы ограничена:

    — выплатой по займу для покупки такого же объекта;

    — рентабельностью средств, вложенных в объект.

    Ставка арендной платы: оценка и расчет

    Оценка ставки арендной платы — процедура, подразумевающая расчет справедливой цены аренды. При проведении оценки должны учитываются следующие факторы:

    — достаточность периода экспозиции объекта аренды;

    — наличие у сторон всей информации по объекту сделки, отсутствие давления или принуждения со стороны третьих лиц;

    — повышение ставки арендной платы типично для периода, когда происходит оценка;

    — предложения заниженных или завышенных ставок в учет не берутся.

    Оценка ставки арендной платы — обязательное требование для государственных компаний, имеющих в распоряжении свободные площади. Аналогичное требование касается и земельных участков.

    Расчет ставки арендной платы производится путем деления общих арендных расходов на суммарное число платежей. Арендные ставки состоят из двух:

    — суммы основных ставок, связанных с ценной аренды оборудования, машины, недвижимости или земли;

    — суммы дополнительных ставок, насчитываемых за предоставление дополнительных услуг, к примеру, технического обслуживания, страхования и прочих.

    Ставка арендной платы при кратко- и среднесрочной аренде может быть:

    — постоянной — без изменений в течение всего срока договора;

    — переменной — с возможностью корректировки при изменении условий аренды.

    Арендодатели стараются установить регрессивный тип изменения ставки арендной платы, что позволит гарантировать максимум арендных выплат в первые несколько месяцев аренды. Как следствие, арендатор заинтересован в продлении договора.

    Ставка арендной платы может рассчитываться как фактическая себестоимость услуг для владельца с учетом премии в размере 10-20%. Это возможно, если стороны не договорились о перечне и объеме услуг на момент совершения сделки.

    Ставка арендной платы рассчитывается следующим образом:

    Арендная плата = П*Ки*Б, где

    Ки — коэффициент, который вычисляется с учетом категории нанимателя,

    Б — базовая ставка аренды.

    Базовая ставка арендной платы:

    Б = Сап*К, где

    К — показатель, который может различаться для каждой из областей и зависит от ряда параметров (местоположения, площади и так далее);

    Сдап — средний параметр ставки аренды (вычисляется за год).

    При расчете учитываются следующие факторы:

    — тип застройки;
    — территориальное расположение;
    — организационно-правовая форма;
    — состояние помещений и прочие факторы.

    Информация для арендаторов земельных участков

    Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» ст. 14 п. 2.4) в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, включая земли общего пользования, сенокошения, ведения животноводства (включая земли, занятые строениями и сооружениями), выпаса сельскохозяйственных животных арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; (п. 2.4 введен Законом Московской области от 05.11.2019 N 221/2019-ОЗ)

    Приложение к Закону Московской области «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2020 год» от 5 ноября 2019 г. N 220/2019-ОЗ

    БАЗОВЫЙ РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ИЛИ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАНИЧЕНА НА ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

    Наименование городского округа, населенного пункта, микрорайона, квартала

    Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных) (руб./кв. м)

    Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах сельских населенных пунктов и вне границ населенных пунктов за земельные участки, предоставленные юридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица (руб./кв. м)

    Базовый размер арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения (руб./га)

    Базовый размер арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (руб./кв. м)

    поселков городского типа (рабочих или дачных), микрорайонов, кварталов

    Формирование арендной ставки

    Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

    Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

    Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

    Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

    Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

    От чего зависит ставка?

    Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

    Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

    • Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
    • Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
    • Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
    • Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
    • Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
    • Отопление
    • Электричество
    • Телефонную связь
    • Доступ к Интернету
    • Систему вентиляции
    • Систему подачи и отведения воды
    • Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
    • Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

    Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

    При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

    Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

    • Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
    • Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

    Какой именно вариант выбрать решает собственник.

    Тонкости оценки арендной ставки

    При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

    • Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
    • Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
    • У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
    • Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
    • Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

    Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

    При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

    Расчет ставки

    Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

    • Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
    • Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

    Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

    Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

    • Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
    • Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

    Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

    П – площадь помещения

    Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

    Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

    В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

    К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

    Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

    Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

    • Типаж застройки объекта
    • Расположение помещения
    • Близость инфраструктуры
    • Состояние зданий в целом

    Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

    ПД = Аим + Азем, где

    ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

    Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

    Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

    Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

    Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

    Б – ставка, которую утвердили сначала

    S – площадь арендуемого здания

    Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

    Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

    Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

    Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

    Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

    Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

    Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

    В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

    1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
    2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
    3. просмотрели особенности арендной ставки
    4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

    Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

    Читать еще:  Договор аренды квартиру у физического лица скачать
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector