4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендодатель это собственник

Арендодатель и арендатор как стороны договора аренды

Чтобы правильно ориентироваться в арендной сфере, нужно четко знать функции этих двух сторон.

В аренду берут помещения под офис, под склад, под торговые точки, спортивные комплексы, парикмахерские, бутики. Землю берут в аренду под пасеку, засев пшеницы, под розничное предприятие, выпас скота.

Согласно статье 606 ГК, по договору аренды одна сторона обязуется предоставить другой стороне имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Договор аренды является взаимным, консенсуальным и возмездным. Это один из самых распространенных классических типов договоров.

Чтобы правильно ориентироваться в арендной сфере, нужно четко знать функции этих двух юридических сторон.

Кто такие арендодатель и арендатор?

Арендатор — это одна из сторон арендного договора, которая берет под свою ответственность имущество арендодателя на определенный, указанный в договоре, срок.

Арендаторами могут быть все, граждане, кому исполнилось 18 лет, а также руководители учреждений государственного или частного порядка. Возможна аренда одного помещения несколькими организациями или частными предпринимателями.

Сторона арендного договора, которая предоставляет в аренду помещения или землю, имеющиеся в ее ведении или в собственности — это арендодатель.

Арендодателями, как и арендаторами, могут быть как государственные (или коммерческие) организации, так и частные лица. Следовательно, арендодатель и арендатор — это две стороны одного арендного договора.

При составлении договора об аренде обязательно вписывается сумма арендной платы и срок оплаты за арендуемый объект.

Для арендатора арендная плата — это одна из статей расхода финансового плана, а для арендодателя — один из источников дохода.

Арендатор — это заинтересованная сторона в своевременной оплате за аренду помещения, чтобы не платить штрафы за просрочку, а арендодатель заинтересован в своевременном доходе. Обеим сторонам выгодно, чтобы оплата за аренду прошла своевременно.

Землевладелец и арендатор

Землевладелец — это тот же арендодатель, только он владеет землей, либо она находится на балансе госучреждений или фермерских угодий. И эти земли распределяются желающим в аренду.

В этом частном случае арендаторы земельных участков — это одна из сторон договора аренды земли, которая берет во временное пользование какую-то часть земли или большой ее участок: под торговую точку или гектары земли под засадку овощами, фруктами, а также — под выпас большого рогатого скота или под пасеку.

Арендодатель, прежде чем сдавать в аренду, должен изучить арендатора, с тем, чтобы наименьшим образом подвергнуть себя возможным рискам.

К рискам арендодателя относятся:
• риск перехода арендуемого объекта арендатору в собственность без ведома арендодателя;
• риск ухудшения земли или порчи помещения в арендуемый период;
• риск повреждения соседних участков земли или участков земли возле арендованных помещений, при условии, что те принадлежат другим собственникам, как результат — возможное наложение штрафов;
• риск повреждения или уничтожения построек на арендуемом участке;
• риск не забрать назад в свои владения арендуемый объект после окончания договора.

И арендатор — это сторона договора, которая должна себя обеспечить деловой характеристикой арендодателя, чтобы не прогореть с арендой, будь-то земля или помещение.

Риски арендатора — это:
• риск мошеннической операции при оформлении аренды, то есть оформление аренды с лицом, не имеющим юридических прав на сделку;
• риск получения в аренду поврежденных объектов;
• риск окончания аренды раньше планируемого срока, по желанию арендодателя, но не в пользу арендатора;
• риск потерять свои средства за ремонт помещения (или улучшения земли) арендуемого участка, поскольку эти расходы ложатся на арендодателя, как владельца данных объектов.

Во избежание рисков для обеих сторон при составлении договора об аренде, необходимо указать пункты в пользу арендодателя и арендатора, с целью обеспечения исполнения правовых норм заключенной сделки.

Права и обязанности арендодателя

Арендодателем, по договору аренды, может быть – собственник, либо тот, кто имеет право по закону или по договору с собственником распоряжаться имуществом. Арендодатель — это тот, кто имеет право распоряжаться имуществом. При составлении договора аренды, прописываются права и обязанности арендатора и арендодателя.

  • выбирать самостоятельно арендатора;
  • вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.), но должен предупредить арендатора. В противном случае, это дает право
  • арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков (ст. 613 ГК РФ);
  • требовать своевременного внесения арендной платы;
  • распоряжаться доходом за сдачу собственности по собственному усмотрению;
  • контролировать состояния предмета договора и пересмотреть размер арендной платы (с периодичностью не чаще 1 раза в год);
  • требовать денежной или товарной компенсации, если эксплуатация собственности продолжается и после окончания действия договора;
  • ожидать, что возращенное имущество будет в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора;

Арендодатель через суд может потребовать расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор:

  • пользуется объектом аренды с существенным нарушением условий договора;
  • наносится непоправимый вред имуществу;
  • два раза и более не вносится арендная плата;
  • не производит ремонта имущества (при наличие этого условия в договоре).
  • передает объект аренды в состоянии, полностью пригодном для целей арендатора (при необходимости составляется передаточный акт;
  • передает арендатору всю необходимую документацию;
  • перезаключить договор в случае своей смерти с новым лицом (наследником, если он согласится вступить в наследство);
  • поддерживать арендуемый объект в должном состоянии, делать при необходимости ремонт;
  • возместить расходы, если арендатор внес свои средства на облагораживание участка или улучшение его грунта, на улучшение состояния объекта после окончания срока договора;
  • несет ответственность за все недостатки арендуемого объекта, которые мешают полноценной эксплуатации, за исключением тех, которые:
    • оговорены при заключении договора;
    • заранее известны арендатору;
    • обнаружены арендатором во время осмотра объекта при заключении договора.
Читать еще:  Акт приема передачи помещений в аренду

В любом договоре права одной стороны являются обязанностями другой, а обязанности первой, соответственно, правами второй. То есть арендодатель может потребовать от арендатора исполнения своих прав, а арендатор от арендодателя — исполнения обязанностей.

На схеме наглядно отображены права и обязанности арендодателя.

Арендодатель не собственник? Докажите это или платите!

Договор аренды значится в первых строчках рейтинга юристов по обилию правовых нюансов и тонкостей, которые сопровождают его применение. Нередко предметом споров становятся порядок, размер или сроки внесения арендной платы. Арендаторы задаются вопросом: надо ли ее вносить вообще, если договор подписан, а право собственности на помещение арендодатель еще не зарегистрировал? Президиум ВАС РФ решил, что договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственный регистрации права собственности арендодателя, но зарегистрированный после нее, действителен.

Право сдавать имущество в аренду предоставлено его собственнику. Арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Право собственности на недвижимые вещи возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 131, 223 и 551 ГК РФ). При этом государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исходя из закона вправе ли лицо распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе сдавать в аренду, до регистрации перехода права собственности на него? Ответ, казалось бы, очевиден: конечно, нет. Тем более что он подтверждается Пленумом ВАС РФ в постановлениях от 25.02.98 № 8 и от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В них сказано, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не может распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Сославшись на данную позицию Пленума ВАС РФ, три первые судебные инстанции по делу одного предпринимателя применили ее к договору аренды. Предприниматель в сентябре 2008 г. приобрел в собственность нежилое помещение, но переход права собственности сразу не зарегистрировал (регистрация проводится в месячный срок со дня подачи документов). В январе 2009 г. он сдал помещение в аренду (заключил договор на три года и передал помещение в тот же день по акту приема-передачи арендатору). Только спустя месяц переход права собственности на помещение был зарегистрирован. А еще через месяц был зарегистрирован и договор аренды.

Понимая, что последовательность действий нарушена, арендатор отказался платить за несколько месяцев. Предприниматель обратился в суд.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не сомневались: поскольку на момент заключения спорного договора аренды право собственности предпринимателя на объект аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке, у него отсутствовали полномочия на распоряжение им.

В результате суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды на основании ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), указав на отсутствие у истца права распоряжаться имуществом, право собственности на которое не возникло (постановление ФАС Поволжского округа от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009).

Несмотря на кажущуюся предопределенность, предприниматель проявил упорство и добился передачи дела в Президиум ВАС РФ. В сентябре надзорная инстанция сделала заключение: отменить решения судов и взыскать в пользу предпринимателя весь долг по арендной плате (постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10).

Очевидные вещи требуют доказательств

Неожиданное решение? Нет.

Тройка судей и не спорила, что покупатель не может распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Судьи оставили этот вопрос и обратились исключительно к нормам ГК РФ об условиях действительности договора аренды.

Дело в том, что иск был заявлен предпринимателем в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязательств по оплате арендных платежей. При этом арендатор, будучи уверен в своей правоте, подошел к процессу формально. Он выстроил свою позицию в суде на отрицании заявленного арендодателем требования, указав лишь, что на момент заключения договора за предпринимателем не было зарегистрировано право собственности на помещение. Нарушение порядка реализации права собственности предпринимателем он не доказывал.

Между тем обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ст. 65 АПК РФ).

ВАС РФ использовал это и не увидел в деле оснований для разрешения вопроса о принадлежности арендодателю права собственности на помещение.

Читать еще:  Безвозмездная аренда офиса

В определении о передаче дела в Президиум судьи отметили, что договор аренды недвижимого имущества является незаключенным при отсутствии его государственной регистрации. Договор аренды, заключенный предпринимателем, был в итоге зарегистрирован в установленном порядке. Значит, он считается заключенным с момента регистрации. И нет оснований признать его недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Договор должен исполняться сторонами, и арендатор обязан выплатить предпринимателю задолженность по арендной плате за весь срок пользования помещением.

Недавно аналогичное дело рассмотрел ФАС Северо-Кавказского округа и отменил решения двух первых инстанций, отказавших арендодателю во взыскании долга по арендной плате (постановление от 02.04.2010 по делу № А32-5850/2009). Обосновывая свое решение, суд отметил, что предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя.

Что касается установления факта наличия или отсутствия права собственности арендодателя, арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество, если отсутствуют доказательства принадлежности имущества другому лицу.

Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Из решения, вынесенного Президиумом ВАС РФ, следует: если арендатор, выступающий ответчиком в суде, не заявляет самостоятельное требование о признании отсутствия у арендодателя правовых оснований для распоряжения имуществом (например, посредством предъявления встречного иска), не представляет тому доказательств, то в рамках спора о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды этот вопрос суд решать не будет.

Отметим, что данное решение ВАС РФ идет вразрез со сложившейся арбитражной практикой. Арбитражные суды единогласно признают, что юридически значимым обстоятельством для рассмотрения подобных дел признается установление наличия у истца права собственности или иного титула для сдачи в аренду недвижимого имущества к моменту оформления договора аренды. В судебных решениях по таким делам вывод однозначный: лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательного обогащения с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Договор аренды данного имущества ничтожен.

Подобные решения выносятся без самостоятельных требований ответчиков-арендаторов рассмотреть вопрос о наличии у арендодателя права собственности на объект аренды. То, что в силу ст. 65 АПК РФ норма ст. 608 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении данных дел, сомнений у судов не вызывает (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу № А43-16475/2009, Восточно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу № А33-2049/2009, Московского округа от 11.12.2009 № КГ-А41/12225-09, Поволжского округа от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009, Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу № А32-47195/2009, Уральского округа от 10.03.2010 № Ф09-1391/10-С6 и Центрального округа от 12.05.2010 № Ф10-1865/10).

В пику сложившейся практике ВАС РФ считает, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, не входит установление наличия у арендодателя права собственности на объект недвижимости, сдаваемый в аренду.

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Читать еще:  Акт сверки по аренде помещения образец

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector