4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендный оценка плата стоимость

Расчет рыночной стоимости арендной платы

Независимая оценка арендной платы/ставки за нежилое помещение, здание, строение, квартиру, земельный участок, муниципальную собственность и другой недвижимости для физических и юридических лиц

  • для суда (раздела имущества, взыскания долга или упущенной выгоды, разбирательства между собственником и арендатором);
  • для банка (залога по кредиту);
  • для переуступки прав аренды;
  • для нотариуса (наследства);
  • иных целей.

Мы выполняем оценку аренды всех типов коммерческих помещений:

  • офисных;
  • торговых;
  • хозяйственных;
  • производственных;
  • складских.

Документы, необходимых для проведения оценки

  • Документы о праве собственности на недвижимость (свидетельство о регистрации и выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ (договор и пр.).
  • Договор аренды.
  • Технический паспорт БТИ на помещение с поэтажным планом и экспликацией (или кадастровый паспорт).
  • Паспорт (физического лица) или реквизиты (юридического лица) собственника недвижимости.

Когда Вам понадобится отчет об оценке:

Собственникам и арендаторам для определения достоверной или новой обоснованной арендной ставки в соответствующих экономических условиях, с целью соблюдения баланса между арендатором и арендодателем, исключения спорных и конфликтных ситуаций.

Собственникам для принятия управленческих решений.

Арендная плата представляет собой сумму, которую заплатит арендатор под договору аренды за пользование: земельным участком, помещением, зданием. При определении ее размера проводится полный анализ прибыли, которую получит арендодатель, а также анализ расходов, которые он понесет.

Расчет рыночной стоимости арендной ставки начинается с установления количественных и качественных характеристик объекта аренды, собирается вся информация, относящаяся к имуществу, проводится визуальный осмотр. Далее выбирается метод определения размера ставки (сравнительный, затратный, доходный). Анализируется рынок на предмет аналогичных предложений и заключенных сделок, учитываются внешние факторы, влияющие на стоимость, оцениваются затраты и капитализация доходов собственника, анализируются способы использования объекта. В конце согласовываются результаты расчетов с применением различных методов и выводится итоговая величина арендной платы.

На размер арендной платы за пользование недвижимостью влияют многие факторы, основные из которых:

  • Местоположение объекта
  • Количество помещений в здании (комнат в квартире)
  • Технические характеристики здания
  • Техническое состояние помещения и здания (износ)
  • Техническое состояние коммуникаций (износ)
  • Местоположение помещения в здании
  • Общая и полезная площадь объекта
  • Наличие инфраструктуры
  • Продолжительность срока аренды
  • Динамики спроса
  • Количество аналогичных рыночных предложений
  • Целевое назначение
  • Наличие сервитутов и пр. обременений
  • Под управлением частной или бюджетной организации
  • Объем передаваемых прав
  • Платежные и др. условия договора

Наименование работ

Цена

Сроки

Оценка рыночной арендной платы

от 5 000 руб.

3-4 раб. дня

Получение готового отчета об оценке в офисе 9:00-18:00 в будние дни, а также электронной версии отчета по почте, сразу по готовности при 100% предоплате.

РАБОТАЕМ ОНЛАЙН ПО ВСЕЙ РОССИИ!

Оценка арендной ставки

Стоимость услуг

Курьерская доставка в пределах МКАД

В пределах МКАД15’000 руб.
До 10 км от МКАД17’000 руб.
От 10 до 50 км от МКАД20’000 руб.

Срок подготовки документов 1-2 дня
Без выходных

Документы

На начальном этапе, необходимо сформировать техническое задание в котором заказчик описывает параметры оцениваемого здание, помещения, а также формирует цели и задачи оценки. Как правило на этот этап уходит больше всего времени, поэтому подготовьтесь к нему основательно.

Подготовьте пакет документов

Для оценки арендной ставки помещения, необходимо подготовить стандартный пакет документов в который входит:

  • Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды и т.п.)
  • Технический паспорт, план строения (поэтажный план и экспликация);
  • Реквизиты заказчика.

Оценка арендной ставки осуществляется в соответствии с нормами и требованиями действующего законодательства РФ, что позволяет нам гарантировать высокую точность произведенных расчетов. Наши эксперты имеют профильное образование, подтвержденное соответствующими сертификатами и лицензиями.

Одной из самых эффективных и выгодных форм эксплуатации коммерческой недвижимости является сдача помещений в аренду. Для определения инвестиционной привлекательности и принятия решения о сдачи объекта недвижимости в аренду необходимо произвести оценку рыночной стоимости арендной платы.

Читать еще:  Договор аренды ип с физическим лицом образец

Прайс-лист на услуги оценки

РАСЦЕНКИ НА ОЦЕНОЧНЫЕ УСЛУГИ

по Тюменской области

*без учета акций и скидок

1. Нежилые здания и сооружения

Вид объектаСтоимость услуг по оценке 1 объекта, руб.объект до 100м 2от 100 до 300м 2от 300 до 600м 2от 600м 2 до
1000м 2
свыше
1000м 2
свыше
3000м 2
Нежилые помещения— промышленные, складские, подвалы10 00014 00017 00018 00021 00026 000— бытовые и офисные8 00010 00015 00020 00026 00031 000— магазины, рестораны, кафе и т.п.15 00020 00021 00024 00029 00036 000Здания административно-бытового и производственного назначений— павильоны, киоски, навесы, блок-боксы, мобильные здания8 00010 00015 00018 000——— производственные корпусы арочной конструкции, материальные склады арочной конструкции17 00019 00021 00023 00025 00027 000— производственные корпусы, склады, гаражи8 00010 00015 00020 00030 000—— АБК10 00015 00020 00025 00030 00035 000— магазины, рестораны, кафе, офисы15 00020 00025 00030 00035 00040 000Специализированные здания обслуживающего назначения: трансформаторные и компрессорные подстанции, проходные, весовые и т.п.5 000 ÷ 15 000Отдельно стоящие производственные сооружения: эстакады и галереи, сооружения антенно-мачтовые,трубы дымовые, площадки, башни водонапорные, ограждения, ворота, резервуары и др. емкости и т.п.8 000 ÷ 60 000Внутриплощадочные инженерные сети и обеспечение функционирования зданий: канализация, водоснабжение, отопление, электроснабжение, связь4 000 ÷ 30 000Технологические сети: газопроводы, битумопроводы, водопроводы и т.п.4 000 ÷ 30 000Автомобильные дороги,5 000 ÷ 30 000Ж/Д пути

2. Земельные участки

Вид объектаСтоимость услуг по оценке 1 объекта, руб.до 0,08 ГАот 0,08 до 0,50 ГАот 0,50 до 1 ГАсвыше 1 ГАсвыше 10 ГАрыночная стоимость под ИЖС (без улучшений)4 0006 0007 0008 0009 000рыночная стоимость под коммерческую застройку10 00015 00017 00018 00020 000 — 100 000рыночная стоимость под строительство имущественного комплекса——25 00030 00035 000 – 125 000рыночная стоимость под строительство объектов специального назначения22 00025 00030 00035 00040 000 – 150 000рыночная стоимость участка сельскохозяйственного назначения——25 00030 00035 000 – 75 000

3. Жилые здания и помещения

Вид объектаСтоимость услуг по оценке 1 объекта, руб.до 100м2от100 до 500м2от 500 до 1 000м2свыше 1 000м2Жилые помещения:— квартиры (новостройки)2 5003 000— квартиры (вторичное жилье)3 0003 500— квартиры (ХМАО-Югра, ЯНАО и другие регионы)4 0005 000Жилые здания— частные дома, пристрои к жилью, дачи (с хозпостройками) с учетом земельного участка6 0008 00010 000——— многоквартирные типовые дома, общежития——30 00035 00040 000— гостиницы, жилые корпусы пансионатов и санаториев, многоквартирные дома индивидуальной планировкой——35 00045 00050 000Гаражи в гаражных кооперативах3 000——————

4. Автомототранспортные средства

Наименование услугСтоимость услуг, руб.

Читать еще:  Доверенность на сдачу квартиры в аренду
легковой отечественный а/мгрузовой, автобусы отечественного производстваимпортный легковой а/м среднего классаимпортные легковые а/м представительского класса, грузовые, автобусыОпределение рыночной стоимости АМТС4 0005 0006 0007 000

5. Оценка арендной платы

Наименование услугСтоимость услуг, руб.за коммерческое помещение в целом / под размещение технологического оборудования
за жилое помещениеза рекламное местоза пользование стационарным объектомза пользование автомобилемОпределение рыночной стоимости арендной платыот 8 000 / 25 000от 3 000от 10 000от 5 0004 000

6. Оценка бизнеса и интеллектуальной стоимости

Наименование услугСтоимость услуг, руб.Оценка акций и ООО для нотариусаОценка бизнеса при стоимости активов до 10 млн. руб.Оценка бизнеса при стоимости активов более 10 млн. руб.Товарный знак, патент, ноу-хау, изобретениейБаза данных, промышленный образецРазмер лицензионного платежа, ставки роялтиОценка бизнеса и ИС10 00020 000от 20 00030 000от 10 00050 000

  • при отсутствии технической документации на Объект оценки применяется коэффициент удорожания 1,2;
  • при оценке объекта, незавершенного строительством применяется коэффициент удорожания 1,4;
  • при оценке более чем одного объекта рассчитывается коэффициент удешевления.
  • стоимость услуг Оценщика указана без учета командировочных расходов.
  • при оценке рыночной и ликвидационной стоимости применяется коэффициент удорожания 1,1
  • при оценке ущерба и произведенных улучшений применяется коэффициент удорожания 1,3
  • при оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости применяется коэффициент удорожания 2
  • при оценке арендной платы за пользование объектом недвижимости применяется коэффициент удорожания 1,15

Методы оценки стоимости аренды

В определении величины арендной платы заинтересованы обе стороны сделки. Оценка стоимости объекта – многогранная процедура, для которой привлекают профессионального оценщика. Важно, чтобы он соответствовал формальным признакам: состоял в СРО, имел действующий страховой полис и квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», и был опытным в этой сфере. Только в этих ситуациях он сможет уместно применить методы оценки арендной платы и достоверно рассчитать ее рыночную стоимость.

Почему важно правильно определить фактическую стоимость аренды

Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Отметим, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора найма/аренды является государственная или муниципальная недвижимость.

Независимая оценка призвана:

  • найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
  • сделать условиями выгодными для обоих.

Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора, и достаточными – для арендодателя. В противном случае не будут соблюдены финансовые интересы обеих сторон.

Основные подходы и методы оценки стоимости аренды

При оценке арендной стоимости оценщики используют три базовых подхода, основанных на:

  • Прогнозировании доходов, которые будут получены при использовании объекта для коммерческих целей – доходный подход.
  • Сравнении с условиями сдачи в аренду аналогичных объектов в регионе – сравнительный подход.
  • Расчете затрат, которые бы имели место при приобретении идентичного объекта недвижимости, – затратный подход.

Задача оценщика – выбрать и скомбинировать подходы, которые позволят получить объективный результат. По ФСО №1, оценщики в рамках подхода могут выбирать, какие методы использовать.

Сравнительный подход

Метод сравнения с аналогами базируется на сравнении ситуаций сдачи в аренду объектов со схожей полезностью. Он основывается на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату больше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчетам предшествует сбор оценщиком информации об аналогичных сделках. При оценке аренды этот метод признан самым популярным. Подход применим в ситуациях, когда можно найти объекты, схожие с оцениваемым предметом договорных отношений. Если объект уникален, то применение сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Читать еще:  Арендатор и арендодатель

Затратный подход

Предметом арендных отношений могут быть разные объекты недвижимости: земельный участок, здания, помещения и др. Их приобретение, улучшение, ремонт до сдачи в аренду подразумевает определенные расходы. Собственники заинтересованы возместить эти затраты. «Классическая» ситуация применения затратного подхода сводится к следующему: рассчитывается сумма расходов на приобретение, воссоздание аналогичного объекта недвижимости. Однако оценка арендной платы затратным подходом имеет свои особенности – они связаны со спецификой оцениваемого объекта. Ни один арендодатель не согласится сдать объект в аренду по ставке, которая бы не обеспечила возврат капитала. Рассчитывается сумма, которая бы гарантировала возмещение расходов не при единовременной оплате (как при купле-продаже, например), а при разбивке его на определенный период, равный длительности арендных отношений.

В рамках затратного подхода используются метод рекапитализации и экономической амортизации.

Метод рекапитализации при оценке рыночной арендной ставки направлен на то, чтобы установить такую стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения расходов.

В зависимости от целей, поставленных перед оценщиком, специалист при расчете коэффициента рекапитализации может использовать одну из разновидностей учета нормы возврата: метод Ринга, Инвуда или Хоскольда. Чтобы его определить, оценщику необходимо проанализировать характеристики объекта оценки, текущее состояние, степень износа.

При расчетах методом экономической амортизации независимый оценщик определяет степень износа арендуемого объекта (причем рассматривается как моральный, так и физический износ). Расчет рыночной стоимости аренды осуществляется с учетом износа. Также учитываются все затраты арендодателя на содержание арендуемого объекта недвижимости.

Доходный подход

Он применяется в отношении нежилых помещений, которые используются в коммерческих целях. Оценщик основывается на прогнозировании доходов и реализуется через два метода – капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. На заметку! Применение доходного подхода при оценке аренды вызывает споры у специалистов. Его особенность в том, что он основан больше на интересах арендатора. Оценщик учитывает, что благоразумный арендатор не согласится на арендные платежи за определенный период, которые бы превысили его доход от пользования арендуемым помещением или земельным участком. Задача оценщика – не только анализировать арендуемую недвижимость, но рассчитать доход типичного арендатора от пользования правом аренды.

Есть ли особенности в оценке стоимости аренды земельных участков

Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Кроме базовых методик при определении стоимости арендной платы земли, используются еще 6 способов (отчасти они дополняют основные). Они были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Перечислим их: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка, предполагаемого использования.

Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ в ряде случаев могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.

Методика оценки товарного знака

Подробнее

Оспаривание кадастровой стоимости: госпошлина

Подробнее

Методы оценки бизнеса

Подробнее

ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2020

  • Услуги для юридических лиц
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оценка офисных помещений
  • Оценка арендной платы
  • Оценка товарного знака
  • Оценка нематериальных активов
  • Оценка предприятия
  • Оценка финансового состояния предприятия
  • Оценка дебиторской задолженности
  • Переоценка основных средств
  • Оценка бизнеса
  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
  • Оценка акций
  • Оценка облигаций
  • Оценка векселя
  • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка имущественных комплексов
  • Оценка для целей МСФО
  • Оценка машин и оборудования
  • Оценка доли в ООО
  • Оценка вклада в Уставный капитал
  • Оценка незавершенного строительства
  • Оценка интеллектуальной собственности
  • Услуги для физических лиц
  • Оценка наследства
  • Оценка имущества
  • Оценка транспорта
  • Оценка ущерба имуществу
  • Оценка земельных участков
  • Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector