2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендатор и арендодатель

Права и обязанности арендодателя

Арендодателем, по договору аренды, может быть – собственник, либо тот, кто имеет право по закону или по договору с собственником распоряжаться имуществом. Арендодатель — это тот, кто имеет право распоряжаться имуществом. При составлении договора аренды, прописываются права и обязанности арендатора и арендодателя.

  • выбирать самостоятельно арендатора;
  • вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.), но должен предупредить арендатора. В противном случае, это дает право
  • арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков (ст. 613 ГК РФ);
  • требовать своевременного внесения арендной платы;
  • распоряжаться доходом за сдачу собственности по собственному усмотрению;
  • контролировать состояния предмета договора и пересмотреть размер арендной платы (с периодичностью не чаще 1 раза в год);
  • требовать денежной или товарной компенсации, если эксплуатация собственности продолжается и после окончания действия договора;
  • ожидать, что возращенное имущество будет в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора;

Арендодатель через суд может потребовать расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор:

  • пользуется объектом аренды с существенным нарушением условий договора;
  • наносится непоправимый вред имуществу;
  • два раза и более не вносится арендная плата;
  • не производит ремонта имущества (при наличие этого условия в договоре).
  • передает объект аренды в состоянии, полностью пригодном для целей арендатора (при необходимости составляется передаточный акт;
  • передает арендатору всю необходимую документацию;
  • перезаключить договор в случае своей смерти с новым лицом (наследником, если он согласится вступить в наследство);
  • поддерживать арендуемый объект в должном состоянии, делать при необходимости ремонт;
  • возместить расходы, если арендатор внес свои средства на облагораживание участка или улучшение его грунта, на улучшение состояния объекта после окончания срока договора;
  • несет ответственность за все недостатки арендуемого объекта, которые мешают полноценной эксплуатации, за исключением тех, которые:
    • оговорены при заключении договора;
    • заранее известны арендатору;
    • обнаружены арендатором во время осмотра объекта при заключении договора.

В любом договоре права одной стороны являются обязанностями другой, а обязанности первой, соответственно, правами второй. То есть арендодатель может потребовать от арендатора исполнения своих прав, а арендатор от арендодателя — исполнения обязанностей.

На схеме наглядно отображены права и обязанности арендодателя.

Как платить аренду во время карантина

Многие предприниматели, которые до кризиса арендовали площади для своих компаний и потеряли возможность зарабатывать в условиях карантина, пытаются договориться с собственниками помещений об отсрочке по арендной плате и снижении ставки. Мы рассказываем, какие опции доступны арендаторам и на какие документы следует ссылаться в диалоге с арендодателем.

Все меры, о которых говорится в материале, актуальны для договоров аренды, которые были заключены до введения режима повышенной готовности на территории конкретного региона. Например, в Москве этот режим был введен Указом Мэра от 05 марта 2020 года № 12-УМ.

На какие документы ссылаться в переговорах с арендодателем?

Вышло несколько значимых документов, которые установили возможность для каждого бизнеса обратиться к своему арендодателю за получением послаблений:

  • Федеральный закон от 01.04.20 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19 этого закона устанавливает обязанность каждого арендодателя предоставить отсрочку на определенных условиях. Также этот закон говорит о возможности уменьшить размер арендного платежа.
  • Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Этот документ устанавливает уже конкретные условия отсрочки.
  • Распоряжение Правительства РФ № 670-р от 19 марта 2020 года, которое рекомендовало снижать аренду арендаторам публичной собственности, и Распоряжение Правительства РФ № 968-р от 10 апреля 2020 года, которое существенно расширило эту меру.

Также в Гражданском кодексе РФ всегда существовала статья 451. Она даёт право арендатору потребовать изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств, при которых договор был заключён.

Отсрочка по аренде

Предоставление отсрочки арендаторам предписано практически в приказном порядке. Федеральный закон № 98-ФЗ устанавливает общие требования: компания может обратиться за предоставлением отсрочки и арендодатель обязан ее предоставить в течение 30 дней, заключив дополнительное соглашение. Однако для разных арендаторов условия разные.

1) Для компаний из пострадавших отраслей условия отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля:

  • Отсрочка предоставляется с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года.
  • Это распространяется только на арендную плату. Если коммунальные платежи и/или расходы на содержание имущества выделены в договоре отдельно, то их необходимо продолжать платить. За исключением случая, если арендодатель сам получил на них отсрочку.
  • С момента введения режима повышенной готовности до его отмены арендатор имеет право получить отсрочку на уплату 100% аренды (за исключением коммунальных платежей и/или расходов на содержание имущества), а с момента отмены режима до 1 октября 2020 года — на 50% от ежемесячной аренды.
  • Выплата отсроченных платежей происходит в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Это должны быть равные ежемесячные платежи. Их размер не должен превышать половины от ежемесячной аренды (но может быть и меньше).
  • Штрафы и неустойки за период отсрочки не применяются. Также арендодатель не имеет права требовать выплаты каких-либо дополнительных платежей.
  • Иные условия предоставления отсрочки в отношении публичной собственности могут устанавливаться органами власти. Но они не могут ухудшать условия отсрочки, которые установлены выше.
Читать еще:  Акт выполненных работ по аренде помещения образец

Изменить по соглашению сторон можно немногое:

  • может быть снижен размер арендного платежа, в отношении которого предоставляется отсрочка;
  • условия отсрочки могут изменяться в благоприятную сторону для арендатора.

На самом деле, если стороны договорились об иных условиях аренды и будут их соблюдать, то никаких негативных последствий не будет. Видимо, императивные требования для отсрочки устанавливались для того, чтобы арендатору не выкручивали руки и не принуждали к определенным условиям.

2) Для тех компаний, которые не относятся к пострадавшим отраслям необходимо самостоятельно сформулировать условия об отсрочке. Можно учитывать следующие факторы:

  • насколько упала выручка компании;
  • приостанавливалась ли деятельность компании органами власти в период повышенной готовности;
  • обязательно ли для деятельности компании присутствие клиентов у вас в офисе;
  • пользуется ли компания помещением или оно простаивает;
  • какие есть дополнительные расходы на обязательные меры безопасности (уборка, дезинфекция, средства индивидуальной защиты и т.п.);
  • работают ли сотрудники или находятся в режиме «нерабочих дней»;
  • связана ли работа компании с отраслями, которые особо пострадали или приостановлены (например, вы поставщик для ресторанов или салонов красоты, производитель выставочного оборудования и т.д.);
  • получил ли Ваш арендодатель льготы по аренде или иным обязательным платежам;
  • любые другие доводы, которые могут быть подтверждены документами или цифрами.

3) Субъекты МСП, арендующие федеральное имущество (в том числе у государственных организаций), вправе получить отсрочку за апрель-июнь 2020 года с условием о возврате не позднее 31 декабря 2021 года. Кстати, арендаторам коммерческой недвижимости рекомендуем использовать эти условия как отправную точку в переговорах.

Снижение арендной ставки

В отличие от отсрочки, никаких специфических требований по снижению аренды не установлено. Федеральный закон устанавливает, что арендатор вправе потребовать снизить арендную ставку, если стало невозможно использовать имущество в связи с принятием мер по режиму повышенной готовности. Вероятнее всего, речь идет о тех компаниях, которые не могли использовать недвижимость в силу прямого запрета, например ресторанах, салонах красоты и фитнес-центрах.

В Постановлении Правительства содержатся дополнительные рекомендации: арендодателям из пострадавших отраслей экономики советуют снижать аренду с учётом фактического неосуществления деятельности, а также с учётом нерабочих дней.

В период с 13 апреля по 19 апреля дополнительно к ранее введенным ограничениям в Москве и Московской области приостановили деятельность большого количества организаций. Логично предположить, что хотя бы на период приостановки своей деятельности такие компании имеют право потребовать снизить арендную плату.

Власти также имеют право освобождать компании от арендной платы в качестве мер поддержки. Например, правительство Москвы освободило от уплаты арендной платы за недвижимость, которая находится в ведении города или городских организаций, до момента прекращения приостановки деятельности (но не ранее 1 июля 2020 года). Федеральное правительство также освободило ряд арендаторов федеральной собственности от выплаты арендной платы за апрель-июнь 2020 года.

Что делать компаниям, которые не были полностью приостановлены или не относятся к пострадавшим отраслям экономики? В соответствии со статьей 451 ГК РФ такие арендаторы имеют право потребовать уменьшение арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств. Но четких критерий и гарантий снижения не установлено. Каждый случай рассматривается отдельно.

В качестве довода может служить снижение рыночной оценки арендной платы вкупе с теми аргументами, которые мы рассмотрели для отсрочки. Особенно актуален данный аргумент для тех компаний, которые арендуют государственное (редко коммерческое) имущество, ставка по которому привязана именно к отчетам о рыночной оценке стоимости аренды. По таким договорам можно направить запрос о переоценке арендной ставки в связи с существенным изменением экономических условий.

Арендодатель и арендатор — кто это такие. Взаимные права и обязанности.

В России одним из актуальных вопросов на рынке недвижимости является аренда жилых помещений. Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилья. Квартиры, дома, комнаты, квартиры – студии, гостинки и любая друга жилая недвижимость в Москве и других городах активно сдается по найму. В нашей статье мы рассмотрим взаимоотношения между гражданами, арендующими жилье и владельцами этой недвижимости. В АН Чистые Пруды по вопросам аренды часто обращаются и хозяева квартир, и люди, желающие снять недвижимость.

Арендатор и арендодатель, кто это?

Арендатором зовется физическое или юридическое лицо, которое заключает с собственником жилого или нежилого имущества договор аренды (временного пользования)

Читать еще:  Договор аренда квартиры между физ лицами

Арендодатель — собственник или владелец жилой, или нежилой недвижимости, предоставляющий ее во временное пользование другим гражданам.

Договор аренды—соглашение сторон, которое определяет все права и обязанности арендатора и арендодателя. А именно:

  • Размер арендной платы
  • Состояние помещения на момент заключения договора
  • Состояние обстановки
  • Условия оплаты коммунальных платежей
  • Срок действия договора

И это еще не полный перечень возможных пунктов данного договора. Соглашение составляется в присутствии сторон, подписывается, может нотариально заверяться и регистрироваться.

Права и требования арендодателя

  • Арендодатель имеет право заключать и пере-заключать договор аренды или отказываться от него ст. 6834 ГК РФ
  • Владелец имеет право входа в квартиру только на основании уведомления. Он должен хотя бы за 1 день поставить арендатора о своем посещении.
  • Имеет право предъявить претензии по причине нанесенного ущерба помещению или обстановки квартиры.
  • Арендодатель имеет право предъявить претензии по поводу уборки в квартире
  • Владелец жилья может предъявить претензии в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или противоправных действий
  • Арендодатель вправе совершать с квартирой любые сделки, заранее поставив в известность арендатора
  • Владелец квартиры имеет право требовать своевременного внесения арендной платы
  • По истечение срока аренды требовать освобождения квартиры

Права арендатора

  • В случае препятствования со стороны арендодателя касательно въезда в арендованную квартиру, необходимо направить письменное требование о возврате денежных средств
  • Предъявить претензии касательно надлежащего ремонта и безопасности арендуемого жилища
  • Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить арендную плату и продолжить проживание до решения ремонтного вопроса
  • Предъявить претензии по поводу необеспечения жилища коммунальными услугами (горячая вода, газ, электричество и т.д.)
  • Расторгнуть договор аренды на указанных условиях
  • Имеет право на вселение в квартиру членов своей семьи (вселение других людей должно происходить только с согласия владельца)

Права и обязанности сторон аренды

Права и обязанности сторон заключения договора аренды основывается прежде всего на доверии, порядочности, ответственности и соблюдении обоюдных договоренностей.

  • Владелец должен передать в аренду квартиру в состоянии, которое соответствует договору аренды. Отвечает за недостатки имущества и обстановки
  • Арендодатель может потребовать возмещение причиненных убытков
  • Квартиросъемщик обязан вносить оговоренную сумму по арендной плате в строго установленные сроки
  • Арендодатель не имеет право изменять размер арендной платы чаще одного раза в год
  • Арендатор обязан использовать обстановку квартиры и находящееся в ней мебель, бытовую технику и другое имущество соответственно условиям аренды.
  • С согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду

В дополнение, важно учитывать возможность смены собственника арендуемой квартиры. Например, при договоре купли – продаже или унаследовании жилья. В статье ГК РФ №675 указывается, что смена арендодателя не влияет на изменение договора или его расторжение.

Кто регистрирует договор аренды

Согласно статье № 651 п.2 Гражданского кодекса РФ, регистрации подлежат только те договора, которые были заключены сроком не менее чем на год. Регистрация договора аренды жилой недвижимости между физическими лицами гарантирует снижение рисков сторон. Но далеко не каждый договор нужно регистрировать в Росреестре. В основном это касается длительной аренды — более одного года. После прохождения процедуры регистрации, необходима отдельная налоговая регистрация. Согласно действующего законодательства, заявление о регистрации может подать любая сторона, заключившая договор аренды. Для этого собирается пакет необходимых документов и подается заявление в МФЦ. Регистрируется он в течение одной недели с момента подачи заявления.

Условия расторжения договора аренды

  • При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
  • При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
  • Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
  • Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
  • Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.

Переговоры по аренде квартиры с собственником

Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?

  • Обязательное наличие договора аренды (письменное соглашение всегда дает возможность правовому урегулированию возникшего вопроса)
  • Соблюдать условия аренды
  • При возникновении вопросов или претензий по арендной оплате ссылайтесь на ценовую политику других аналогичных по стоимости и расположению квартир
  • Старайтесь не конфликтовать с арендодателем (вряд ли собственник откажется от порядочного арендатора)
  • При внезапном и необоснованном повышении арендной платы потребуйте оснований и объяснений
  • Старайтесь содержать арендуемое помещение в надлежащем порядке
  • Если арендуемое вами жилье вас устраивает, и вы не желаете съезжать в другую квартиру, помните—все вопросы можно урегулировать мирным путем!
Читать еще:  Акт приема передачи земельного участка в аренду

Компания Чистые Пруды всегда поможет своим клиентам в вопросах аренды. Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью. Снять, сдать или продать квартиру вы всегда сможете на выгодных условиях. Тысячи вариантов аренды на рынке недвижимости Москвы представлены в информационной базе нашей компании. Опытные сотрудники подскажут и проконсультируют по любым вопросам, касательно аренды жилья. Наши юристы по вашему требованию правильно составят договор аренды, гарантируя безопасность и прозрачность сделки. Ждем вас в Миэль и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Кто такой арендатор – обязательства, права

Понятие аренды

Под арендой законодатель подразумевает добровольное согласие двух лиц вступить в правовые отношения. Суть – арендодатель за определенную плату передаст собственность во временное пользование. Арендатором принимается объект для эксплуатации на определенный срок. Заранее сторонами оговариваются условия. В договоре обязательно присутствует:

  • Срок соглашения.
  • Ежемесячная стоимость, дата внесения средств.
  • Обязанность каждого лица, права.
  • Особые условия – сохранность вещей, периодичность посещения арендодателем, передача оборудования и т.д.

Как только срок по контракту истек – арендаторы обязаны немедленно вернуть имущество другой стороне. Что делать, если человек отказывается отдать технику, не пускает, испортил оборудование? Обратиться к адвокату, который восстановит справедливость, отстоит права.

Кто такой арендодатель

Это собственник, достигший 18 лет, который владеет имуществом, может заключить договор с:

  • частными лицами арендаторами;
  • коммерческой организацией;
  • государственной структурой.

Арендодатели имеют право передать во временное пользование объекты, землю, оборудование любому лицу – юридическому, физическому. Помимо выгоды, арендодателя подстерегают риски:

  • Наниматель оказался мошенником – отказывается возвращать оборудование, обеспечивать доступ на объект после окончания договора.
  • Повреждены или полностью уничтожены вещи, а арендатор не хочет возмещать убытки.
  • Арендаторы незаконно завладели недвижимостью, землей – оформили во владение.
  • Причинили урон чужой собственности, которая расположена рядом с объектом – хозяину грозят штрафы.

Чтобы избежать рисков – стоит тщательно проверить будущих арендаторов. Это под силу опытному адвокату. Установит личность человека, выяснит деловой авторитет. Поможет арендодателю заранее выявить опасные схемы.

Права и обязанности арендодателя

Договором обязательно предусматриваются обязанности собственника передаваемого имущества:

  • В оговоренные сроки передать/предоставить недвижимость, транспорт, которые можно эксплуатировать – нормальное состояние.
  • Арендодатели передают ключи.
  • Вовремя оплачивать расходы на содержание объекта (их компенсирует наниматель) – коммунальные услуги, налог на землю.

Права арендодателя:

  • Заключить договор, продлить срок действия или отказаться от пролонгации.
  • Согласится или отказаться вселять третьих лиц во взятое в наем помещение.
  • Арендодатели регулярно проверяют состояние имущества.
  • Расторгнуть соглашение по окончанию оговоренных сроков или если, человек недобросовестно использует объект – не оплачивает вовремя аренду, наносит урон.
  • Арендодатели изменяют размер платы, заранее оговорив с другой стороной.

Хозяин имеет право требовать соблюдения всех условий, оговоренных договором. Беспрепятственно посещать арендаторов, предъявлять претензии к состоянию переданных вещей.

Кто такие арендаторы

Арендаторы — это лица, выступающие второй стороной по соглашению о предоставлении имущества во временное пользование. Законодатель разрешает вступить в правовые отношения с арендодателями с 18 лет лицам:

  • юридическим;
  • физическим лицам;
  • индивидуальным предпринимателям.

Арендатор берет на себя полную ответственность принять и эксплуатировать имущество, вовремя платить за нее по условиям договора аренды. Несколько лиц могут одновременно нанимать помещение у одного арендодателя

Кто такие арендаторы

Как сторона арендного договора человек приобретает право:

  • Пользоваться, (но не продавать, переоформлять на себя), имуществом, объектами.
  • Эксплуатировать на протяжении всего срока, указанного в соглашении.
  • Арендаторы имеют право использовать переданную собственность только по прямому назначению.
  • Сдавать в субаренду землю, объекты, но получив согласие хозяина.
  • Если это квартира – вселить своих детей, жену/мужа – разрешение от арендодателей требуется.

Обязанности нанимателя:

  • Арендаторами не могут чиниться препятствия хозяину, который может посещать свою собственность для контроля над ее состоянием.
  • Лицо обязуется вносить плату (по сроку), оговоренному в договоре – 1 раз в месяц или полугодие, квартал.
  • Использовать имущество по назначению.
  • Арендатору без разрешения нельзя изменять внешний вид помещений – ремонт, перепланировка, снос стен.
  • Осуществлять мелкий ремонт по согласованию.
  • Арендатору необходимо выплачивать установленную сумму за пользование чужой собственностью.

По условиям договора наниматель обязуется немедленно вернуть хозяину его собственность, как только истек срок соглашения. Помещение, земельный участок арендаторами вовремя не освобождается? Арендодатели имеют право требовать неустойку и обязательный платеж в судебном порядке.

Арендатор и арендодатель могут заключить соглашение с последующим выкупом имущества. Тогда объект перейдет во владение нанимателя после оплаты полной суммы сделки.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector