0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда земли под ижс с последующим выкупом

Что нужно для аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации?

Оформление аренды с последующим выкупом у администрации является выгодным способом приобретения земли в собственность.

В течение всего срока аренды происходит выплата стоимости участка, который к окончанию этого времени можно оформить в собственность.

Из нашей статьи вы узнаете, что нужно для аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации.

Какие законы регулируют процедуру найма наделов?

Аренда земель регулируется Земельным и Гражданским кодексами. Данные законы устанавливают равенство всех к доступу земли.

Имеются и льготные категории, которые могут получить государственные земли на особых условиях. Их перечень указан в статье 39.6 ЗК.

Условия получения земли во временное пользование

Арендовать государственный участок земли возможно при следующих условиях:

  • Земля предоставляется на определенный срок в зависимости от целевого назначения (статья 39.10 ЗК). Максимальный срок аренды устанавливается 49 лет, минимальный – 1 год.
  • Запрещается использование земли, если оно не соответствует ее категории и назначению.
  • Получение земли возможно только при участии в торгах для обеспечения равных условий для всех. Без торгов надел предоставляется только льготным категориям.

Особенности процесса

Выбор территории

Требуется выяснить какому государственному органу принадлежит выбранная территория. Возможны два варианта:

  • участок прошел межевание и ему присвоен кадастровый номер;
  • земельный надел еще не оформлен в государственных органах.

Что для этого нужно:

  1. Следует подать предварительное заявление на согласование в администрацию местной власти. При положительном ответе администрация в 30-дневный срок передает решение о предварительном согласовании.
  2. На основании принятого решения о предоставлении земли в аренду необходимо провести аукцион. Для этого за месяц до его начала происходит прием заявок от участников торгов.
  3. Проведение аукциона (статья 39.11 ЗК). Победителем считается тот заявитель, который предложит наибольшую цену.
  4. Фиксирование результатов торгов в протоколе. Если на участие в торгах поступила только одна заявка, то администрация вправе предоставить землю без аукциона единственному претенденту.

Если земельный надел не имеет государственной регистрации, то арендовать его можно по другим правилам, которые указаны в статье 39.14 ЗК:

  1. Подготовка схемы, где на кадастровом плане будут указаны границы интересующей территории.
  2. Подача заявления на предварительное согласование аренды. В заявке должны быть указаны:

  • данные потенциального арендатора;
  • цель получения земельного надела;
  • возможность его предоставления без торгов.

К заявлению должна быть приложена схема расположения участка. При положительном решении будущий арендатор получит постановление местной власти о согласии на предоставление аренды без торгов.
Регистрация в ЕГРН земельной территории. Предварительно необходимо пройти процедуру межевания для установления границ и определения точной площади участка. Данная операция обойдется арендатору в 5000-10000 рублей в зависимости от размеров и местонахождения земельного надела.

Проводят ее специалисты из кадастровой службы. По результатам работ они оформляют документы на участок. Требуется обратиться в ЕГРН со следующими бумагами:

  • постановление районной власти о выделении участка в аренду;
  • межевой план;
  • технический план;
  • заявление о постановке на кадастровый учет;
  • документы заявителя;
  • квитанция об оплате госпошлины: ее стоимость составляет 200 рублей.

Кадастровый паспорт будет готов через 5 рабочих дней.

  • Составление заявления о получении земли в аренду и направление его в администрацию. К нему прикладываются все документы, которые были оформлены ранее.
  • Заключение соглашения с правом приобретения

    Об особенностях составления такого документа указано в статье 39.8 ЗК. В него должны быть включены следующие пункты:

    • стороны арендных отношений: арендодатель – администрация, арендатор – физическое или юридическое лицо;
    • предмет сделки: данные об участке – кадастровый номер, точный адрес расположения, площадь, категория земли и ее целевое использование;
    • арендная плата: размер, сроки и способы ее внесения;
    • срок: должны быть соблюдены сроки предоставления земель в зависимости от ее назначения по статье 39.8 ЗК: до 20 лет под ИЖС или ЛПХ, от 3 до 5 лет для дачного строительства, не более 3 лет для сенокошения, выпаса скота и огородничества;
    • права, обязанности и ответственность сторон;
    • возможность досрочного расторжения договора;
    • обязательным пунктом такого документа является указание условий выкупа: стоимость земли на момент его покупки, порядок выплат, срок, в течение которого может произойти покупка.

    Регистрация договора

    Договор, заключенный на срок более 1 года, должен быть поставлен на государственный учет. Для этого потребуется предоставить в ЕГРН следующие документы:

    • кадастровый паспорт земельного участка;
    • постановление администрации о предоставлении аренды;
    • арендный договор;
    • паспорт арендатора;
    • квитанция об оплате госпошлины: если договор заключается физическим лицом, то она составит 2000 рублей, юридическим лицом – 22000 рублей.

    Постановка на государственный учет арендного договора происходит в трехдневный срок.

    Инструкция по покупке участка

    Согласно статье 624 ГК, выкуп арендованной земли может произойти либо по окончании срока, либо при внесении всей требуемой суммы ранее этого срока.

    Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

    1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
    2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
    3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

    Данное условие должно быть включено в арендный договор. Если это не было сделано, то требуется составление дополнительного соглашения с администрацией:

      Составление заявления в администрацию на выкуп участка, который арендуется.

    Помимо заявления требуется предоставить следующие документы:

    • арендный договор с указанием возможности выкупа;
    • кадастровый паспорт;
    • технический паспорт на строения, находящиеся на участке;
    • свидетельство на право владения строением;
    • документ арендатора.
  • Решение администрации о предоставлении возможности покупки земли. В течение месяца по законодательству местная власть рассматривает заявление.

    Положительное решение администрацией может быть принято и без постройки дома. Отрицательный ответ будет получен, если земли относятся к лесным массивам, природоохранным зонам, заповедникам.
    Оформление договора купли-продажи. Земельная территория может быть также предоставлена бесплатно в собственность при следующих условиях:

    • использование возможности разовой бесплатной приватизации;
    • наличие в собственности строения на данном участке;
    • если данное условие было прописано при заключении договора аренды.

    При этих условиях вместо договора купли-продажи предоставляется решение администрации о разрешение приватизации земли с указанием в нем основания.
    Внесение оставшейся суммы арендатором. Выкупная стоимость земельного участка определяется в зависимости от кадастровой цены, а также от численности населенного пункта, к которому относится выкупаемый участок. Например, для сельской местности выкупная стоимость будет составлять 3% от кадастровой, для крупных городов – 15-20%.

    Предоставление квитанции об оплате, на основании которой происходит подписание договора купли-продажи.
    Оформление права собственности в ЕГРН. Для этого требуется предоставить следующие документы:

    • паспорт арендатора;
    • кадастровый паспорт;
    • договор купли-продажи или разрешение администрации на приватизацию;
    • технический документ на строение;
    • квитанция с оплатой госпошлины, которая для физического лица составляет 2000 рублей.
  • Купить земельный участок достаточно дорого. Лучше сначала оформить его в аренду с правом выкупа. Денежные средства за участок будут вноситься в течение всего арендного срока. К его завершению следует получить разрешение на выкуп и оформить договор купли-продажи с администрацией.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Процедура аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации

    Аренда земельного участка с последующим выкупом подразумевает возможность покупки территории за деньги.

    Во время всего срока найма происходит выплата стоимости всей земли и по окончанию соглашения аренды участок переходит в собственность арендатора.

    Этот факт должен указываться в договоре найма. Как правильно оформить аренду земельного участка у администрации с последующим выкупом, читайте в статье.

    Законодательное регулирование

    Вопросы, касающиеся аренды, регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ.

    На основании этого нормативного акта осуществляется заключение арендного договора независимо от того, будет арендатор выкупать участок или нет.

    В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса право на выкуп арендованной территории имеют физические и юридические лица.

    Статья 37 ЗК гласит, что под куплю – продажу попадают участки, состоящие на государственном кадастровом учете. У граждан и организаций имеется право приобретения только тех территорий, продажа администрацией которых не нанесет ущерба интересам ее безопасности.

    Условия найма

    Физические, юридические лица, а также иностранные граждане могут взять в аренду с дальнейшим выкупом не каждый надел. Действующим земельным законодательством установлен список целей, для которых разрешено оформлять территорию в найм.

    Указанный перечень исчерпывающий, поправкам не подлежит:

    • аренда участков с сельскохозяйственным назначением — для ведения фермерского, подсобного хозяйства;
    • найм территорий под ИЖС;
    • аренда земель, предназначенных для социальной постройки — возведение школ, больниц, детских садов.

    Если арендованный надел не относится к с/х ресурсам, дальнейший его выкуп возможен при условии, что по нему не проходят инженерные сети (газопровод, канализация и пр.).

    Требования к аренде:

    1. Срок действия соглашения устанавливает арендатор – в пределах, установленных земельным законодательством. Минимальный срок – 3 месяца, максимальный – 49 лет.
    2. Арендатору нельзя выдвигать условия по выполнению каких-либо работ, требующих дополнительных материальных затрат.
    3. Взятие земли под строительство возможно лишь на срок проведения строительных работ – от трех до 10 лет.
    4. Для ведения фермерского хозяйства территорию арендуют на 3 – 49 лет.
    5. Найм участка под сенокошение, выпас скота возможен сроком до трех лет.
    6. В период проведения весенне-осенних работ на полях расторгать договор аренды нельзя.

    Выкупить арендуемую землю могут и физические, юридические лица, у которых на этой земле имеется недвижимое имущество в собственности.

    Сроки аренды при планируемом выкупе не могут быть меньше 3 – х лет.

    Как арендовать землю с последующим оформлением в собственность?

    Как взять землю в аренду с последующим выкупом?Поскольку процедура выбора территории для аренды с дальнейшим выкупом сложная, она должна проводиться в несколько этапов.

    Алгоритм действий:

    • Выбор подходящего участка.
    • Обращение в администрацию с заявлением для предварительного согласования.
    • Посещение Кадастровой службы для определения границ участка (для поставленных на учет) или его регистрации (при первичной постановке на учет).
    • Обращение с заявлением и документами в администрацию для заключения соглашения найма.

    По результатам рассмотрения заявления административный работник принимает решение о заключении договора с аукционом или без него.

    Поиск участка

    Главное требование при выборе земли — отсутствие на нем строений. Иначе приоритетом в заключении соглашения с последующим выкупом будет обладать собственник этой постройки.

    Для поиска земли используется карта на сайте Росреестра. Доступ к ней свободный. Второй вариант — подбор надела на торгах. На аукцион выставляют участки, у которых нет обременений.

    Куда обращаться?

    Для взятия территории в найм потенциальный арендатор должен обратиться с заявлением в местную администрацию в отдел по земельным вопросам. Сотрудник изучит информацию, проверит участок на наличие запретов и обременений, и вынесет окончательное решение.

    Необходимые документы

    Чтобы соблюсти порядок взятия надела в аренду с дальнейшим выкупом, необходимо подготовить требуемые документы.

    Основной перечень включает:

    1. заявление;
    2. оригинал и копию паспорта арендатора;
    3. кадастровые бумаги на землю;
    4. договор аренды;
    5. квитанцию об оплате пошлины.

    Заявление подается за 3 месяца до окончания действия соглашения найма.

    Подаются бумаги в Росреестр. После их проверки сотрудник выдает заявителю расписку с указанием даты получения свидетельства.

    Составление заявления

    Заявление на предоставление территории является одним из главных документов при взятии участка в аренду. Подается в администрацию города. Составляется заявление в двух экземплярах.

    Указываются:

    • личные данные потенциального арендатора;
    • тип аренды и продолжительность;
    • категория земли;
    • наличие (отсутствие) обременений;
    • возможность дальнейшего выкупа;
    • льготы заявителя (при наличии).

    Строгой формы заявления нет. Подается лично, почтой. Регистрировать заявление не нужно, процедура подачи бесплатная. Сроки рассмотрения — не более 30 дней.

    В течение периода изучения заявления специалисты администрации дают комплексную оценку: выясняют, может ли земля передаваться в собственность, будет ли назначен аукцион, каким будет размер арендной платы и пр.

    Заключение и регистрация договора

    Договор найма оформляется в трех экземплярах — для заявителя, администрации и органов регистрации.

    В договоре необходимо указать:

    • данные участников соглашения;
    • сведения, подтверждающие право собственности;
    • информацию об участке — местонахождение, площадь, целевое назначение и пр.;
    • возможность дальнейшего выкупа (с условиями);
    • права, обязанности каждого участника, ответственность;
    • продолжительность аренды;
    • порядок и условия расторжения документа;
    • реквизиты сторон.

    Договор подписывают и арендатор, и администрация. В тексте документа должно указываться, что наниматель имеет право выкупить территорию, а арендодатель дает на это свое согласие.

    Особенности заключения соглашения:

    1. возможное выставление земли на торги при неиспользовании ее арендатором в течение трех лет;
    2. при возведении недвижимости на участке и ее регистрации у арендатора имеется преимущественное право выкупа;
    3. если земля является сельскохозяйственной, выкупить ее разрешается после трех лет с момента подписания договора;
    4. при неправильно оформленных документах, предоставлении ложных данных в покупке участка откажут.

    Если договор аренды заключается сроком свыше 1 года, его обязательно необходимо зарегистрировать в Росреестре. Только после этого он будет иметь юридическую силу.

    Подробнее об оформлении договора аренды с последующим выкупом читайте здесь.

    Перевод в собственность

    Как только заявка на покупку земли будет одобрена, и покупатель внесет деньги, стороны оформляют договор купли-продажи. Новый собственник должен перерегистрировать территорию на свои данные. Перерегистрацией прав собственности занимается Росреестр.

    Алгоритм действий:

    • Предоставление администрации заявления и документов.
    • Установление независимым оценщиком выкупной стоимости участка.
    • Получение постановления о передаче территории в собственность (с указанием цены).
    • Подписание договора купли-продажи и внесение платы.
    • Оформление акта приема-передачи.
    • Регистрация перехода прав.
    • Получение выписки ЕГРН.

    Заявление подается на имя главы муниципальной власти.

    Чтобы получить свидетельство, необходимо предоставить:

    1. заявление;
    2. договор купли-продажи;
    3. квитанцию об уплате госпошлины;
    4. кадастровые бумаги на землю;
    5. оригинал и заверенная копия паспорта заявителя;
    6. постановление администрации о передаче участка новому владельцу;
    7. справки, подтверждающие законность возведения построек на участке;
    8. выписку ЕГРН;
    9. справки о кадастровой стоимости надела.

    Сотрудник Росреестра выдаст заявителю расписку с указанием даты получения свидетельства.

    Детальную информацию, как перевести земельный участок в собственность читайте здесь.

    Стоимость

    Любые действия, связанные с оформлением земельных участков в найм, подразумевают уплату государственной пошлины.

    Для граждан размер ее равен 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей. За разработку технических документов дополнительно уплачивается 5 — 6 тысяч. На цену влияет размер участка, его расположение, особенности.

    Цена за выкуп надела не может быть выше кадастровой стоимости (КС). При ее установлении используют процентную ставку от КС. Минимальный — 2,5%.

    Если на участке имеются постройки, выкупная стоимость может достигать 60% от кадастровой стоимости. Если требуется изменить целевое назначение, цена возрастает до 80% от КС.

    Выкупная стоимость зависит от региона и местного законодательного регулирования.

    Могут ли отказать?

    Администрация вправе отказать в выкупе арендованного земельного участка.

    Основания:

    • неправильное оформление документов;
    • предоставление ложной информации;
    • начат процесс банкротства или ликвидации организации, являющейся арендатором;
    • невозможность передачи территории в собственность по закону;
    • участок отведен под муниципальные нужды.

    Причину отказа администрация указывает в письменном виде.

    Полезное видео

    Еще больше информации в видео:

    Заключение

    Таким образом, физические и юридические лица, арендующие земельные участки у администрации, имеют право их выкупить. Для этого необходимо подать заявление и предоставить требуемые документы. На их основании администрация принимает окончательное решение — одобрить заявку или отклонить.

    Аренда земельного участка под ИЖС и другие цели у государства (администрации р-на или города) с продлением или выкупом

    Жители городских многоэтажек в большинстве своем мечтают о смене «кирпичного муравейника» с порой не самыми приятными и тихими соседями на тихий просторный дом, но при этом не готовы покидать привычный городской пейзаж за окном либо не располагают достаточной суммой денег для покупки участка земли.

    А вместе с тем имеется выход из ситуации — аренда земельного участка под ИЖС у государства или муниципалитета.

    Остается разобраться, что нужно для того чтобы получить земельный участок в аренду для строительства частного дома и возможна ли аренда земли с последующим выкупом.

    Общие положения, законы

    Порядок предоставления земли в аренду регулируется в общем Гражданским Кодексом и в частности Земельным кодексом. Статьей 39 ЗК предусмотрены основные условия аренды земли гражданами. Согласно ей, участок земли предоставляется по результатам аукционных торгов (лотом является право заключения договора аренды). Все участники равны, привилегий закон никому не предоставляет.

    На торги участок выставляется после истечения договора аренды, даже если на момент окончания договора на участке осуществлялись строительные работы по возведению жилого дома. В такой ситуации арендатор может претендовать на получение отсрочки на срок до 3 лет при условии, что незавершенное строение прошло регистрацию.

    Исключено получение отсрочки в случае, когда местной властью заявлен в суд иск к арендатору о признании права реализации незавершенного объекта строительства посредством торгов.

    Поиск участка

    Поиск участка стоит начинать с оценки действующих предложений участков. По обращению в районную управу заявителю предоставят перечень земель, которые лицо вправе арендовать. Продвинутым пользователям интернет-сети может подойти вариант поиска через сайт Росреестра посредством карты местности с масштабом 1:500.

    Действия на сайте будут выглядеть следующим образом:

    • Выбор раздела «управление картой»;
    • Выбор пункта «кадастровое деление и земельные участки».

    После такой выборки откроется схема, с площадями, поставленными на учет.

    Смотреть нужно на участки карты, где отсутствуют квадраты с кадастровым номером.

    В основе критериев оценки стоит брать имеющуюся инфраструктуру: наличие объектов торговли, детских дошкольных учреждений, школ и прочее, включая транспортную сеть.

    Немаловажное значение при выборе имеет и факт подведение к территории участка коммуникаций (газ, свет, вода). Рассчитывать на бесплатное получение в аренду участка не стоит.

    Когда удалось выбрать участок, необходимо рассчитать его площадь, которая будет фигурировать в заявлении, подаваемом в администрацию.

    Варианты аренды земли

    Существует несколько вариантов получения права на заключение договора аренды:

    • Торги. Важным условием проведения торгов является наличие претендентов на надел в количестве не менее двух. Право заключения договора аренды получит победитель торгов, который предложит большую арендную плату. Информацию о проводимом аукционе местной властью можно узнать в территориальных СМИ (районная газета) либо на сайте администрации минимум за 30 дней до дня проведения. Участники должны подать заявления с документами не позднее, чем за 5 дней до заявленного срока проведения аукциона.
    • Без торгов. Такой вариант получения участка возможен, когда торги фактически не состоялись, т.е. с заявлением об участии обратился лишь один гражданин. Без торгов предусмотрен порядок предоставления земли льготным категориям (преподаватели школ и дошкольных учреждений, сотрудники мед. учреждений, лица, ведущие сельское хозяйство) на бесплатной основе. Эти категории могут также арендовать наделы, которые некогда предназначались для сельхоз. целей, целей муниципалитета. В таком случае максимальная сумма аренды ограничена величиной земельного налога на соответствующий надел.

    Порядок действий при аренде земли под ИЖС у государства

    Взять в аренду земельный участок, пройдя определенную бюрократическую процедуру. От лица, желающего арендовать участок, требуется подать в администрацию по месту расположения интересующего участка заявление. В ходе рассмотрения заявления администрация выясняет, не занят ли участок, после чего примет решение о возможности или не возможности проведения торгов.

    В случае назначения торгов срок их проведения зависит от двух факторов:

    • Наличия второго лица, который пожелал получить землю в аренду под ИЖС;
    • Реакции местного населения на объявление в СМИ и на сайте о назначении аукциона.

    Минимальный срок ожидания проведения торгов – 30 дней, но ряд причин дает право его увеличить.

    Обращаясь в администрацию с заявлением определенной формы о проведении торгов, гражданин также должен подать:

    • Акт выбора надела с проектом его границ (предварительно заказывается в администрации);
    • Согласование на возведение жилой застройки (предварительно получается в администрации).

    Продление аренды земли

    Законодательно предусмотрена возможность продления договорных отношений по аренде участка предоставленного под ИЖС. Арендатор имеет преимущественное право аренды участка после истечения срока действия договора при соблюдении простого условия – подачи заявления о продлении срока аренды до тех пор, пока не истек действующий договор.

    Когда арендатор своевременно не обратился с заявлением, получить участок в аренду он может на общих основаниях (аукцион и т.д.).

    Договор продлевается без аукциона, если изначально земельный надел был предоставлен без его проведения. Однако это не распространяется на случаи, когда аукцион не проводился из-за отсутствия заявок, а участок предоставлен по начальной аукционной цене за отсутствием конкуренции.

    Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом — нюансы

    Договор аренды земли может быть заключен максимум на 49 лет. Регионы сами определяют срок, на который предоставляется та или иная земля исходя из ее категории и назначения. Столь долгосрочная аренда не предусмотрена для земель под ИЖС, предназначенных для сельского хозяйства и т.д.

    Срок аренды участка, выданного под ИЖС, ограничен и колеблется от 3 до 10 лет.

    Не исключена по закону аренда земли с последующим выкупом у администрации. Правом приобрести участок, находящийся в аренде, имеет на преимущественных началах хозяин жилой постройки. Момент возникновения права выкупа земли наступает после завершения строительства и введении дома в эксплуатацию.

    Без участия в торгах желать выкупить землю, предоставленную в пользование, могут граждане и некоммерческие структуры, которые возвели на арендуемых участках строения. При этом арендатор должен подать заявление администрацию (города или села) о приобретении права собственности участка путем выкупа. Между администрацией и арендатором заключается договор купли-продажи. Гос. регистрация, присвоение кадастрового номера не требуется, поскольку в ГКН и ЕГРП (а с 01.01.2017 в ЕГРН) сведения об участке есть, потребуется только внести после завершения покупки изменения в части права, на котором принадлежит участок.

    Если правильно оформлена аренда земли под ИЖС, с последующим выкупом участка не возникнет. Но если при оформлении договора допущены ошибки и неточности, то в последующем могут возникнуть неприятности.

    Наиболее распространенными ошибками, влекущими неприятности для арендаторов:

    • Неправильное определение субъекта-арендодателя. Такие случаи распространены, когда арендуется земля на стыке двух территориальных единиц, границы между которыми установлены не четко.
    • Сдача в аренду участка, который фактически не мог предоставляться для строительства. Это касается наделов, представляющих особую ценность. Жилая застройка на низ запрещена. Если такой факт имел место и вскрылся, то договор аренды аннулируется, участок изымается, а возведенное строение сносится. В исключительных ситуациях может быть пересмотрен договор, дополнены его положения с учетом специфики земли и тогда на новых условиях возможно продление договора.

    Ваши затраты

    Затраты в основном составит арендная плата. В отношении федеральных земель порядок расчета платы за аренду устанавливается правительством, для региональных субъект федерации, для муниципальных — муниципалитет.

    На полученные в аренду в результате аукциона цена будет определятся результатом торгов (та сумма, которая была предложена победителем аукциона перед его окончанием). Стартовая сумма при торгах рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и не может превысить 1,5% от нее. При отсутствии кадастровой стоимости за основу берется рыночная.

    Ежегодная плата за аренду рассчитывается на основании базовой ставки районной категории земли, с учетом величины надела, вида целевого использования, коэффициентов поправочного и зонального.

    Пока дом находится в процессе возведения, аренда рассчитывается с учетом льготного зонального коэффициента.

    Аренда сельхозземель, а также наделов под ИЖС, ЛПХ принадлежащих федерации составляет 0,6% кадастровой стоимости.

    Включение в договор доп.пунктов, увеличивающих затраты арендатора – незаконны.

    Ограничения на использование арендной земли

    Действующее законодательство установило ряд ограничений на аренду участков земли. Ограничения вытекают из конкретных причин, при которых взять в аренду участок земли не получится:

    • Не конкретизированы границы участка и необходимо время для их формирования в полном объеме;
    • В аукционе выразили желание принять участие менее 2 человек;
    • Надел не числится в базе как собственность муниципалитета или государства;
    • Отсутствует точная информация о подключении к тех.сетям;
    • Отсутствует разрешение использовать землю либо цель, отмеченная в заявлении, не соответствует действительности;
    • На участке имеются незавершенные объекты строительства, принадлежащие на праве собственности третьему лицу;
    • Изъят или ограничен к обороту земельный надел;
    • Надел ранее числился для целей муниципалитета или государства;
    • Участок граничит с площадями, ранее включенными в договор о развитии или освоении;
    • У участка статус земель общего пользования либо таковой граничит с ним;
    • В отношении участка уже имеется действующее решение о предварительном согласии на предоставление третьему лицу;
    • На наделе запланировано возведение строения по одной из государственных программ;
    • Надел предназначен для формирования значимых объектов на федеральном, региональном или местном уровне.

    Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом

    Аренда земли под ИЖС может стать основанием для последующего оформления этого надела в собственность арендатора. Такая возможность предусмотрена нормами Земельного кодекса РФ (ЗК). Индивидуальное жилищное строительство считается самым распространенным поводом для получения земельное участка во временное владение и пользование. Чтобы возвести личное домовладение, физлицо может арендовать надел у муниципалитета или государства. Чтобы выкупить арендованный участок, гражданин должен обеспечить соблюдение конкретных условий и реализовать нужную процедуру.

    Можно ли построить частный жилой дом на арендованном наделе земли

    Земельный надел можно арендовать, что оговорено статьей 22 ЗК, а также статьей 607 Гражданского кодекса РФ (ГК). Землей вправе пользоваться не только российские граждане, но и граждане других государств, а также субъекты, вообще не имеющие какого-либо гражданства. Однако арендатор может только временно использовать полученный участок, не являясь его законным собственником, что оговорено статьей 606 ГК. При этом эксплуатация арендованной земли осуществляется в строгом соответствии с её целевым назначением и требованиями заключенного договора (пункт 1 статьи 615 ГК).

    Стороны сделки определяют целевое назначение используемого надела, четко фиксируя этот параметр в арендном соглашении. Чтобы возвести частный дом на земле, предоставленной во временное пользование, нужно заблаговременно позаботиться о соответствии этого намерения целевому назначению участка. Если такого соответствия нет, условия арендной сделки надлежащим образом корректируются. Зачастую такие поправки оформляются дополнительным соглашением к базовому договору аренды.

    Помимо этого, можно построить частное домовладение с последующим выкупом у администрации муниципалитета соответствующего земельного надела. Данную опцию рекомендуется заранее оговорить в заключаемом арендном соглашении.

    Как установлено статьей 608 ГК, арендодателем выступает законный собственник земельного надела. Таким образом, чтобы на условиях аренды получить надел под ИЖС, нужно обеспечить соблюдение следующих требований:

    1. Заручиться письменным разрешением арендодателя, то есть законного хозяина этой территории.
    2. Сама земля при этом не должна относиться к территориям, запрещенным для аренды и ИЖС. Например, законодательством не разрешается строительство частного дома на землях, оборотоспособность которых имеет ограничения в соответствии со статьей 27 ЗК. В отношении аренды таких наделов также существуют ограничения и запреты. Речь идет о санитарных, промышленных или заповедных зонах, территориях лесного и водного фонда, а также других участках, не предназначенных для аренды и застройки.
    3. Для надела, арендуемого с целью ИЖС, должно быть проведено межевание с разработкой межевого плана (статья 22 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015). Его необходимо осуществить до оформления надлежащего арендного соглашения. Таким образом, стороны должны заранее позаботиться о наличии кадастрового плана данной территории. При этом границы арендованного участка должны быть четко определены.
    4. На территории, арендованной физлицом с целью ИЖС, разрешается строить исключительно частное домовладение. При этом возведенный объект должен быть обособленным, то есть представлять собой отдельную конструкцию. В нём может проживать только одна семья, состоящая из лиц, связанных друг с другом узами родства или брака. Построенный дом должен быть пригодным для проживания людей.
    5. Высота индивидуального жилого строения – максимум 3 этажа, но не более 20 метров (с учетом цокольных, мансардных этажей, находящихся выше уровня земли), что оговорено пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК).

    Можно ли выкупить арендованную землю

    Ещё один нюанс – возможность выкупа земельного надела, пребывающего в аренде. Такая опция регламентирована и подразумевается статьей 624 Гражданского кодекса РФ (ГК):

    1. Выкуп земли арендатором может предусматриваться арендным соглашением или конкретным законом.
    2. Арендатор может стать собственником полученного надела как до завершения срока аренды, так и по факту истечения этого срока, если полностью внесет оговоренную выкупную цену.
    3. Соответствующее условие должно быть прописано в арендном договоре. Если данное условие отсутствует, стороны вправе оформить его дополнительным соглашением. При этом ранее уплаченная арендная плата может быть зачтена в назначенную выкупную цену.
    4. В некоторых случаях может устанавливаться законодательный запрет на выкуп земли арендатором.

    Чтобы законно перевести в свою личную собственность надел, арендованный у муниципалитета или государства, землепользователь должен учитывать основания, определенные главой 5.1 ЗК (статьи 39.1 – 39.20).

    Как арендовать земельный надел под возведение частного жилого дома

    Чтобы взять земельный участок в аренду под ИЖС, нужно руководствоваться положениями статьи 22 ЗК. Договор аренды такого надела составляется и исполняется сторонами в соответствии с требованиями статей 606-625 ГК.

    Помимо личного обращения физлица к собственнику надела, альтернативными вариантами получения муниципальной (государственной) земли в аренду с целью ИЖС являются

    • участие и победа заявителя в аукционных торгах, проводимых соответствующей администрацией;
    • судебный способ оформления арендного соглашения.

    Личное обращение физлица к собственнику надела

    Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК оговорено, что участок, пребывающий в собственности муниципалитета (государства), предоставляется гражданину в аренду под ИЖС без проведения торгов. При этом обязательно учитываются все нюансы, определенные статьями 39.17 и 39.18 ЗК.

    Физлицом в этом случае реализуется такой порядок действий:

    1. Выбор подходящего надела.
    2. Составление межевого плана данной территории. Этим занимается кадастровый инженер на платной основе.
    3. Для данного участка можно запросить ЕГРН-выписку. Этот документ содержит кадастровую цену надела, его кадастровый номер, вид использования, адрес, категорию, общую площадь.
    4. Обращение к собственнику земли (муниципалитету, госоргану) с надлежащим заявлением. Оно содержит просьбу о предоставлении физлицу-заявителю конкретного участка в аренду с целью ИЖС, а также сведения о заявителе, наделе, адресате заявления (органе власти). Оформляется самостоятельно или по шаблону.
    5. На протяжении 30 дней со дня получения соответствующего заявления орган власти либо отказывает заявителю (основания предусмотрены ст. 39.16 ЗК), либо оформляет соответствующие документы для получения этого надела в аренду под ИЖС.
    6. Физлицо-заявитель подписывает арендное соглашение и представляет его органу власти. Это нужно сделать на протяжении 30 дней с момента получения бумаг. Таким образом, заявитель становится полноправным арендатором надела.

    Земельный аукцион

    Правила подготовки и организации такого аукциона оговорены статьей 39.11 ЗК. Чтобы получить нужную землю, физлицо подает её собственнику надлежащее заявление, уплачивает первичный взнос, собирает и представляет необходимые документы, а затем выигрывает данный аукцион.

    Заявление участника торгов оформляется по установленному шаблону. В нем нужно указать:

    • наименование организатора аукциона;
    • сведения о заявителе;
    • данные о наделе (кадастровый номер, площадь, адрес);
    • цель участия (оформление аренды для ИЖС);
    • намеченный срок эксплуатации участка;
    • прочая информация (ходатайство о допуске к торгам, способ оповещения об итогах, согласие физлица на обработку личных сведений).
    • подпись, дата.

    Из бумаг нужно представить только паспорт физлица-участника, квитанцию об уплате первичного взноса. Победитель определяется в порядке аукциона. Выигрывает тот, кто предложит наибольшую цену (арендную плату). Итоги торгов оформляются протоколом. После этого гражданин-победитель заключает с муниципалитетом – законным собственником земли – надлежащее арендное соглашение, регистрируемое через Росреестр.

    Судебный способ оформления аренды

    Заявитель вправе действовать через суд в следующих типичных ситуациях:

    • физлицо считает, что его ходатайство о предоставлении земли в аренду неправомерно отклонили (при личном обращении к собственнику).
    • гражданин полагает, что местная администрация нарушила законодательные нормы при проведении земельных торгов (аукциона).

    При данных обстоятельствах заявитель, желающий арендовать у муниципалитета (государства) конкретный надел с целью ИЖС, подает в суд исковое заявление. Ответчиком выступает соответствующая местная администрация – собственник данного надела.

    Исковое заявление содержит такие данные:

    1. Название, адрес органа судопроизводства.
    2. Сведения об истце.
    3. Сведения об ответчике.
    4. Информация о наделе земли (назначение, площадь, местоположение).
    5. Реализованный способ получения земли в аренду. Это может быть либо личное обращение физлица к собственнику (без торгов), либо участие заявителя в аукционе.
    6. Нужно указать, как именно были нарушены права заявителя (истца), в чем это выражалось.
    7. Меры досудебного решения проблемы, итоги их реализации.
    8. Требование по иску – предоставить надел истцу на условиях аренды. Дополнительное требование – возмещение заявителю ущерба.
    9. Список документальных приложений.
    10. Подпись заявителя, дата составления.

    К прилагаемой документации относятся паспорт заявителя, план данного надела, корреспонденция физлица с собственником земли, а также копия искового заявления, предназначенная ответчику. Истец платит госпошлину – 300 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса). Такое дело рассматривается судом на протяжении 2 месяцев. По итогам разбирательства выносится мотивированный вердикт, который обязателен для исполнения.

    Госрегистрация арендного соглашения

    Госрегистрация заключенного арендного соглашения выполняется согласно закону № 218‑ФЗ от 13.07.2015 через подразделение Росреестра. Для этой цели заявитель – арендатор надела – передает регистратору такую документацию:

    • личный паспорт физлица;
    • регистрируемое арендное соглашение (оно передается в трех экземплярах, при этом один остается у регистратора, второй возвращается заявителю с нужной пометкой, а третий – для арендодателя);
    • акт передачи-приема арендованного надела;
    • вердикт властного органа о предоставлении заявителю надела в аренду;
    • квитанция о госпошлине (350 рублей, как установлено подпунктом 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ);
    • кадастровая документация на землю;
    • надлежащее заявление.

    Выкуп арендованного надела

    Чтобы выкупить арендованную территорию у муниципалитета (государства), физлицо-арендатор совершает следующие действия:

    1. Возведение частного жилого дома с соблюдением необходимых требований законодательства.
    2. Подача муниципальному органу (госоргану) – законному собственнику надела – соответствующего заявления, содержащего просьбу о выкупе. Нужно указать сведения о физлице-заявителе, выкупаемом участке, а также основание для его выкупа без торгов (ИЖС – согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК). Приводится список документальных приложений (паспорт физлица, ЕГРН-выписка на землю, арендное соглашение, межевой план).
    3. Если возражений нет, оформляется соглашение купли-продажи, содержащее все существенные параметры (стороны, объект, цена, прочие условия). Его не нужно удостоверять у нотариуса. На протяжении 30 дней арендатор должен его подписать.
    4. Гражданин оплачивает приобретение, как это оговорено соглашением.
    5. Стороны оформляют передачу-прием участка (составляется акт).

    Выкупленный надел переоформляется на нового хозяина (собственника) через Росреестр. Реализуется стандартная процедура госрегистрации права. Новому хозяину земли предоставляется ЕГРН-выписка. Она подтверждает его собственность на выкупленный участок.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Читать еще:  Акт приема передачи техники в аренду образец
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector