1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда зданий и сооружений существенные условия

Аренда зданий и сооружений существенные условия

Договор аренды зданий и сооружений.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание».

Сооружение — это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание — это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.

Признаками зданий и сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).

Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества». Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.

Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается.

В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным. Однако это лишает стороны договора права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Несоблюдение же письменной формы договора аренды здания, сооружения влечет недействительность договора аренды.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Ранее было отмечено, что к недвижимым вещам согласно статье 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. То есть к недвижимым вещам относят объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

«1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Читать еще:  Акт приема передачи квартиры при аренде скачать

2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона».

«2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

«10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года».

Если земельный участок продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением.

Общими нормами договоров аренды установлено, что договор может не содержать размера арендной платы. В этом случае применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Существенным условием договора аренды зданий и сооружений является установление размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным. Вопрос арендной платы рассмотрен в Информационном письме Президиума ВАС РФ №66:

«12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно».

ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей. В соответствии с подпунктом «г» пункта 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.

В настоящее время функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Это установлено Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года №200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом». Данное федеральное агентство находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, полномочия, возложенные на него, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 года №691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом».

В соответствии с Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 28 июня 2001 года №1810-р «Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества» максимальный срок оформления договоров аренды нежилых помещений и других объектов федерального имущества составляет один месяц. Исчисление срока начинается с даты представления арендатором (балансодержателем) полного пакета необходимых документов, соответствующих установленным требованиям, в том числе органов юстиции, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен объем арендной платы, сроки и порядок ее внесения. Рассчитывается арендная плата в соответствии с методикой, утверждаемой Мингосимуществом России. С 1 июля 1998 года Распоряжением Мингосимущества Российской Федерации от 30 апреля 1998 года №396-р введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями. Величина арендной платы в соответствии с данным порядком рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 квадратного метра, которая устанавливается и ежегодно изменяется в соответствии с официальными публикациями Госстроя России, при отсутствии официальной информации — по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Минимальная величина арендной платы за 1 квадратный метр устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 года №685 «О мерах по обеспечению поступления в Федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом. Согласно этому документу арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Мингосимущества Российской Федерации, открытый им в органах федерального казначейства.

Читать еще:  Арендаторы квартиры не платят

В соответствии с Письмом УМНС по городу Москве от 18 июля 2001 года №03-12/32585 возможно осуществление перечисления арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом непосредственно арендатором в соответствии с заключенными договорами. Указанные платежи уплачиваются арендатором по месту своего нахождения и учитываются территориальным налоговым органом по фактическому поступлению.

Учитывая вышеизложенное, перечисление арендатором сумм арендной платы на счет балансодержателя является неправомерным. Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного на территории Российской Федерации, в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года №186-ФЗ «О федеральном бюджете на 2004 год» перечисляются в размере 100% в федеральный бюджет.

В соответствии с Письмом Минфина Российской Федерации от 10 сентября 1999 года №3-12-5/69 «Об отражении в учете и отчетности об исполнении федерального бюджета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом» перечисление в доход федерального бюджета арендной платы осуществляется арендаторами платежными поручениями на счета по учету доходов федерального бюджета.

В платежных поручениях в поле «Назначение платежа» арендатор должен указать:

  • коды доходов бюджетов Российской Федерации;
  • наименование платежа — «Арендная плата»;
  • период, за который уплачивается арендная плата;
  • наименование организации-арендодателя, номер ее лицевого счета;
  • номер и дату заключенного договора.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды – это такие его положения, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. В статье расскажем о том, какие условия обладают таким статусом в отношении договора аренды, а также о том, как правильно изложить их в тексте документа.

Существенные условия

Договор считается заключенным только тогда, когда его участники определили все его существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенным условием договора аренды является условие о его объекте (арендуемом имуществе), позволяющее его идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это условие должно присутствовать в любом договоре аренды, вне зависимости от того, что именно передается от одной стороны соглашения к другой.

Если описание объекта является неполным и не позволяет его индивидуализировать, но, при этом, стороны соглашения фактически исполняли приобретенные ими обязательства (т.е. одна сторона передала имущество, а вторая сторона его использовала в своих интересах), признать договор незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия об объекте не получится (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73).

Дополнительные условия

Помимо общего существенного условия об объекте договора, законодатель предусматривает необходимость включения в договор дополнительных условий, состав которых зависит от того, что именно передается в аренду.

Аренда земельного участка и зданий (сооружений)

Дополнительные существенные условия договора аренды земельного участка и существенные условия договора аренды зданий и сооружений одинаковы – в документе обязательно нужно указать размер арендных платежей (п. 12 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Участники могут самостоятельно выбрать способ их расчета и начисления в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ:

  1. внесение платежей в твердой денежной сумме единовременно или с определенной периодичностью;
  2. передача собственнику имущества части от доходов, получаемых в денежном или натуральном выражении;
  3. оказание определенных услуг или предоставление определенных материальных (нематериальных) активов получателем имущества его собственнику;
  4. возложение на арендатора некоторых обязательств по осуществлению действий, направленных на изменение имущества в лучшую сторону.

Для остальных видов договоров аренды условие о сумме и виде арендных платежей является возможным, но необязательным. В случае, если такого условия в соглашении нет, для осуществления расчетов используются порядок, размер и сроки внесения платы, применяемые при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Аренда помещения

Существенные условия договора аренды помещения законом прямо не определены. Однако, исходя из положений п. 3 ст. 654 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что правило об обязательном указании в договоре размера арендной платы действует не только в отношении зданий целиком, но и их отдельных частей (т.е. помещений). В этом случае в договоре может быть указана стоимость аренды одного квадратного метра площади, и, на основании ее значения, рассчитана стоимость аренды помещения в целом.

Аренда транспортного средства

Дополнительные существенные условия договора аренды транспортного средства законодатель не выделяет – если положениями документа определено, какой именно автомобиль передается в аренду (указана его марка, модель, государственный регистрационный знак и VIN-номер), он будет считаться заключенным. Однако стоит помнить о том, что гражданское законодательство выделяет два вида договоров аренды транспорта – с экипажем (ст. 632 ГК РФ) и без экипажа (ст. 642 ГК РФ). В договоре необходимо указать, что именно передается в аренду – только автомобиль, или автомобиль со специалистом, способным им управлять. В том случае, если таких указаний в соглашении не будет, договор не будет считаться незаключенным, но и экипаж в аренду передан не будет – арендатор получит только транспорт.

Иные существенные условия, не определенные законом

Во всех перечисленных выше случаях стороны договора могут самостоятельно определить те условия, которые будут считаться существенными при заключении конкретного соглашения. Перечень таких условий должен быть изложен в соответствующем заявлении стороны, изъявившим желание о включении их в договор (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенные условия договора аренды зданий и сооружений

В одной из наших предыдущих статей мы рассматривали ключевые условия при аренде недвижимости, являющихся частью строений. Сегодня мы поговорим о том, что представляет собой договор аренды зданий и сооружений. Что следует знать при его оформлении, каковы его условия и другие важные моменты.

Понятия «здание» и «сооружение»

Прежде чем перейти непосредственно к составлению договора аренды следует разобраться, в чем заключается разница между данными определениями.

Разумеется, то и другое является капитальным строительным объектом, поэтому для обычного человека два оба этих понятия обозначают одно и тоже. Но согласно Общероссийскому классификатору, и здание, и сооружение являются строениями, однако между ними существуют различия:

  1. Зданием является строением, предназначенным для формирования и поддержания определенных требований, цель которых состоит в сохранении всевозможных ценностей, ведении деятельности, культурно-социальное обслуживание населения. Здание непременно состоит из основных частей, к которой относится крыша и стены, и внутренних коммуникаций, обеспечивающих его нормальную эксплуатацию (водопровод, отопление, вентиляция, канализация и пр.). Такой объект может состоять как из жилых, так и из нежилых помещений. К зданиям относят жилые дома, торгово-офисные или развлекательные центры и т.д.
  2. Сооружением же является строение, создающее условия производственному процессу без преобразования содержимого труда, но для выполнения определенных тех. функций. Причем любое из сооружений, входящее в состав головного сооружения и составляя целостный объект тоже считается сооружением. К таким строениям относят маяки, мосты, эстакады и прочие строительные объекты с входящими в них элементами.

Договор аренды строений

Стороны договора, подписывая соглашение, берут на себя конкретные обязательства, нарушение коих ведет к начислению штрафов и аннулированию сделки. Сделка заключается между арендодателем, передающим строение на правах владения и использования либо только использования на установленный соглашением период времени, и арендатором.

Арендодателем вправе быть любой гражданин и организация, являющаяся законным владельцем строения, и лица, получившие законное право сдавать обозначенный объект на правах аренды. При передаче в аренду строения, владельцем которого является государство (муниципалитет), при этом оно не закреплено за организациями/предприятиями государственной (муниципальной) юрисдикции, в качестве арендодателей могут выступать только органы госвласти.

Арендатором имеет право стать гражданин и организация, при этом жилые здания могут быть переданы в аренду исключительно юридическим лицам.

Соглашение оформляется в письменной форме, подготовкой соответствующего документа, его подписывают оба участника сделки. Недопустимо заключение сделки другими средствами (средства письменной связи, акцепт и пр.). Недействительным считается соглашение, которое составлено с нарушениями формы.

Читать еще:  Договор аренды земельного участка пример

Заключая арендное соглашение сроком больше, чем на 12 месяцев, его обязательно требуется зарегистрировать в Госреестре. Причем сделка может быть заключена и с указанием даты ее окончания, и без определения срока.

Помимо этого, участникам соглашения необходимо знать, что существенные условия договора аренды зданий и сооружений — обязательны и их отсутствие либо несоответствие установленной форме влечет за собой признание договора недействительным. К этим условиям принадлежат предмет договора и плата, установленная за пользование объектом, о них мы далее поговорим подробнее.

Объект соглашения

Объектом аренды становится само строение. Сдавая строение в аренду, ключевое внимание обращается на юридическое состояние земли, где объект располагается. В законе прописано, что вместе с получением прав на владение и использование указанного строения приобретается право на часть земли, которую оно занимает и которая требуется для его эксплуатации.

Права на землю стороны, арендующей объект, имеют прямую зависимость от прав стороны, сдающей его, если:

  • арендодатель имеет законное право собственности на землю, тогда вторая сторона соглашения приобретает право использования части земли, занимаемой объектом и необходимой для пользования соответственно с его предназначением;
  • арендодатель не является владельцем земли, тогда права арендатора на земельный участок определяются исключительно на основании оценки объема прав второй стороны.

Больше того, Законом устанавливается, что аренда объекта, расположенного на земле, не содержащийся у арендодателя в законной собственности, допустима без согласования с владельцем означенного участка, но с условием, что указанное не расходится с условиями использования земли, прописанными в российском законодательстве либо договором с ее владельцем. Целесообразно отметить, что участникам сделки не потребуется оформлять и подписывать допсоглашение, где будут описаны права использования земли.

Главным документом, устанавливающим права, в подобных ситуациях становится исключительно договор аренды объекта, подписанный сторонами.

Но, если земля, где располагается арендованное строение, продается третьим лицам, за арендатором строения остается право использования земельного участка, занимаемого арендуемым объектом и требуемого для его эксплуатации, на прежних основаниях, т.е. на условиях, которые действовали на момент заключения сделки.

Стоимость аренды

В договоре аренды на объект должно содержаться и второе существенное условие — размер оплаты за аренду объекта и схемы расчетов.

Размеры арендных платежей зависят от многих параметров, в частности:

  • направление предположительного пользования объектом;
  • его технические параметры и другие.

Плата за аренду определяется зафиксированной суммой в месяц, ценой за единицу площади объекта или иным согласованным способом. Обычно, плата за аренду устанавливается в денежной форме, а выплаты осуществляются один раз в месяц (квартал).

При отсутствии согласования (в письменной форме) по данному условию, арендный договор на объект считается незаключенным.

Иные важные условия

К таким условиям аренды объектов относят период аренды. Как было сказано выше, договор аренды имущества может быть заключен на любой период времени. Если срок аренды не определяется сторонами, данная сделка заключается бессрочно (неустановленный срок).

Если в этом варианте какая-то из сторон пожелает аннулировать заключенное соглашение, то она вправе осуществить это когда угодно. При подобном аннулировании соглашения, в соответствии с законом, требуется оповестить второго участника договора за 90 дней. Оповещение второй стороны об аннулировании сделки осуществляется письменно. Срок указанного оповещения о предполагаемом прекращении действия договора по согласованию между сторонами может изменяться. Это обязательно прописывается в документах.

Дополнительные приложения

К арендному договору могут прилагаться следующие сопутствующие документы:

  • детальное описание объекта;
  • детальное описание земли, где располагается объект;
  • план внесения платежей по аренде;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документы, устанавливающие права на участок;
  • кадастровые документы на строение и землю;
  • акт, подтверждающий факт передачи объекта;
  • допсоглашение;
  • протоколы разногласий и их согласования.

Передача (прием) и возврат объекта

Главной обязанностью участника, выступающего в качестве арендодателя, становится передача строения второй стороне в состоянии, отвечающем положениям сделки и его предназначению. Передача (возврат) объекта по соглашению производится по конкретным правилам — им закон придает правовой статус. Данные действия осуществляются на основании передаточного акта или другого документа, который подтверждает факт приема-передачи. Документ подписывается обоими участниками договора.

При нежелании какой-либо из сторон подписывать документ, подтверждающий передачу объекта на оговоренных в арендном соглашении условиях, будет считаться отказом от исполнения взятых на себя обязательств по передаче объекта. Обязанность арендатора возвратить объект оформляется в аналогичном порядке.

Арендатор обязан внести плату, включающую не только арендные платежи за использование объекта, но и оплату за использование земли, где он располагается, либо передаваемый одновременно с ним соответственной частью земли, если иное не предусматривается соглашением.

Важные особенности заключения арендного соглашения

Заключая арендное соглашение на объект, следует знать, что оно обязательно составляется письменно и подписывается обоими участниками сделки. Когда объект арендуется на период больше 12 месяцев и проходит юридическую регистрацию в Госреестре, то именно с этого времени соглашение считается заключенным.

Принимая объект в аренду, участник соглашения берет на себя обязательства по уплате арендных взносов, прописанных в договоре, без задержек, пользованию объектом по его прямому предназначению, поддержанию его в должном состоянии. Причем подписывая соглашение, арендатор, получает и права, в частности:

  • истребовать удержания из оплаты сумму затрат на исправление недостатков принятого объекта, каковые полностью/по частям препятствуют его эксплуатации;
  • истребовать снижения ежемесячной платы, если по причинам, не зависящим от него, состояние объекта ухудшается;
  • передавать арендуемый им объект в субаренду, не получив на то согласие арендодателя, передавать арендные прав в залог, внося полученные средства в уставной фонд;
  • на приоритетных правах заключить арендный договор на новый период времени с условием, что раньше им надлежащим образом исполнялись возложенные на него обязательства.

Нередко арендодатель прописывает в соглашении право самостоятельно менять величину арендной платы при возникновении некоторых условий и право аннулировать соглашение при нарушениях второй стороной сроков внесения арендных платежей. Включение в документ подобных положений не нарушает отечественного законодательства. При этом Гражданским кодексом РФ устанавливаются общие правила, по которым при требовании арендодателя соглашение аннулируется до окончания срока только через суд, если арендатор:

  • использует строение со значительными нарушениями условий соглашения или предназначения объекта, а также с регулярными нарушениями;
  • значительно ухудшается состояние объекта;
  • больше 2-х раз подряд задерживает внесение арендных платежей;
  • не делает капитального ремонта объекта в предписанные сроки, если его проведение возлагается на арендатора;
  • в других случаях, которые предусмотрены арендным договором.

Важно, что арендодатель вправе потребовать аннулирования соглашения до окончания срока лишь после направления в адрес второй стороны письменного предупреждения о необходимости выполнения им обязательств в предписанный срок. Требование об аннулировании соглашения будет отклонено судебной инстанцией, если арендатор своевременно исправит все нарушения. Но когда в соглашении за арендодателем такое право не закрепляется, он не вправе препятствовать второй стороне в использовании строения до соответствующего решения суда об аннулировании сделки. Ущемление прав арендатора на использование объекта может повлечь привлечение к ответственности арендодателя.

Всегда следует с особой внимательностью относится к подготовке, оформлению и подписанию документов. Целесообразно просчитать возможность возникновения различных ситуаций, в том числе, споры между сторонами. Это в последующем защитит арендатора от всевозможных неправомерных актов, а также защитит его права.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector