0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда помещения это

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Арендные отношения в период пандемии. Что делать, если вы не можете платить аренду? Как обезопасить себя от незаконных действий со стороны арендатора/арендодателя? Разберемся

На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны пандемией Коронавируса (COViD-19). В интернете изобилует информация о взаимосвязи форс-мажора и непреодолимой силы с пандемией. Как дальше работать с арендными отношениями? Какие нормы предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Можно ли не платить арендную плату? Давайте точечно и детально разберемся. Для наглядности примеры будут приводиться из практики г. Москвы, поскольку наиболее «депрессивный» регион на территории РФ в плане заражений коронавирусом является именно этот город. Сразу отмечу, в большинстве своем, региональный законодатель действует ровно так же, как и законодатель г. Москвы.

Какие нормы необходимо посмотреть для разбора поднятой проблемы? Во-первых, это общие положения Гражданского Кодекса РФ, во взаимосвязи с нормами об арендных отношениях. Во-вторых, Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) «О введении режима повышенной готовности». В-третьих, Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (его статья 19). Эти законодательные акты рекомендуем держать под рукой, потому как они являются необходимыми средствами защиты ваших прав.

Допустим, у Вас заключен договор аренды недвижимого имущества до вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (это является ключевым моментом, о котором мы расскажем ниже). У вас, как у добросовестного арендатора, нет денег для оплаты арендованного имущества, но есть желание в дальнейшем снимать арендованное помещение. Посещать арендованное помещение Вы не можете, поскольку п. 10.3 Указа Мэра Москвы гражданам запрещено покидать свое место жительства за исключением определенных (неотложных) случаев. Арендодатель говорит вам: плати аренду по той цене, которая согласована в договоре и в сроки, которые указаны в договоре. Как поступать в такой ситуации? Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в его статье 19 предусмотрено три механизма защиты для арендатора. В части 1 названного закона установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в нашем случае это Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ) в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом законодатель наделил обязанностью арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа в 2020 г. Представляется, что в условиях пандемии коронавируса Вам достаточно направить по корпоративной почте (или иным средствам связи с арендодателем) письменное обращение, в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Обращаем внимание на два момента. Первый. Необходимо письменно уведомить арендодателя о желании арендатора воспользоваться нормой ч.1 ст. 19 названного закона. Второе. Отсрочка- не есть суть отсутствия погашения обязательства по арендной плате вовсе. Арендатор обязан будет погасить задолженность по арендной плате в будущем. Условия и сроки такой отсрочки установит Правительство РФ. На момент написания статьи таких условий нет, поэтому ждем.

Читать еще:  Акт приема передачи от арендатора арендодателю образец

Часть второй ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривается изменение размера арендной платы по соглашению сторон в период 2020 г. Однако, Гражданским Кодексом РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в пункте 21 пленум указывает на диспозитивность нормы ст. 614 ГК РФ), итак предусматривается возможность изменения арендной платы сколько угодно. В связи с чем, большого интереса настоящая часть не вызывает.

Часть 3 ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ указывает следующее. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества связанный с принятием советующего акта органом государственной власти субъекта РФ (напоминаем, в нашем случае это Указ Мэра Москвы). Право арендатора на требование об уменьшение арендной платы законодатель предусмотрел, а вот обязанность арендодателя заключить это соглашение нет. Из системного толкования норм следует, что если арендатор реально не может исполнить свои обязательства надлежащим образом в связи с введением ограничений органами власти и арендодатель уклоняется от заключения такого соглашения, последний ведет себя недобросовестно (если исходить из общих начал ГК РФ). Впоследствии, когда пойдут колоссальные иски о расторжении или изменении арендных договоров, доказательства добросовестности той или иной стороны в ходе переговоров по изменению арендной платы будут достаточно убедительными для суда при принятии соответствующего решения об изменении или расторжении договора. Другой вопрос. Если, по объективным причинам, арендодатель не может изменить арендную плату в связи с тем, что ему необходимо выплачивать кредит? Вопрос сложный. Мы полагаем, что суд будет исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела. Какие аргументы будут учтены при вынесении решения судом-зависит от степени работы Вашего юриста. Мы же рекомендуем исходить из общих принципов добросовестности ГК РФ и вести ЖИВОЙ диалог со своими контрагентами.

Подведем промежуточный итог. Федеральный закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность должника погасить в будущем долг перед кредитором. У арендатора появляется право потребовать уменьшение арендной платы за период 2020 г. Как это право будет реально реализовано? Какие последствия для арендодателя предусматривает отказ от заключения дополнительного соглашения? Пока что вопросы остаются открытыми. Мы еще раз рекомендуем действовать в сложившейся ситуации добросовестно.

Традиционно Гражданский Кодекс предусматривает механизмы защиты интересов контрагентов во времена «неопределенностей» (пандемий). Первостепенно обозначим, что согласно Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ в п. 18.1 пандемия коронавируса признается обстоятельством непреодолимой силы. Во взаимосвязи с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть какой механизм вступает в силу? Допустим, вы не можете оплатить арендную плату, в связи с тем, что у вашей организации нет достаточных денежных средств для погашения своего обязательства. Вы не платите вовремя арендную плату. По условиям договора предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты. В приведенном примере проценты не могут быть предъявлены, поскольку ч.3 ст. 401 ГК РФ защищает Вас от процентов, штрафных неустоек и проч. Но! Обязательство по оплате в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать у вас взыскать сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек). При этом необходимо учитывать ч.1 ст. 417 ГК РФ: «если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)». Таким образом, Ваше обязательство по оплате арендной задолженности может быть прекращено.

Самый объемный механизм защиты Ваших прав в рамках ГК РФ-это статья 451. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Если арендатор или арендодатель не достигли согласия об изменении условий договора аренды, вступает в силу ст. 451 ГК РФ. Что важно? Статья 451 ГК РФ предусматривает «фильтр», по результатам которого принимается решение об изменении или расторжении договора. Что это за условия? 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Мы полагаем, что пандемию коронавируса (а именно ее последствия) невозможно было предвидеть на момент заключения договора. Исходя из психологического отношения сторон к целям сделки полагаем, что стороны исходили из долговременных сроков аренды имущества и не предполагали о возможности возникновения таких последствий. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Вполне очевидно, что ограничения перемещения граждан по территории г. Москвы и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами. 3) Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сам по себе имущественный интерес может быть разным. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективной свидетельствующей о неспособности надлежаще исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущества в соответствии с целями договора. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Здесь нужно смотреть на конкретные условия Вашего договора и на понимание того, что из обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона будет нести неопределенные риски. Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Обратим Ваше внимание на ст. 328 ГК РФ. Она тоже может помочь Вам.

Вместо заключения мы постараемся ответить на часто задаваемые вопросы.

1. Распространяются ли действия Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» на правоотношения между арендатором и субарендатором? Да, распространяется. Это вытекает из общих начал договора аренды.

2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.

3. Можно ли оплачивать обеспечительным платежом счета по аренде? Вопрос сложный. Мы рекомендуем договориться об этом с арендодателем. Прямого запрета в законе нет, однако как поведут себя суды? Если вы достигнете соглашения со своим арендодателем, рекомендуем письменно составить документ, подтверждающий Ваши взаимно-добровольные действия.

Арендодатель и арендатор — кто это такие. Взаимные права и обязанности.

В России одним из актуальных вопросов на рынке недвижимости является аренда жилых помещений. Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилья. Квартиры, дома, комнаты, квартиры – студии, гостинки и любая друга жилая недвижимость в Москве и других городах активно сдается по найму. В нашей статье мы рассмотрим взаимоотношения между гражданами, арендующими жилье и владельцами этой недвижимости. В АН Чистые Пруды по вопросам аренды часто обращаются и хозяева квартир, и люди, желающие снять недвижимость.

Читать еще:  Акт передачи квартиры в аренду

Арендатор и арендодатель, кто это?

Арендатором зовется физическое или юридическое лицо, которое заключает с собственником жилого или нежилого имущества договор аренды (временного пользования)

Арендодатель — собственник или владелец жилой, или нежилой недвижимости, предоставляющий ее во временное пользование другим гражданам.

Договор аренды—соглашение сторон, которое определяет все права и обязанности арендатора и арендодателя. А именно:

  • Размер арендной платы
  • Состояние помещения на момент заключения договора
  • Состояние обстановки
  • Условия оплаты коммунальных платежей
  • Срок действия договора

И это еще не полный перечень возможных пунктов данного договора. Соглашение составляется в присутствии сторон, подписывается, может нотариально заверяться и регистрироваться.

Права и требования арендодателя

  • Арендодатель имеет право заключать и пере-заключать договор аренды или отказываться от него ст. 6834 ГК РФ
  • Владелец имеет право входа в квартиру только на основании уведомления. Он должен хотя бы за 1 день поставить арендатора о своем посещении.
  • Имеет право предъявить претензии по причине нанесенного ущерба помещению или обстановки квартиры.
  • Арендодатель имеет право предъявить претензии по поводу уборки в квартире
  • Владелец жилья может предъявить претензии в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или противоправных действий
  • Арендодатель вправе совершать с квартирой любые сделки, заранее поставив в известность арендатора
  • Владелец квартиры имеет право требовать своевременного внесения арендной платы
  • По истечение срока аренды требовать освобождения квартиры

Права арендатора

  • В случае препятствования со стороны арендодателя касательно въезда в арендованную квартиру, необходимо направить письменное требование о возврате денежных средств
  • Предъявить претензии касательно надлежащего ремонта и безопасности арендуемого жилища
  • Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить арендную плату и продолжить проживание до решения ремонтного вопроса
  • Предъявить претензии по поводу необеспечения жилища коммунальными услугами (горячая вода, газ, электричество и т.д.)
  • Расторгнуть договор аренды на указанных условиях
  • Имеет право на вселение в квартиру членов своей семьи (вселение других людей должно происходить только с согласия владельца)

Права и обязанности сторон аренды

Права и обязанности сторон заключения договора аренды основывается прежде всего на доверии, порядочности, ответственности и соблюдении обоюдных договоренностей.

  • Владелец должен передать в аренду квартиру в состоянии, которое соответствует договору аренды. Отвечает за недостатки имущества и обстановки
  • Арендодатель может потребовать возмещение причиненных убытков
  • Квартиросъемщик обязан вносить оговоренную сумму по арендной плате в строго установленные сроки
  • Арендодатель не имеет право изменять размер арендной платы чаще одного раза в год
  • Арендатор обязан использовать обстановку квартиры и находящееся в ней мебель, бытовую технику и другое имущество соответственно условиям аренды.
  • С согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду

В дополнение, важно учитывать возможность смены собственника арендуемой квартиры. Например, при договоре купли – продаже или унаследовании жилья. В статье ГК РФ №675 указывается, что смена арендодателя не влияет на изменение договора или его расторжение.

Кто регистрирует договор аренды

Согласно статье № 651 п.2 Гражданского кодекса РФ, регистрации подлежат только те договора, которые были заключены сроком не менее чем на год. Регистрация договора аренды жилой недвижимости между физическими лицами гарантирует снижение рисков сторон. Но далеко не каждый договор нужно регистрировать в Росреестре. В основном это касается длительной аренды — более одного года. После прохождения процедуры регистрации, необходима отдельная налоговая регистрация. Согласно действующего законодательства, заявление о регистрации может подать любая сторона, заключившая договор аренды. Для этого собирается пакет необходимых документов и подается заявление в МФЦ. Регистрируется он в течение одной недели с момента подачи заявления.

Условия расторжения договора аренды

  • При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
  • При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
  • Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
  • Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
  • Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.

Переговоры по аренде квартиры с собственником

Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?

  • Обязательное наличие договора аренды (письменное соглашение всегда дает возможность правовому урегулированию возникшего вопроса)
  • Соблюдать условия аренды
  • При возникновении вопросов или претензий по арендной оплате ссылайтесь на ценовую политику других аналогичных по стоимости и расположению квартир
  • Старайтесь не конфликтовать с арендодателем (вряд ли собственник откажется от порядочного арендатора)
  • При внезапном и необоснованном повышении арендной платы потребуйте оснований и объяснений
  • Старайтесь содержать арендуемое помещение в надлежащем порядке
  • Если арендуемое вами жилье вас устраивает, и вы не желаете съезжать в другую квартиру, помните—все вопросы можно урегулировать мирным путем!

Компания Чистые Пруды всегда поможет своим клиентам в вопросах аренды. Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью. Снять, сдать или продать квартиру вы всегда сможете на выгодных условиях. Тысячи вариантов аренды на рынке недвижимости Москвы представлены в информационной базе нашей компании. Опытные сотрудники подскажут и проконсультируют по любым вопросам, касательно аренды жилья. Наши юристы по вашему требованию правильно составят договор аренды, гарантируя безопасность и прозрачность сделки. Ждем вас в Миэль и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Арендуем офис: на что обратить внимание?

В прошлом номере нашего журнала мы рассказали о том, какие трудности ждут фирму (арендодателя), если она решила сдать часть своих помещений в аренду. В частности, как действовать арендодателю, если тот, кто снимает помещение, упорно не платит деньги. Но и у второй стороны договора аренды – арендатора проблем немало. Разобраться в них поможет наша статья.

Ю. Никерова, эксперт бератора «Современная налоговая энциклопедия»

Итак, вы решили арендовать офис.

Заключая договор аренды помещения, внимательно изучите его условия. Иначе впоследствии вы можете оказаться в ситуации, когда будете не вправе списать понесенные расходы в уменьшение налогооблагаемой прибыли, а входной НДС – принять к вычету.

Очень важно, чтобы арендодатель имел право собственности на сдаваемое в аренду помещение. Если такое право есть, то в договоре аренды должна быть указана ссылка на документ, удостоверяющий право собственности. Иначе договор аренды не будет считаться документом, подтверждающим «налоговые» расходы арендатора. Таково мнение финансистов (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).

Коммунальные услуги

Как правило, фирма-арендатор платит не только за аренду предоставленного ей помещения. Она платит и за потребляемые ею коммунальные услуги. Договор аренды может предусматривать разные способы оплаты расходов на электроэнергию, воду, тепло и прочие услуги.

Так, оплачивать услуги «коммунальщиков» арендатор может четырьмя способами. Вот они:

  • в составе арендной платы;
  • напрямую, заключив договоры с поставщиками коммунальных услуг;
  • через посредника, который связывает производителя коммунальных услуг с их потребителем-арендатором;
  • компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы.

«Коммуналка» в составе арендной платы. Для арендатора это наиболее оптимальный вариант. Арендодатель выставляет счет-фактуру и акт, где коммунальные услуги включены в стоимость арендной платы. Цена аренды состоит из постоянной (плата за наем помещения) и переменной части (плата за «коммуналку»). Эту сумму арендатор вправе отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В бухгалтерском учете сумму арендной платы включают в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Входной НДС по арендной плате арендатор вправе принять к вычету (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Зачастую договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Один из вариантов такой оплаты – когда арендатор заключает договоры с «коммунальщиками» напрямую.

Прямой договор с «коммунальщиками». Заключив прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, арендатор вправе отнести расходы на «коммуналку» к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (п. 1 ст. 254 НК РФ). А в бухгалтерском учете – к расходам по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). Входной НДС по коммунальным услугам арендатор, как и в первом случае, вправе принять к вычету. Этот вариант был бы хорош, если бы не был слишком трудоемок. Дело в том, что «коммунальщики» вряд ли согласятся подписывать договоры с целым «сонмом» арендаторов. Во-первых, речь может идти только об арендаторах, которые заключают долгосрочные договоры аренды. А мелкие фирмы, как правило, часто меняют свое местоположение. Во-вторых, они чаще, чем крупные фирмы, оказываются неплатежеспособными. В-третьих, у фирм-арендаторов нет оборудования для получения электроэнергии, воды, тепла и прочих услуг. А покупка такого оборудования требует немалых денежных трат, что не всем бывает по карману. Этот факт является главным препятствием для заключения прямых договоров с «коммунальщиками».

Читать еще:  Акт приема передачи квартиры при аренде образец

Если нет возможности заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, можно попробовать сделать это через посредника.

Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия – от имени агента или от имени принципала – стороны определяют в договоре.

У этого варианта тоже есть существенный недостаток: ваш арендодатель может выступить в роли посредника (вашего агента), но только в том случае, если агентский договор будет подписан раньше, чем арендодатель заключит прямые договоры с коммунальными службами. Иначе сделку нельзя признать заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Невозможно себе представить, чтобы арендодатель сначала сдал помещение в аренду, а затем уже начал заключать договоры с «коммунальщиками». Ведь в этом случае арендаторы некоторое время должны пользоваться помещением бы без света, тепла, связи.

Как вариант решения этой проблемы, можно предложить следующее. Если среди арендаторов окажется крупная солидная фирма, которая уже долго арендует помещение, и у нее есть реальная возможность заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и тепла, то для других арендаторов эта фирма может стать агентом по закупке коммунальных услуг. Но, как в описанной выше ситуации, ей придется «раскошелиться» на оборудование для получения энергии, топлива и воды.

Компенсация коммунальных расходов. На практике это самый распространенный вариант расчетов. Арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги сам, в том числе и долю арендатора. Потом на основании документов поставщиков коммунальных услуг он перевыставляет арендатору счет. Сумма по счету равна размеру понесенных арендодателем коммунальных расходов по сданному в аренду помещению. Оплачивая эти счета, арендатор компенсирует «коммунальные расходы» арендодателя.

Однако при этом варианте входной НДС по коммунальным услугам арендатор будет вынужден учесть в стоимости потребленных услуг. Принять его к вычету он не сможет. Объясним, почему.

Не являясь продавцом коммунальных услуг, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на сумму компенсации этих услуг. Так считают финансисты (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Правда, речь в письме идет только о компенсации расходов на электроэнергию. Но правила договора энергоснабжения применимы и в отношении договоров тепло-, водоснабжения и других аналогичных договоров (ст. 548 ГК РФ). То есть, арендатор не получит счет-фактуру продавца и, как следствие, не сможет зачесть входной НДС.

Неотделимые улучшения

Как правило, договор аренды обязывает арендатора не только оплачивать коммунальные услуги, но и поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить его текущий ремонт. Но нередко улучшения, сделанные арендатором, можно квалифицировать не как ремонт, а как модернизацию объекта аренды. Иногда такие улучшения становятся неотделимы от самого имущества. Что нужно сделать арендатору, чтобы учесть понесенные расходы при расчете налога на прибыль?

Укажите в договоре аренды: кто и за чей счет будет модернизировать объекты аренды. Впоследствии от этого будет зависеть, кому придется амортизировать неотделимые улучшения имущества.

Согласие арендодателя. Если арендатор решил модернизировать арендованное имущество, ему нужно заручиться согласием арендодателя. Иначе арендатор не вправе требовать возмещения своих расходов по улучшению (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Не получив «добро» от арендодателя, арендатор не сможет амортизировать неотделимые улучшения или учесть их в «налоговых» расходах. А вот собственником капитальных вложений арендатора все равно будет арендодатель, даже если он и не возместит расходы.

Если арендатор «неоделимо улучшил» объект без согласия арендодателя, встанет вопрос, как эти улучшения нужно учитывать? Сначала на счете 08, а затем списать их на счет 01? С одной стороны, это верно, но, с другой стороны, такие капитальные вложения не являются собственностью арендатора. Получается, что учитывать их на счете 01 нельзя.

Чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, постарайтесь все же получить согласие арендодателя. Тогда неотделимые улучшения перейдут в разряд амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Кто из сторон договора аренды станет начислять амортизацию, будет зависеть от того, возмещает расходы на капвложения арендодатель или нет?

Если арендодатель возмещает затраты арендатора. По окончании срока аренды неотделимые улучшения останутся в собственности арендодателя, поэтому арендатор вправе потребовать от него возмещения своих расходов.

Обязанность арендодателя компенсировать затраты на неотделимые улучшения следует закрепить в договоре аренды.

Компенсировав арендатору расходы на модернизацию, арендодатель будет начислять их амортизацию в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но начать начислять амортизацию собственник сможет не раньше того месяца, в котором он возместит арендатору затраты (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя компенсировать затраты не предусмотрена. Начислять амортизацию он начнет с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Налоговый кодекс позволяет арендатору включать в расходы ежемесячные амортизационные отчисления только до тех пор, пока действует договор аренды. Это значит, что потраченную на капитальные вложения сумму списать в расходы в полном объеме не удастся. Ведь в большинстве случаев срок договора аренды меньше срока полезного использования объекта.

Рассчитывать ежемесячную сумму амортизационных отчислений арендатор будет исходя из срока полезного использования арендуемого объекта. Как известно, этот срок устанавливает арендодатель в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Арендатор может продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям, но только в том случае, если договор аренды будет продлен (письмо Минфина России от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640).

Если арендатор возмещает затраты арендодателя. В договоре аренды стороны могут закрепить условие, что неотделимые улучшения объекта аренды по требованию арендатора производит собственник. Арендатор же обязуется возместить затраты арендодателя на модернизацию.

Но если арендатор возместит собственнику издержки на модернизацию, то учесть такую компенсацию в налоговых расходах он не сможет. Ведь расходы на неотделимые улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества. Учесть же их при расчете налога на прибыль можно только одним способом – через амортизацию. А это право в данном случае принадлежит исключительно арендодателю.

Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму возмещения арендатор сможет только в том случае, если в договоре будет указано, что затраты собственника на неотделимые улучшения арендатор возмещает в составе арендных платежей.

Арендовать ли помещение у гражданина?

Бывает, что фирмы арендуют под офис квартиры граждан. При этом многие не обращают внимания на то, что квартира, зачастую, относится к жилому фонду. Чтобы использовать жилое помещение для предпринимательских целей, необходимо перевести его в состав нежилого (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Если фирма все же будете использовать жилое помещение под офис и зафиксирует это в договоре аренды, то арендные платежи не уменьшат налогооблагаемую прибыль (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71). Финансисты считают, раз такой договор не соответствует гражданскому законодательству, то сделка считается ничтожной. Поэтому расходы фирмы по аренде офиса, расположенного в жилом помещении, нельзя признать экономически обоснованными и документально подтвержденными. И это несмотря на то, что законность или незаконность использования жилых помещений не находится в ведении налогового законодательства. То, что договор законный, а незаконно лишь само использование жилого помещения под офис, фирме придется доказывать в суде.

Что касается суммы арендной платы, выплачиваемой гражданину – не предпринимателю, то с нее фирма, как налоговый агент, обязана удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Кроме того, сам договор, независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Избежать негативных последствий от совершения такой сделки не удастся. Поэтому лучше брать в аренду нежилые помещения.

Финансисты считают, что ежемесячно составлять акты выполненных услуг по аренде не нужно. Факт получения услуги могут подтвердить договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).

Жилые помещения предназначены только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Э. Гареева, эксперт бератора «Правильный договор»:

«Имейте в виду: договоры аренды сроком на год и более необходимо регистрировать. Такой договор можно считать заключенным только в момент регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Расходы по незарегистрированному, а значит, незаключенному договору нельзя считать документально подтвержденными. Это значит, что налоговики могут «исключить» из «налоговых» расходов суммы амортизации неотделимых улучшений, невозмещаемых арендодателем».

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector