0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда и субаренда объектов недвижимости

Субаренда недвижимого имущества

1.1. Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду только c согласия собственника. Договор может содержать условие, что субаренда возможна и без согласия собственника, по усмотрению арендатора (ст.615 ГК РФ).

2.1. Екатерина!
Если в договоре аренды прописано, что арендатор не имеет права сдавать помещение в субаренду, то договор с вами является недействительным.
Его надо расторгать и требовать возврата денежных средств.
Но в договоре аренды может быть также указано, что в субаренду можно сдавать, но только-с согласия собственника, то есть арендатора по основному договору аренды.
Необходимо точно уточнить данный вопрос.

2.2. Екатерина добрый день! Вы ему как оплачиваете за аренду?

3.1. Заключить договор аренды или субаренды недвижимого имущества можно только с согласия собственника недвижимости.

3.2. Может, но только с письменного согласия собственника казенного имущества, без согласия сдать в аренду не имеют право.

4.1. Если договор не предусматривает расторжение по заявлению одной из сторон, то он был пролонгирован на тех же условиях, соответственно взыскивайте арендную плату.

5.1. Субаренда, это значит вам сдает площадь не собственник, а арендатор.

6.1. В предмете думаю логично было бы.

8.1. Нет.
никакие устные договорённости в отношениях между предпринимателями не допускаются

однако не соблюдение письменной формы сделки не влечёт автоматически её недействительность
но в суде уже вы не сможете из-за этого приводить свидетелей и свидетельские показания.

9.1. Субаренда заключается тогда, когда есть основной договор аренды. Вы не указали выделялся ли земельный участок под строительство гаража, за кем сегодня значится этот земельный участок, является ли гараж капитальным строением и на кого планируется оформить его в собственность. .

10.1. Судя по тексту — на ст. 309, 421 ГК РФ.

11.1. Может. Закон этого не запрещает.
ГК РФ.
»
Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора».

12.1. В нашей стране — может, у нас всё может быть, но по закону это невозможно!
Собственник в отношении своей собственности не может выступать арендатором, тем более субарендатором. Заключение договора, где субарендатор — это собственник предмета договора (имущества)-это плод воображения, иллюзий и ничего общего с законом.
С уважением А. А. Абакумов!

13.1. Виктор, указанная статья может иметь к Вам отношение только по подпункту 1:

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)
1) между взаимозависимыми лицами;
2) по товарообменным (бартерным) операциям;
3) при совершении внешнеторговых сделок;

Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:
1) одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
2) одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

14.1. Чтобы точно ответить на Ваш вопрос необходимо смотреть договор аренды. Его условия, так как стороны вправе сами определять на свое усмотрение с правом сдачи в субаренду передается помещение или без такового.

15.1. При изменении расположения площадей, сдаваемых в субаренду, старый договор подлежит расторжению, а на новые площади следует заключить новый договор. Имея договор субаренды офисных площадей, субарендатор вправе использовать их адрес в качестве юридического адреса. Для этого он должен в налоговой инспекции внести измения в устав.

16. В свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В графе «ограничение (обременения) права: (стоит) АРЕНДА, имеет ли права организация арендатор на субаренду третьим лицам?

16.1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)

Аренда и субаренда объектов недвижимости

Не секрет, что иногда квартиры сдают не прямые собственники жилья, а арендаторы «первой очереди». Такая схема особенно часто используется на рынке посуточной или краткосрочной аренды. В большинстве случаев субаренда носит законный характер, когда соблюдены все договоренности с хозяином квартиры, а документы оформлены правильно. Однако в этом сегменте можно легко стать жертвой мошенников.

Разные схемы

В настоящее время на рынке аренды Москвы встречается два наиболее распространенных случая поднайма. Первый — когда жилье является муниципальным и принадлежит нанимателям на основании договора социального найма. Приватизировать недвижимость они по каким-то причинам не могут или еще не успели, а подзаработать хочется. Вот и сдают квартиры и комнаты всем желающим. Однако заключаются такие сделки редко, так как муниципальных квартир осталось немного. «По закону для того, чтобы сдавать жилье в поднаем, обязательно требуется согласие собственника, то есть в данном случае государства или органов местного самоуправления, это указано в договоре социального найма. На практике наши граждане эту норму права не соблюдают», — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Как правило, доходы от такой пересдачи не декларируются и не облагаются налогом. Зачастую субаренда осуществляется под видом договора безвозмездного пользования, что позволяет избежать налогового бремени. Поэтому в феврале текущего года в Госдуму был внесен законопроект, согласно которому социальное жилье нельзя сдавать в субаренду. В противном случае его будут просто изымать, расторгнув с жильцами договор найма. Пока законопроект находится на стадии рассмотрения, но высока вероятность, что его примут.

Читать еще:  Аренда квартиры документы арендодателя

33,8 тыс. руб. составляет сегодня средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса в Москве.

Второй случай — когда собственник сдает квартиру кому-либо с условием, что данное жилье может передаваться в поднаем. То есть между владельцем недвижимости и нанимателем заключается договор аренды, в котором прописан данный пункт. Это является фактическим разрешением и основанием для последующей пересдачи квартиры (ст. 615 ЖК РФ, п. 2). «Если в договоре не указано, что наниматель имеет право сдавать квартиру в поднаем, то по умолчанию у него такого права нет», — подчеркивает М. Жукова.

Наниматель и поднаниматель, в свою очередь, заключают свой договор аренды, в котором указывается, что наниматель действует на основании конкретного договора найма. При этом собственник должен платить налоги с дохода, а лицо, занимающееся пересдачей квартиры, — с получаемой разницы. Однако делают это крайне редко.

За и против

«Зачастую собственник может даже не догадываться о том, что его квартиру пересдали другим арендаторам, — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Обычно владельцы жилья выступают против субаренды, что фиксируется в договоре. Из-за увеличения числа жильцов отделка быстро изнашивается, и спустя короткий срок снова придется делать ремонт. Кроме того, шумная, многолюдная квартира вряд ли понравится соседям».

Лишь в крайних случаях собственник жилья может согласиться на такой вариант получения дохода, как пересдача (например, когда помещение находится в очень плохом состоянии). Тогда, согласившись на субаренду, хозяин не переживает за состояние квартиры: здесь самое главное — заработать хоть какие-то деньги.

Схема субаренды, как правило, широко практикуется в сегменте экономкласса. Прибыль возникает за счет увеличения числа проживающих, например, когда в арендованных квартирах появляются койко-места.

Схема субаренды, как правило, широко практикуется в сегменте экономкласса. Прибыль возникает за счет увеличения числа проживающих — в арендованных квартирах появляются койко-места.

Сдавать же большую квартиру по комнатам сегодня невыгодно. Допустим, трешка на Тульской предлагается в аренду за 60 тыс. руб./мес. Если сдавать ее по комнатам (по 18 тыс. руб./мес.), то общий заработок составит только 54 тыс. руб./мес.

Как распознать мошенника?

Некоторые арендаторы долгое время могут даже не подозревать, что снимают жилье в субаренду с риском в любой момент оказаться на улице. Поэтому первое, на что нужно обратить внимание еще до начала осмотра квартиры, — цена, которая не должна быть ниже рынка. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», сегодня в экономклассе средняя стоимость найма однушки — 33,8 тыс. руб.; двушки — 43,3 тыс. руб.; трешки — 52,6 тыс. руб./мес. Стоимость койко-мест колеблется в зависимости от состояния помещения и локации квартиры. По данным «НДВ-Недвижимость», подобные предложения можно найти в среднем по цене от 3 тыс. руб. в неделю. Более дешевые варианты должны настораживать, а не побуждать отдать за них деньги, предупреждают эксперты.

Перед заключением договора нанимателю следует проверить документы собственника на квартиру: паспорт, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения и т. д. Можно попросить другие бумаги, косвенно подтверждающие право собственности: выписку из домовой книги, платежные квитанции и т. п. С заламинированными документами нужно быть осторожнее — их подлинность установить сложнее.

Согласно ст. 615 ЖК РФ, п. 2, договор субаренды заключается на основании договора аренды между собственником и первым арендатором с соблюдением всех условий, включая срок найма и т. п.

«Если квартира сдается в поднаем, то даже при наличии разрешения и договора лучше все же попытаться связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против поднайма», — советует М. Жукова.

Что делать собственнику квартиры?

Иногда встреча с недобросовестным арендатором выходит боком и собственнику жилья. Его репутация может серьезно пострадать (плюс неприятности с соседями и участковым, испорченный ремонт и т. д.). В случаях мошенничества придется доказывать в следственных органах, что он не состоит в сговоре с преступниками и не имеет к ним никакого отношения. Поэтому владельцу недвижимости нужно быть настороже при сдаче жилья.

Читать еще:  Акт возврата имущества по договору аренды образец

В договоре найма необходимо обязательно прописать, имеет или не имеет право арендатор на пересдачу нанятого им помещения. В случае нарушения договор расторгается без возврата депозита. Кроме того, собственник жилья в договоре найма может закрепить свое право хотя бы раз в месяц посещать квартиру, чтобы проверить ее состояние, убедиться в оплате счетов за коммунальные услуги, получить арендную плату и оценить обстановку. Желательно также попросить соседей сообщать о смене состава жильцов.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

«Зачастую собственник может даже не догадываться о том, что его квартиру пересдали другим арендаторам. Обычно владельцы жилья выступают против субаренды, что фиксируется в договоре. Из-за увеличения числа жильцов отделка быстро изнашивается, и спустя короткий срок снова придется делать ремонт. Кроме того, шумная многолюдная квартира вряд ли понравится соседям».

Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду

Справочная / Договоры с контрагентами

Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Помощник по отчётности и ведению бизнеса

Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги, сформирует счета и акты и не потребует специальных знаний.

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Читать еще:  Договор аренды бизнеса образец

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

Субаренда.

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда. По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

  • указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
  • согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду, то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды.

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда – сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды. Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector